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一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。美国哈瑞·富兰奇（HarveyL·Flechner）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。（二）土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。二、土地储备行业发展环境（一）宏观经济环境2009年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看，GDP同比增速呈现“V型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断，预计2010年中国经济将呈现“温和”增长的发展趋势。（二）政策环境1、深化集体建设用地使用制度改革《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。2、加大对批而未用土地的监管《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》要求省级国土资源管理部门加强对地方的指导，督促各地加快征地实施工作进度，确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地供应。《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》对“批而未用”土地展开核实。核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据，为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据。3、供地政策《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》指出一是调整用地条件的禁止项目目录；二是调整用地条件的限制用地项目目录。财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。4、加大保障性住房的建设《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点原则是严格控制贷款用途，实行专款专用；规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全和保值增值。（三）政策发展趋势2010年的土地政策，将与国家大的发展方向保持一致，延续2009年的方向，在服务经济发展的大局、促进城乡统筹、破解三农问题、缩小城乡差距、保民生、扩大内需、保持社会基本稳定的政策走向的同时，还将服从于中央转变经济增长方式的要求，注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管、加大保障性住房用地的供给，并将注重与其他调控手段的综合配套。三、土地储备行业发展情况（一）土地供给分析2009年土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加了44.2%。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应量分别为11.9万公顷、10.3万公顷和9.7万公顷，同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%，分别占土地供应总量的37.4%、32.2%和30.4%。其中，基础设施等其他用地供应比例提高了1.8个百分点。（二）土地需求分析2009年我国土地市场火爆，地价高涨，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100％，产生了大批“地王”，市场活跃程度已经超过2007年。从土地供方角度看，地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40％。2009年，全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15％；推出土地面积49018万平方米，同比增加33％。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3319宗，同比增加16％；推出土地面积22334万平方米，同比增加39％。从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。2009年全国60个重点城市共成交土地7158宗，同比增加71％；成交土地面积35996万平方米，同比增加66％。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103％；成交土地面积18755万平方米，同比增加83％。从土地成交价格来看，房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价每平方米2035元，同比增加36％。（三）2009年土地市场运行2009年土地管理总体态势为：在宏观经济增速呈现企稳回暖态势的情况下，前三个季度土地市场就已经走出低迷状态，市场交易持续回暖，呈现“供需两旺、量价同升”的特点；建设用地供应总量同比增长三成，房地产用地同比增幅变缓，保障性住房用地供应比例加大；重点监测城市地价同比小幅上升，工业地价同比小幅回落；土地抵押面积和贷款金额持续增长，新增抵押土地的贷款率上升；违法用地势头初步得到遏制，但量大面广的状况尚未根本改变。四、土地储备行业产业链分析（一）上游行业分析——集体土地市场发展情况分析集体建设用地使用权流转将增加土地供应面积，缓解城市建设用地不足的情况。（二）上游产业对土地储备行业的影响土地储备行业与上游集体建设用地市场的影响是相互的。一方面，集体建设用地的价格上涨，会使得收购价格随之上涨。另一方面，土地储备出让土地出让金上涨，也会使得市场上土地价格上涨，从而引起集体建设用地收购价格上涨。（三）下游行业发展情况分析2008年下半年突如其来的世界性金融风暴，出口受到较大程度的冲击，内需成为经济复苏和增长的主要动力，房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。在这样宏观背景下，2009年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资，政策助推下，09年市场出现过山车般的起伏跌宕，楼市真正成为宏观经济走向复苏的一个重要引擎。（四）下游行业对本行业的影响分析2009年的房地产发展就如过山车，年初房地产市场低迷，但随之房地产市场出现价量齐升的情况。在这种情况下，房地产业对土地储备行业的影响主要有以下几个方面：1、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求2、高房价带动了高地价3、地价虚高的风险4、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力五、土地储备行业风险分析城市土地储备的风险，是指城市土地储备制度的建立和运营过程由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响。城市土地储备的风险主要包括宏观经济波动风险、政策风险、金融风险、运营风险和市场风险等。六、信贷建议出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立；注重对储备中心经营情况的动态监控，如负债规模的变化，地产市场的大环境，政府的负面干预，储备地块优劣及来源等。土地储备制度对我国房地产行业的影响是巨大的，商业银行应通过信贷原则促使我国土地管理部门进一步深化土地使用制度改革，尽快地出台相关配套政策，规范我国各省市土地储备和转让的过程，扩大参与土地储备的区域，使土地使用权的交易更公正更透明。目录第一章土地储备行业基本情况.......................................................1第一节土地储备的定义及分类........................................................................................1一、土地储备的定义...................................................................................................................1二、土地储备的分类...................................................................................................................1三、我国土地储备制度及其运行机制.......................................................................................2第二节2009年土地储备行业在国民经济中的地位.....................................................4一、土地收购储备是政府依法管理土地资产的必要措施.......................................................4二、土地储备可以强化政府垄断土地一级市场.......................................................................5三、土地收购储备是各级政府防止国有资产流失的重要手段...............................................5四、土地储备有利于积累城市建设资金...................................................................................6五、土地收购储备是政府调控土地市场的客观需要...............................................................6六、土地储备可实现土地资产的价值，促进土地资产的保值增值.......................................6七、土地储备促进城市总体规划的实施...................................................................................6第二章2009年土地储备行业发展环境分析............................................7第一节2009年宏观经济环境分析..............................................