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1/41*********项目成本管理方案（草拟送审稿）第一章项目成本管理的基本原则及范围一、为了加强公司成本管理力度，提高经济效益，拟定项目成本管理方案。二、成本管理的基本原则是：在房地产价值链各阶段，以提高经济效益为目的，以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为手段。成本管理之房地产价值链分析：三、成本管理工作具体举措（一）工程管理成本管理工作1、在设计阶段，提出限额设计、优化设计的专业性意见，努力提高项目经济技术指标，对各阶段设计方案、设计图纸进行全面评审，避免、减少设计变更；2、在工程招标阶段，负责考察、推荐施工单位资质、业绩，参与中标施工单位进行合同洽商，选择素质高、承包价格相对较低的承包商；3、在材料设备采购阶段，提出材料设备选型定位意见，考察、推荐新材料、新设备、2/41新技术的应用，设法控制采购材料成本。4、在施工阶段，指导做好施工组织工作，有效控制工程质量、工程进度，减少质量损失成本和进度拖延成本；同时对设计变更、工程签证进行详细评审、控制。（二）规划设计、采购管理及预决算成本管理工作1、在项目可行性研究阶段负责项目工程成本估算、概算，为投资决策提供依据；2、在设计阶段提出工程成本控制目标，提出改进设计方案经济性的主导意见；结构施工图经济性控制，根据相关总建筑面积限额设计：3、在项目开工准备阶段负责开发项目工程成本预算，拟订开发项目工程成本控制目标，编制工程资金预算；4、在工程招标阶段参与对施工单位的考察、推荐，组织招标标底的编制工作，参与招标文件编制，参与施工合同的洽商，提出工程结算方式的主导意见；5、在材料设备采购阶段，收集材料设备价格信息，参与对材料设备供应商的考察、推荐，参与采购招标，参与采购合同的洽商；6、在项目施工阶段，负责设计变更、工程签证的造价评审，负责工程进度款支付的审核；7、按照公司的要求和技术规程办理设计变更、工程量测量及工程签证，确保设计变更、工程量、工程签证的合理性、准确性；8、在工程决算阶段，负责工程决算书的审核；9、负责项目实际成本与预测成本对比分析、总结。（三）针对成本管理对口对接财务部工作1、开发项目财务分析、核算，如实向公司反映财务状况和项目的经营成果；2、对意向投资项目进行财务分析、预测，组织投资项目的动态成本、效益分析，建立财务风险监测与危机预警机制，为经营决策提供有效依据；3、对合同往来款项进行财务审核把关；4、审核各部门、各项目的资金使用计划，严格按照公司规定和合同条款对外支付和结算，做到统一调配、合理使用资金，并根据资金流转情况提出预警；5、开发产品成本核算工作，为开发项目可行性研究和项目后评价提供完整、准确的财务数据；6、有效控制项目管理费用、财务费用。（四）项目开发前期、后期销售物业及其他成本管理工作3/411、在可行性研究、投资决策阶段，组织进行全面的调查研究，听过科学的参考依据给公司领导决策，避免投资失误风险；2、在项目实施的各个阶段，充分利用公共关系资源，争取政府优惠政策；3、在项目实施的各个阶段，严格执行设计评审、工程预算、设计变更、工程签证、工程结算审批程序，履行各部门审核程序的规范性；4、本着科学、审慎、效率与控制兼顾的原则，认真履行各部门、各项目的资金使用计划和支付申请，既要合理控制运作风险，又要兼顾工作效率。第二章项目成本管理的工作内容一、项目成本管理的重点工作（一）以事前控制、事中控制为主，事后控制为辅。规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。（二）遵循基本建设程序进行项目操作，对房地产成本实行全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，将实际成本控制在目标成本范围内。（三）正确处理成本、市场需求、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。（四）组织项目开发成本费用全面核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。（五）工程管理部要熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。（六）项目工程开发后，预决算人员要定期（每年至少一次）分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，并将分析报告报送公司领导。项目成本管理的重点及内涵图解：4/41二、成本计划管理（一）工程管理部应根据职责分工，同时配合财务部、综合办公室按照项目开发的推进情况及时编制成本计划，并贯彻执行。成本计划主要包括：开发成本计划、期间费用控制计划（管理费、财务费、税金）、降低成本的技术组织措施计划等。（二）成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。（四）工程管理部在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：成本计划的合理性、完整性及其执行情况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。5/41第三章房地产开发主要环节的成本控制程序一、项目开发前期的成本控制（一）项目前期选项、决策1、市场调查：项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。（由于项目规模大，项目开发周期长，项目后期住宅、车位、商业的销售走势与该区域近、中期发展规划、功能布局、基础设施建设的关系）2、项目基本情况：通过对项目基本情况的前期摸底分析，充分拟定判断及处理的依据。Ⅰ土地的完整性地块不完整性的表现形式：市政代征地在项目规划用地范围内切割；市政绿化用地在项目规划用地范围切割；名胜古迹、文物保护在项目规划用地内座落；江河湖泊在项目规划用地范围内穿透；市政、公建设施在项目规划用地范围内座落。Ⅱ项目大市政配套现状道路现状及规划发展；供水管网；污水及雨水排放；供电系统；供热及生活热水；燃气供应情况；通讯情况；通邮情况。当地块的大市政配套缺乏时，项目开发的成本投资不可预见费用额外增加，同时会对项目管理、成本、工期、销售造成一定影响。Ⅲ项目周边社区配套项目周边区域2KM范围内，公共交通、教育、银行、大型购物中心、医疗诊所、体育娱乐设施、餐饮、公园、邮局、菜场，在项目立项及规划设计中充分考虑，避免后期加入造成成本增加。Ⅳ项目周边宜居环境项目周边区域0.5KM内环境，是否存在飞机航线下、船舶航线及道路车辆等噪声影响；周边治安；空气净化情况；河流及湖泊污染、废弃物、废气情况；危险源情况（放射性、军用及民用高压电缆、易燃易爆仓储等）；历史上不良或不吉利背景、典故；建筑风水布局。Ⅴ项目地质情况土质结构；承载力基础处理；地下水位；抗震性；地势高差。3、项目的法律手续：项目开发的合法化要求。4、项目地价款、配套款的支付情况：根据公司资金安排的依据。Ⅰ公司的资金安排与地价款及配套费支付金额关系Ⅱ地价款、配套费支付周期与开发节奏Ⅲ配套建设与配套费支付时间5、项目相关收费、税收：判断费用、税收及手续的依据。6/416、项目的投资预分析：就项目而言的经济初步测算与评估。7、项目开发的战略性考虑：公司发展的战略性设想与该项目开发的关系。（二）土地合同洽谈项目土地出让合同作为项目开发过程中的第一个合同，也是项目开发一次性金额最大的合同，土地作为房地产开发的首要资源，显得特别重要。1、确定相关对象、环节的合法性土地合法使用的归属性是项目出让、合作的基础前提。必须以国家土地法规、法令为依据，确定土地合法归属权的第一使用方。确定项目土地方拥有土地合法使用权标志是国家政府部门---国土局颁发的《土地使用合同书》及《项目建设用地许可证》文件。2、明确土地性质Ⅰ生地或熟地城市市区和城市所属乡镇的区域差别决定了项目用地性质，土地用地性质涉及到项目开发中许多大市政配套费的相关分摊及项目整体进度工期控制，直接影响了项目不可预见费用的有效控制，同时制约项目后期管理与销售。（军用电缆迁移费、高低压变电工程、红线外给排水管网接驳口等）Ⅱ建筑退红线要求项目开发用地四角坐标确定的情况下，建筑物建设必须依据项目规划要求，严格执行退红线距离，避免出现不必要的失误，造成经济损失。Ⅲ地价综合地价的控制是项目开发成功的因素，详细界定土地性质、明确项目用地地价、项目用地地价与土地性质对应内容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投资大、协调难、周期长等不可操作性），充分比较分析土地完全成本与非完全成本的测算合理性、可行性。控制项目土地开发综合成本（完全成本和非完全成本）在项目单位面积单价成本的25%以下。3、地价Ⅰ明确使用国家标准土地出让合同范本Ⅱ明确项目宗地坐标及地上建筑物基本现状内容Ⅲ明确项目地价款及包括具体内容Ⅳ明确用地地块内可能出现需政府协调事宜，并包含的相关费用Ⅴ明确双方责任及权利Ⅵ项目地价数额及支付方式Ⅶ项目土地地价非完全成本折算Ⅷ项目综合地价（完全地价）界定为项目用地纯地价与项目红线外大市政配套费之7/41和4、正常及变更情况下双方职权界定项目开发过程中，由于用地性质决定项目市政配套工程费数额巨大，直接影响到项目开发成本，为合理确定有效的控制成本，大量配套费用的支付必须在土地招拍挂及签订《国有土地出让合同》前界定，核算明确。（三）项目开发投资成本分析由预决算人员会同财务部编制可行性报告或项目建设计划书的编制，确定项目成本与销售估算，资金来源的种类、金额及时间。附件1项目成本估算COS表营销利润分析表（四）由预决算会同项目前期开发人员根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料，并完成网络计划图及调整说明，工程进度计划。确定项目开发的进度计划关键节点，落实项目封顶、预售许可证办理等涉及销售回款的重点节点控制。1、可行性研究报告和项目计划书；2、土地受让合同；3、政府批准的规划总图，每幢单体的层数，用途和施工编号；工作类别时间形象进度节点项目开发建设进度计划2013.01~2013.03土地摘牌，办理土地使用权证2012.10~2013.12规划及建筑方案设计2013.12~2013.04规划方案报批2013.03~2013.05施工图设计及图审及总包招标2013.06~2013.08办理规划许可证2013.09~2013.11办理施工许可证2013.05~2014.03基础及地下室施工，平±0.00。2014.03~2014.12主体结构施工2014.12取得预售许可证，开始销售2014.04~2015.06装饰及安装工程施工2014.02~2015.08公用配套工程（园林、市政等）施工2015.07~2015.12竣工验收及交房8/41（五）项目开发资金的筹划及营销资金回笼编制资金平衡计划由预决算会同财务部按照公司统一设置的科目体系，按照项目开发的时间节点筹划资金（自筹资金、贷款、销售回款），对照项目工程的支付计划和营销策划方案的回笼计划提出优化建议，并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。设立资金平衡计划、合同台账和会计台账、销售回款计划、项目收益与资金平衡分析。附件2资金平衡计划销售回款计划表（六）按项目的开发进度及行政建管手续的程序，联系各职能部门及对口税务部门的收费标准，了解和研究各项行政收费及税务政策，争取政府优惠政策，从而达到成本控制目的。附件3武汉新区保障房取费报价明细表二、规划方案、施工图设计环节的成本控制设计阶段是工程建设全过程的重点，据对工程项目投资规律研究发现，越是前期，投资控制越重要，越是后期，投资控制的作用逐步减少。设计阶段对工程项目建设的投资影响约为75%，施工阶段约为25%，因此建设工程设计环节的成本控制同样是重中之重。（一）设计单位的选择首先要选择好设计合作伙伴，在合作单位的选择上不仅要选好设计单位还要选择好的设计团队，还需要根据项目的特点把握好设计周期，设计周