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目录●公司现状及公司发展情况●公司现行材料采购模式及内部分工和职责●公司现行材料采购模式存在的问题及随公司发展存在的弊端●企业常用的几种采购模式介绍●竞争对手材料采购模式●对将来材料工作思路的建议●房地产项目常用材料表１、现状：•０３年实行项目制；•０３年由单一项目公司发展为多项目公司；•０３年由单一城市公司发展为多城市区域公司；•０５年公司同时开发项目（包括新立项项目）达５个；•０５年公司在珠江三角区内４个城市建立注册城市公司；２、发展：•０６年公司同时在开工或立项项目将达８个或以上；•０８年集团目标在全国３０个城市建立公司；到０８年深圳公司将在多少个城市设立公司呢？０８年深圳公司同时在建项目有多少个呢？１、现行材料采购模式：•以单一项目进度为中心，根据单一项目需求进行材料采购—被动型采购•公司组织材料采购招标确定厂家、价格、编制合同，由总包施工单位具体与供应商签定经济合同—甲定乙购２、现行材料采购流程图：扩初、施工图材料选型定板及统计数量供应商考察询价确定入围投标单位编制标书发标、答疑招标投标开标、评标、定标签定合同材料供应３、材料工作分工及主要职责：设计部：组织设计选型定板，组织供应商考察、选择、评估；编制技术标书，制定技术标准验收标准，编制项目材料总体计划；撰写供应商及专业材料考察报告；参与技术评标，参与材料进场验收；成本部（或项目成本部）：组织商务谈判，组织招标；编制商务标书，编制招标计划；参与商务评标，参与供应商考察、选择、评估；项目工程部：组织材料进场验收，监督跟踪供货周期；编制材料进场计划；参与供应商考察、选择、评估；１、以单一项目进度为中心进行需求采购的弊端：•项目增多后，单一项目的材料采购数值小，供应商在价格、服务的支持力度不强；•项目增多后，增加材料工程师的具体事物性工作—重复工作•多城市、多项目同时运做，材料工程师现有编制不能满足对项目公司的支持，按现行程序必须增加人力，必然增高人力及管理成本；•材料工程师的专业技能不强；•对供应商重复考察（每个项目都要求考察），增加供养商的接待负担；２、由总包施工单位带来的问题•施工单位对甲定乙购材料供应商进行二次压价获取利润—不能确保材料的质量、公司不能获得最优的价格（材料成本增高）•施工单位不能按时履行合同（不能及时付款），优秀供应商对公司失去信心、信任—失去合作伙伴•不利于树立公司品牌形象、分散性采购模式由分公司或分厂各自采购。这一模式通常适用于企业规模大，工厂分散于较广区域的企业总公司分公司一分公司二分公司三采购生产营销采购生产营销采购生产营销２、集中化采购模式集中于公司统购分配。适用于采购量大，分公司或分厂集中在一个区域内，采购工作并无因地制宜的必要，企业有数个机构但产品种类大同小异，集中采购可以达到“以量制价”的效果。总公司分公司一分公司二分公司三生产营销公司采购公司职员生产营销生产营销３、混合型采购模式兼具分散形采购模式和集中型采购模式的长处，凡属大宗或共用物件应集中采购，其余授权分公司自理。总公司公司采购公司职员分公司一分公司二分公司三采购生产营销采购生产营销采购生产营销等级关系职能关系、反应性采购与主动性采购反应性采购主动性采购采购中心是成本中心采购可以增加价值采购接收产品规格采购（和供应商）提出规格采购拒绝不合格材料采购避免不合格材料买方对市场情况做出反应采购有助于形成市场解决问题是供应商的责任解决问题是共同的责任价格是关键变量总成本和价值是关键变量强调目前强调战略性规格由用户和设计者制定买方同供应商共同提出规格谈判是成功／失败型谈判是双赢的或者更好大量的供应商＝安全大量的供应商＝失去机会大量的存货＝安全大量的存货＝浪费信息就是力量分享信息是非常有价值的网管理层次采购方法谈判预算训练员工減少成本工作层次跟催做纪录处理付款处理物料申请处理报价单比较价格策略层次采购研究长远计划评估供应能力制定政策传统方法：比较被动现今方法：比较积极及具策略性5、采购策略事项１、万科采购模式：混合型采购模式集团化采购－集团区域联合采购－区域公司项目中心采购－项目公司２、中海采购模式：混合型采购模式区域集中采购－区域公司项目中心采购－项目公司１、优化采购模式的原因现行材料采购模式（分散型采购模式）不适合公司快速发展；单一项目甲定乙购材料数量不大（约占总包合同的１０％），项目多时甲定乙购材料数量增大，从成本控制考虑公司应制定长期采购战略;有利于对供应商的管理，从供应商获得更多的服务、更多的技术持、更高折扣、更优质量的商品;供应商提前介入项目，对材料选型定板提供专业意见；节约人力，完善标准化范本；为产品标准化打下基础；２、建议采用混合型采购模式；•公司到０６年所有项目都在同一区域内（珠三角）；•地产项目的材料有通用性也有特意性；•供应商的分布相对集中，供货运输距离短；•从区域公司层面制定材料采购战略，集中采购节约成本，达到“以量制价”的效果；•与少量供应商建立战略合作伙伴，从战略合作伙伴获得更高的附加值；•材料工程师有更多的时间进行新产品、更优价替代品及产品优化的调研；•简化、优化材料采购流程；•更优的供应商管理；、混合型采购模式的分级采购分工集团化采购电器、设备部分建筑装饰材料如：涂料集中型采购室内装修材料：瓷砖瓷片、木地板、橱柜环境景观材料：石材、植草隔栅、石子石米建筑：XPS、加气混凝土砌块、烟道等、新风系统、铝合金型材分散采购•概念定义战略采购和操作采购均在集团公司战略采购和操作采购均在区域分公司操作采购在城市公司景观：儿童游乐设施、户外家私、运动器材马赛克、进口石材、墙纸、地毯等++•适合的··关键的··可以由集团统一实现战略性管理，实现集团的战略意图材料属于大宗··，集中采购有协同效应在同一区域内，供应商的生产基地集中材料具通用性材料采购批量大·批量小临时采购•理由网•技术优先获得最新的研究成果联合开发技术开发的信息和进度技术队伍的建设技术革新•成本降低物料成本降低流程成本降低机会成本•速度加快新品上市(time-to-market)提高总体价值链的反应速度缩短采购周期简化流程、提高效率快速把握市场契机•质量产品质量的改善供货可靠性和准确性的提高服务范围的扩大和服务质量的改善•安全货源上得到保证降低总体风险总体价值最大化12345管理理念和管理方法的共享，团队精神的培养4、目标：与供应商建立战略联盟立足于追求“总体价值最大化”、操作方案区域公司成立集中采购小组；制定各级材料采购职能的职责及权限；分判材料的采购模式；优化采购程序；优化供应商考察、入围投标及管理程序（评估）；、分判原则集中型采购：大宗和批量的材料价值较高的材料定期采购的材料项目通用的材料分散型采购小批量的材料低价值的材料金地（集团）股份有限公司