中国首届商业地产年会

中国首届商业地产年会正式开幕，首先有请主办方，《地产NEWHOUSE》主编唐亮先生致词。有请。唐亮：感谢大家百忙之中来参加商业地产年会，还有各位商家代表们，大家早上好！首先我代表第一届中国商业地产年会组委会及主办方单位《新地产》向今天光临年会的嘉宾表示诚挚的问候，由于昨天北京的暴雨导致大量外地的来宾或者是晚到，或者是迟到，对他们路上的辛苦，各种艰辛啊，再次表示慰问和感谢。因为我知道昨天晚上有四点多到北京的，还有今天早上起飞到北京的，我们对北京的天气致以抱歉。我们新地产一直关注北京地产的发展，07年我们认为中国商业地产有几大新的特点，第一是跨行业跨领域的大企业大集团，全面进军商业地产。第二，许多大型房地产开发企业在宏观调控和拿地难的情况下，战略由简单的销售转向运营，第三商业地产开发由原来简单的开发配套到细分与各类商业地产开发和运作。07年从政策法规到资本运作，有大量的工作需要重新整理，这也是我们《新地产》还有清华商业地产运营，汉博顾问共同举办本届商业地产年会的一个初衷。《新地产》作为全国性的媒体，无论在全国发行，还是市场研究都是遥遥领先，通过VIP室，实《地产NEWHOUSE》主编唐亮现了引领地产的使命，8月1日新地产网站开通了，这也将成为《新地产》与大家沟通更快的一个方式。《新地产》的发展需要大家的支持与帮助，下面我预祝我们的嘉宾演讲精采，大家能够得到很多的收获，大会圆满顺利，预祝各位嘉宾身体健康，工作愉快，会议期间一切圆满。主持人：嘉宾正式演讲前我说点废话，首先我介绍一下我们三家主办机构，第一个《新地产》刚才唐主编自己介绍了，《新地产》是创刊五周年，已经成为中国地产杂志的第一媒体，他属于香港上市公司财讯集团，华迅呢是为商业地产搭建一个信息沟通和投融资一体化的平台，聚集了中国国内的百货，超市，娱乐餐饮等国际顶点的主业品牌。汉博顾问是一家商业地产性顾问机构，已经成为商业地产顾问的领导者。最后介绍一下清华大学国际商业地产运营商，第一届学员今年四月毕业了，学员来自全国商业地产开发中的领先企业，今年我们将再次组织登录日本，下面我介绍一下这次参加大会的嘉宾：这次年会我们特地邀请到了国务院发展研究中心的领导，还有日本商业界最具榜样的商业中心项目，有18年磨一剑的六本木，还有两百多家商业地产的同行，这次邀请了大概一百多家商主持人朱凌波家，包括家乐福。还有商业地产的最后关心的问题，就是融资问题。所以这次邀请了来自欧洲，美国的十几家地产基金，明天有一场专场的基金研讨会，这次我们还得到了中央电视台，搜狐等大型媒体的支持，下面我宣布演讲部分正式开始，有请国务院发展研究中心局长，著名经济学家程秀生先生讲演，大家掌声欢迎！程秀生：今天我们到这儿来参加2007年第一届中国商业地产年会，我是国务院发展研究中心局长程秀生。商业地产与国民经济的发展，消费趋势有密切的关系。第一个，从整个中国经济正在发展的阶段来，中国经济正在一个经济总量迅速扩大的阶段，最近几年，我们中国的经济每年增长速度都在两位数，去年GDP达到21万亿。这个总量应当不是我们追求的目标，但是这个变化意味着什么呢，对于我们这个中国的经济发展来看，对于我们的商业活动来看，有几个方面。第一个重要的特点就是，随着中国经济的发展，增加我们在国际上的影响。第二个特点，随着经济的活跃，居我们的消费方式也会发生变化，我们中国现代化的进程就是农业向非农产业转移的过程。如果是这两个结合在一起可能还会出现第三个有限，国务院发展研究中心局长程秀生和第四个有限，第三个是世界资源的有限，第四个就是环境的有限。当前中国经济发展水平的特征，对我们来说，对我们商业消费者来说直接的反应是我们的消费水平，我们的生活方式正在发挥巨大的变化。最近五年来消费支出由一般的支出转变成住房，汽车，旅游等大额的消费支出。消费的基本特点是由量的满足转向质的提高，有房子住不再是主要的了，关键是怎么住得好，住得舒适，这是大家最关心的，有交通工具不见得就可以了，关键是大家要更好一点的交通工具，购物不再是买到就可以了，关键是要购物环境要舒适。由于中国经济发展的阶段特征和消费变成，相应地会出现一系列的变化，有些很热点的问题我不能展开讲了。比如现在我们面临一个基本的大的变成，现在房子价格啊，医疗的价格啊，教育的价格啊很多，总体上反应的情况，就是原来我们在小康水平之前确定的那些比价关系面临一个重新整合，重新调整的一个阶段，这个阶段可能反应了宏观经济的矛盾，但是总体来讲像蝉蜕一样，转变一个新的状态。从现在整个来看我们在投资品，在楼市，在股市方面出现巨大的变化，在黄金珠宝方面也出现很大的变化，我们最近，大家议论纷纷的，食品啊，肉类，粮食方方面面的价格都发生巨大的变化。这些变化提出了很多新的挑战，但是基本是由原来的状态进入到一个新的状态中间的过程，这个过程中间有要解决的矛盾，也给商家带来很多新的机会。从总的来看，随着经济总量的增长和数量的提高，产业组织模式也在发生根本的变化，已经不再是原来的购买销售的特点了，就商业来看，进入新世纪以来，这个商业面临一个很大的变化，我们商业逐渐转向以大商业，这个大商业的概念就是不是一个综合商业的概念，表现一种大商业的特征。第一个，空间来讲市场不断扩大，物流来正在适应国际国内大循环，从国内的环境由大商品，石油，煤炭啊，钢铁啊，总量都是非常大。商业主体呢，企业也在变大，从业态来讲，通过网络式企业的扩大，网络式企业，大卖场式的企业得在向大规模发展。首先从空间来讲，我们中国的流通业大概从改革开放以来，到现在28年了。这28年社会销售零售总额大概增长了48倍，平均每年增长14%。这个总量规模已经是足以保证大家达到小康水平。从全球来看，世界贸易着在成为一个大势。从物流来看，由原来的国内的局部的生产，区域性的生产，着在走向国际的大循环，我们商品进出口达到1.7万亿美元，处在世界第三位，相当中国GDP的百分之六七十吧，这个比例超过了日本和美国。我们货运量，中国港口吞吐量达到40亿，大概占世界的三分之一。如果说我们的物流是一个大物流，那么主体就是一个大企业。这个大企业表现在大的连锁上，沃尔玛，家乐福，我们中国本土的连锁经营商，国美，苏宁都在迅速发展。这些大的连锁经营商已经超出了传统的商业的概念，已经在国际市场上直接参与应该格局的一股大的力量。从业态来讲，由原来的小的百货公司，转向大卖场，连锁店的方式。目前中国光是大的购物中心就出现了上百万平米，这些大的购物中心以前是很难想象的。应当说这些变化，赢利模式出现了根本的创新，包括商业模式，他不再是简单地依靠进销差价的赢利手段了，而是通过各种综合性的效益，通过零售业的组织，通过出租摊位，通道费，入场费等等，在短短几年十几年的时间里造就出几十亿，几百亿规模的企业，这种情况不光在零售业行业存在，在其他行业，包括房地产业的开发模式，包括制造行业都有类似的情况。因此赢利模式的创新，对于我们商业零售业来讲也意味着很大的变化。我祝愿在这次会议上，我们通过大家的研讨和交流，能够为商业地产的发展寻找出一些新的机遇和空间，使我们中国的商业地产取得更大的成功，谢谢大家！主持人：非常感谢国务院发展研究中心局长程秀生先生的讲演，程先生在国务院发展研究中心历任过中国经济部部长，企业研究所所长，通过土地协会理事等等，研究领域就是宏观经济和房地产经济。我们再次对他的发言表示感谢。下面有请中国华迅商业地产俱乐部高级顾问高东旭先生发言。有请！高东旭：各位来宾，早上好！我受主办方的委托，对我国的商业地产发展状况和任务谈一点自己的看法，不当之处还请各位多多指教。首先对商业地产做一个综述，商业地产严格来说分两类，第一个是传统的商业，我们认为传统的商业是主要满足人们基本的生活需求。现在的商业地产的发展，主要是以消费者为主，他的业态和功能范围都异常的丰富。商业地产所处的地位和作用呢有这么几个特点。从大的开发领域，我们分三个层面，第一个层面呢，住宅。住宅开发呢，因为住宅本身是属于城市最基本的功能，他起的作用呢有一定的不确定性，从产品角度讲，他对城市的功能提升方面起到的作用，是比较低层面的，所以住宅开发在城市建设中的作用有很大的局限性，第二个就是商业地产的开发，商业地产就是提高城市的商业水平啊，城市的整体地位啊，这个作用比较明显。第三个层面就是商务开发，商务开发是以整个城市综合的发展水平来决定的。第二个，商业地产在经过城市的建设过程中发挥的作用和前景呢，我们也做了分析。第一个是从我国未来得经济发展，包括城市化进程这样的一个趋势里看，他将城市未来城市建设开发一个重点的领域，另外一个从企业层面上，从城市建设大的产业来讲，城市建设的产业，从住宅开发，商业地产的开发，以及商务地产的开发，是一个由低到高的阶段，现在我们大量的还是集中中国华迅商业地产俱乐部顾问高东旭在住宅地产的开发，随着城市的发展，我们企业在进行商业、商务地产的开发，也会对自身的企业得到一个极大的提升。第三个，我国的商业地产刚刚处于起步的阶段，主要存在以下几个问题。第一个呢，首先是行业的条块分割比较明显，房地产开发以及商业开发出现条块分割的状况。第二个就是产业化程度比较低，构成商业地产开发经营所需的相关资源没有进行充分的整合，导致了我国商业地产项目难以进行综合性开发。比如这几年我们说这个产业化程度低啊，商业领域相关的资源对开发商来讲可能是属于信息不对称，比如对开发商来讲他进行一个商业地产开发的时候，他能了解到的商业业态的范围啊，整个消费经营的层面啊，品牌店啊，可能很多事情都说不清楚。第三个是规范缺失，我国在包括商业网络和商业建筑啊，这方面有关的规范呢，严格来说，比较落后。第四个方面是属于开放模式落后，我国当前的商业地产的开呢，商业地产的开发是空间和功能并重的开发，第五个是商家和开发商错位，商业地产的开发存在很多的盲目性，第六个属于企业发展不太成熟，比如房地产企业个角度来看，房地产企业门类非常庞杂，还处于各自为政的状况。总之，当前我国商业地产，在项目层面，企业层面，产业层面和行业四个层面来看均处于探索和起步阶段。现代的商业地产开发模式呢，我们首先从第一的层面来讲，就是怎么样处理好空间和功能性两者之间的关系。从我们俱乐部的角度呢，提出这么一个想法，首先是指导思想，我们极力倡导整体规划，统一经营，产业化思路，模式上我们大力倡导并购模式。下面我针对这两方面谈一些我的看法。一个在现在的商业地产开发当中，首先一个明确的就是商业化地产开发的模式，商业地产是以经营为重，就要摈弃先建设后招商的方式。在商业专项方案工作中，主要还要解决的一些问题，包括他的流程，大家看这个示意图，主要在市场调研基础上完成商业开发项目的定位，规模预测，业态结构，根据前面所有的工作之后我们还要确定平面布局，最后进行一个采购的综合预算分析。我们倡导这个定制模式呢，商业地产到底一个合理的开发体系是什么呢？大家看这个流程图，实际上来讲呢，这是从城市空间开始的，首先是在空间规划设计方案基础上，我们在开发商建筑方案和真正地开始开发建设之前，一定要提前，根据需求制定详细的空间设计，或者是建筑设计方案，然后再开始进行建设工作。我们商业地产定制模式第三个方面特征是需求评估的方案，我们要根本整个项目的情况，包括我们对这个项目在专项方案中制定的策略原则，对相关的商家进行一些评审，对他们进行一个汇总，汇总完了以后，把设计的要点提供给开发商，这样就使整个开发是比较理性的，按照需求来建设这么样一个状态。以上就是我们倡导的定制式模式开发的三个特点。另外在商业地产开发的过程中最不能忽略的就是经营，你开发了之后要招商，经营。实际上有三个阶段，经营阶段呢，存在的问题比较多的。主要的原因呢，一个是商业资源比较庞杂散乱，现有商业地产，商业资源最大的状况呢，可以说是影响我们当前商业地产发展的首要问题，对商业资源进行有效的组织和规范，要成为推动我国商业发展必须首先要突破的一个瓶颈。因为时间的关系这方面就不展开说了。总的来说我国商业地产的阶段性任务啊，总体是从这三个层面，可能要逐步地解决，然后推动整个行业的发展。关于商业地产俱乐部呢，我们在明天俱乐部成立仪式上做更详细的介绍