德国的住房保障制度

目录德国的住房保障制度.......................................................................................................1德国的住房政策和住房金融...........................................................................................3文汇报：德国福利住房遍布富人区...............................................................................4德国的住房储蓄金融体系...............................................................................................5德国的契约性住房储蓄制度...........................................................................................7德国合同储蓄模式...........................................................................................................8德国：四两拨千斤的住房储蓄制...................................................................................8德国：房租都有指导价...................................................................................................8德国的住房储蓄——卓有成效的住房融资体系...........................................................9建立住房储蓄体系——德国的成功之路.....................................................................11德国房地产市场信托投资时代为时不远.....................................................................12德国：自用住房只缴土地税.........................................................................................13德国的住房.....................................................................................................................14德国的住房保障制度从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：（一）房租管制或指导租金制度。即，对出租房屋的租金实行限制。德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件取消租金管制制度。当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为3％以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。此后房租普遍上涨了15－35％。有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消这一限制。（二）公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951－1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32－65平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。（三）房租补贴制度。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到4.5马克以上。因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。（四）住宅储蓄制度。德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。二次大战后，联邦德国的资本市场近于崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金短缺。为尽快恢复工商业，国家把有限的资金几乎都用于工商投资，难以从资本市场上筹集建房资金。因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度得到了快速发展；两德统一和东欧国家的改革，为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。相应地，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2％，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22％。此外，作为定向储蓄，住房银行的贷款不可能在本系统内派生存款，这对于抑制短期消费需求，减少货币流通，从而缓解通货膨胀也具有相当的积极作用。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：（1）固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄利率保持在6％以下，住宅储蓄的存贷款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。而70年代至90年代，德国资本市场的利率则不断变化，银行储蓄利率在6％－11％之间。固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。（2）政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克（即10％）的储蓄奖励；年收入10万马克以下的单身家庭，每月2000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高200马克（即10％）的储蓄奖励。另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14％的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。（五）购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为在最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是，免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。关于德国东部地区的住房改革问题。统一前，民主德国的住房制度和其他社会主义国家一样，长期实行低租金福利制度，房屋租金维持在战前每平方米1马克的水平。德国统一之后面临的一个重要问题就是在东德地区进行住房制度改革。改革的核心，是要建立起市场化的住房资源配制机制，把原联邦德国的住宅法律搬到东部地区，实行住房私有制。概括地说，当时成立的政府托管机构主要采取了以下几项措施：一是返还。凡前东德及公有制改革之前、以及纳粹时期没收的属于私人的房屋，只要能够提供相关的证明，全部无偿返还给原产权人，包括居住在德国以外的外国人。二是出售。即向原来公房的住户优惠出售公有住房。三是调整租金。所有公房全部由房屋管理公司管理，同时按照成本租金调整租金。相应地，房租补贴制度也建立起来，并结合当时东部地区住房短缺的特点，实施了指导租金制度。为提高东部地区房屋质量，德国政府还投入了大量的住宅维修基金。德国的住房政策和住房金融（一）住房政策德国是实行市场经济的国家，在住房制度上实施的是与市场经济相配套的住房政策。1.国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。2.由政府提供部分资助，为中低收入者建造减税有待住房，以低价出租或出售给个人居住。3.高薪收入者可以自由投资建造自己的住房，还可以向政府申请贷款。（二）住房金融德国金融机构的体系是以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构并存的金融体系。德国的金融机构很多，诸如私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社等。各个银行与金融机构之间没有严格的分工，业务交叉重叠，几乎每一个银行或金融机构都可以提供所有银行的全部金融服务。经营住房金融的机构很多，他们所发放的住房贷款可分为长期贷款（20-25年）、中期贷款（5-10年）和短期贷款三大类。其特点是：一个借款人可以在一个以上的银行和金融机构取得贷款；长期信贷由抵押银行经营；互助储金信贷组织对于帮助个人购、建房起促进作用。（三）住房金融机构抵押银行是德国对居民购房予以长期贷款的最大银行。按资金来源可分为私人抵押和公营抵押。私人抵押银行的资金大部分来自发行债券，公营抵押银行的资金有一半是政府提供的。抵押银行的资金有相当一部分用于住房建筑和为居民买方提供贷款。私人建筑协会和公营建筑协会是德国第三大类从事住房信贷的银行机构。他们的贷款办法是自定的、封闭性的办法，来源于过去曾有过的一种“自助”办法。人们要想获得私人建筑协会和公营建筑协会的贷款，必须首先签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄额达到