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中国乐谷2012—2015年建设研究课题工作提纲北京泛华建设集团说明本提纲为最终成果的主要大纲，不为项目最终成果；每部分内容将在现有分析方向上进行深化，同时进行分项目说明；分项目说明及经济测算将采用部分WORD或EXCEL文件进行说明；最终成果研究结构1.项目产业背景分析（中国/北京文化产业、中国/北京文化创意产业、中国音乐产业、中国乐器产业的产业现状及产业衍生）；2.国内旅游地产的发展现状及趋势；3.中国乐谷现阶段规划评价及调整建议；•总体定位；•产业遴选和布局；•空间结构和功能分区，以及各功能区之间的联系；4.中国乐谷重点项目设置（含项目定位、发展模式、运营模式及经济测算）；5.中国乐谷建设时序及建设保障措施；6.项目分类及国家资金申请策略；宏观背景分析中国乐谷中国文化产业现状简析一方面•文化产业上升到文化战略高度。•文化产业市场需求庞大。•文化产业规模逐步壮大。•我国文化产业的国际竞争力不断增强。另一方面•文化产业发展中存在着体制不顺、管理不畅等问题。•现代化文化市场体系尚未建立。•文化产业存在供需结构性矛盾。•文化产业组织集约性程度不高。•原创能力有待提高，资源潜力有待转化为产业实力。中国文化产业现状简析北京文化产业发展势头迅猛。文化产业增加值全国第一。北京文化资源厚重丰富。北京文化原创性比较强。北京文化市场活跃。北京文化产业聚集效应显著。中国文化创意产业现状简析一方面•全国创意文化产业呈现欣欣向荣景象。•各地纷纷推出各种政策助推文化创意产业发展。•各地都提出了文化创意产业发展目标。•动漫、网游率先成为倍受青睐的细分领域。另一方面•产业融资较为困难。•市场竞争不充分。•尚未形成完整、高效、顺畅的产业链。•品牌性龙头企业数量有待增加。北京文化创意产业现状简析资源优势明显。市场空间广阔。总量和门类全国第一。产业结构内部优化。产业聚集区蓬勃发展。盈利水平较高。是投资热点领域。产品原创性比较强。文化创意人才聚集。中国音乐产业现状简析一方面，•市场机遇极好。•数字音乐潜力极大。•现场音乐态势较好。另一方面•传统唱片市场萎缩。•原创音乐作品匮乏。•侵权盗版严重。•产业链各环节利益分割不合理。•法律体系不完善。中国乐器产业现状简析中国已经成为世界最大乐器制造基地。处于产业链低端，资源消耗大，利润薄。研发、技术支撑体系不完备。产品标准化水平低，标准化体系不完善。高素质技术、管理人才缺乏。中国旅游地产现状简析越来越多的企业投入旅游房地产领域。旅游与房地产的嫁接日趋成熟。消费市场的过渡使发展空间加大。市场日趋成熟，可利用资金相对充足。总体定位及规划调整建议中国乐谷项目总体定位中国乐谷以音乐展示、音乐制造、音乐教育、音乐传播、音乐养生、音乐演艺、音乐交易、音乐观光等为主体，以集约化、集成化为手段，将音乐从听觉艺术转变为视、听觉艺术，将产业从传统制造型转变为生产服务型，成为一业带百业、音乐汇百艺的创新园区。音乐谷战略目标以国际化、规模化，多元化、生态化，永续化为规划理念，打造全球音乐文化系统产业链。多重功能定位1·乐器设计与制造中心2·乐器产品交易与物流中心3·音乐文化创造与推广中心4·音乐文化交流与培训中心5·音乐文化展示与体验中心6·音乐文化衍生品开发中心7·音乐信息化中心8.音乐休憩旅游目的地定位项目产业定位音乐产业规划服务业旅游业商业地产行业文化产业功能分区音乐文化产业服务配套区：以居住，度假，生态旅游为核心音乐产业区：以乐器制造交易，音乐教育培训，音乐创作音乐交流会展为核心。音乐娱乐区：以高端主流音乐为核心的生态音乐娱乐区。空间布局第一版空间布局第二版调整意见1.两版空间布局上，第一版更清晰，建议沿用第一版的空间布局；2.但是六大片区在产业设置及项目设置上聚集性不强，项目过于分布过散，将“YUE”谷和“LE”谷的特色没有进行突出体现。3.六大片区由于分布区域的典型地形不同，其配套系统需求也不同，现有产业项目的分布不合理带来了配套的不合理。4.依照三大功能片区的功能性，重新划分调整空间上六大分区。并调整各分区内重点项目，力求在项目设置上将文化创意产业暨音乐产业的产业链得以实现，放弃原有产业园区只能收取简单租金的“瓦片经济”形式，建立文化创意产业暨音乐产业的“培训-创业-创意-创作-展示-交易”的内部循环；5.在市政设置调整的原则上，是依托产业聚集性和项目聚集性，尽量让配套能形成不空设、不重复、不缺失。重点项目设置中国乐谷现有项目设置主要问题项目由于没有进行总体规划，只是依托东高村镇的总体规划有小篇幅规划。直接导致了后续控制性规划思路不清，数据混乱。管委会提供的现有数据出现了大量的自我矛盾；近期项目中单个项目的功能上有大量重复，在部分项目选址上没有考虑市政未引入问题，会带来后期经营的配套不足的问题；同时，对于远期项目没有具体构想，只是取名放置在部分土地上而已，会带来远期项目设置时与近期项目进行重复建设的问题；现有项目为重点项目或近期建设项目，在项目设置上对于实际开发而言有一定的施工操作难度；接下来的工作将在对项目（近期项目和远期项目）合理性分析后，重新调整项目开发时序，并对每个项目的建设批次划分和强度进行调整。原有规划项目分布第一版原有规划项目分布第二版（管委会正在调整控规，项目设置有所改变）原有规划近期项目设置音乐创意基地（正在控规设计）1.土地性质：全部国有，共2.03公顷。其中管委会办公楼占地1.18公顷。总建筑面积18500平米。2.音乐创意基地是赋予园区灵魂的归属地，也是展现园区魅力的灵感源泉。它将作为园区初创企业的孵化器，通过提供录音棚、演播厅、排练厅、后期制作机房等公共服务设施，开设虚拟办公室，为企业低成本创业创造条件，同时提供先进的录音棚、排练厅、后期制作机房等，通过完善的设施和优质的服务吸引企业入驻创新基地。从而实现规划与展示、行政与管理的交融。这里能将参观变成一次特殊的音乐之旅，使严肃的行政场所与音乐结合，从而赋予园区无限魅力。（2011年中国乐谷版权交易中心启动仪式已经召开）工作思路说明•此项目实质为办公写字楼类项目，处于项目产业区核心位置；•在内部功能上不清晰，产生了管委会办公室的使用面积约占了总建筑面积的60%。•项目的半盈利性特点突出，但梳理不清，无法达到项目资金申请的程度；可以考虑在租金减免的说法上的巧妙阐述，将项目由半盈利性向非盈利性的说法上引导。•项目初判：半盈利项目原有规划近期项目设置音乐工坊（正在控规设计）1.土地性质：全部国有，共3.46公顷，建设面积96400平米。2.中国乐谷的音乐企业孵化基地、音乐人才孵化基地，集乐器标准化生产、音乐创作、教育培训、版权交易等功能于一体。音乐工坊由标准化厂房、音乐人工作室及配套商业设施等组成，总面积8万平方米。其中标准化厂房区域重点扩大提琴生产规模，引进钢琴、吉他等其他乐器制作企业。音乐人工作室旨在吸引词曲家、音乐人及音乐企业等，重点发展原创音乐、数字音乐、教育培训、版权交易等方面。工作思路说明•此项目实质为厂房项目与办公写字楼类项目的组合项目，同时将设置一定数量的底商进行区域内配套；•实质是现有乐器生产工厂的一个改造和提升项目；•建筑面积和容积率与调整后控规限制性指标不吻合；•项目初判：盈利项目原有规划近期项目设置音乐博览中心（乐谷展示中心）1.土地性质：全部国有，共3.89公顷，建筑面积77800平米。2.乐谷展示中心项目位于京平高速平三路出口处，建筑面积8000平方米，展现乐谷特色和平谷文化底蕴，主要用于乐谷规划展示、音乐文化体验功能，兼具管委会日常行政服务之需，工作思路说明•项目设置位置处于产业聚集区，但是其博览、展示功能更与旅游体验类项目具有依附性；其选址位置有待调整，将产业区的项目更多的做到是真正的产业空间；•原有功能的管委会功能与音乐创意基地内的功能有所重复，此项目应去掉该项功能；•作为博览类项目，容积率达到2，建筑体量偏大。•项目初判：非盈利项目原有规划近期项目设置乐谷艺术中心（乐谷大门）1.土地性质：全部国有，共0.6公顷，建设面积12000平米。2.乐谷艺术中心（即乐谷大门）是中国乐谷的标志性建筑之一，位于中国乐谷风情大道上，集规划展示、旅游咨询、贵宾接待、音乐体验等多功能为一体的综合型场馆。由艺术中心主体建筑、中心演出舞台和前后广场三部分构成，具体包括650人的音乐厅、300人的多功能厅、1000平方米的音乐展厅，两个室外剧场、音乐工作室、录音棚、培训教室、景观中庭、餐饮配套设施等。工作思路说明•项目已经进行了设计招标并确定了最终方案；•现有项目设置内有四个具备演艺功能的项目，即本案、西乐宫、森林歌剧院、露天音乐广场，演艺项目总建筑面积达到了65300平；•在尊重现有设计方案避免重复设计重复费用的情况下，将优先保留本项目内的演艺场所；（其他三个演艺场所项目将进行重点调整）•项目初判：半盈利项目原有规划近期项目设置公交场站、停车场、山前综合体1.土地性质：全部国有，共14.47公顷，建设面积22400平米。2.其中，公交场站占地0.4公顷，停车场0.3公顷，山前综合体13.77公顷；3.从管委会提供的第一版项目设置来推测，山前综合体可能为唱片产业基地。工作思路说明•在公交场站和停车场项目设置上，从用地面积及判断数量设置不够，没有充分考虑乐谷综合接待需求；•唱片产业基地项目有待确定，若设置此类产业项目则可调整到产业发展区内，形成产业聚集性；•项目选址属于旅游接待中心特性突出区域，同时具有交通枢纽的功能，在此区域将是市政配套的一个重要节点，可将四个演艺类项目进行适当调整，将某一大型演艺项目迁至此项目周边，但务必需与乐谷大门的演艺项目形成差异化发展；•项目初判：非盈利项目原有规划近期项目设置音乐家小镇1.土地性质：集体所有，共4.54公顷，建设面积45400平米。2.主要是提供艺术家工作室类的项目，住宿功能高于办公功能。工作思路说明•原来为村镇企业用地，建议在土地属性上调整为独立建设用地；•此项目为典型的使用权销售类项目，直白而言既为“小产权房”；•现有项目没有任何实质设计，纳入近期建设项目是否合理尚待分析；•项目需要重新包装，需在功能描述和形象上与小产权房脱离直接联系；•项目选址在山坳中，安全性和市政配套支撑不足，需要找到项目实施的保障性支撑。•项目初判：盈利项目原有规划近期项目设置森林歌剧院（原音乐歌剧院）西乐宫（原音乐会所）1.土地性质：全部国有，两个项目分别用地各0.5公顷，各建筑面积3750平米2.音乐歌剧院是中国乐谷的室内表演中心，集演出、排练、休闲等功能于一体。由歌剧院、音乐厅、戏剧院、小型音乐演奏厅以及其他餐饮休闲配套设施构成。3.西乐宫暂不明确项目设置内容工作思路说明•现有项目设置内有四个具备演艺功能的项目中的两个，而且占地面积极小；•两个演艺类项目在设置时，不仅与其他演艺类项目有严重的同质化问题，同时两者之间也没有明确的差异化；•两个项目选址在现有的采石场，局域半山，市政配套设计上没有相关的配套设施，未来运营时，无论是项目的通达性还是可使用性都是极大的问题；•项目选址需要重新调整，不排除在充分进行了演艺市场估算后撤销这两个项目•项目初判：半盈利项目原有规划近期项目设置露天音乐广场1.土地性质：全部国有，共4.58公顷，总建筑面积45800平米。2.项目拟选址顺水湾山谷，位于东高村镇大旺务村与夏各庄镇稻地村两村交界，三面环山、中间低洼谷地，剧场分为后台区、观众区、帐篷宿营区、配套服务区。露天剧场整体形似桃花，配以提琴水系，彰显平谷特色。一期预计容纳观众2万人。打造北京最大的以音乐为主题的文化休闲广场，北京最受欢迎的露天演唱会、演奏会、音乐文化展览举办场地。工作思路说明•现有项目设置内有四个具备演艺功能的项目中的两个较大项目之一；•现有项目设计极具平谷特色和乐谷特色，在尊重现有设计尽量少修改的情况下，需要在项目功能设置和形象包装上与乐谷艺术中心形成差异化；同时体量较大，容纳人数达到2万人，其服务配套及运营问题有待细化思考。重点需要其内部功能完善后的盈利项目设置，否则此类大体量演艺场地类项目未来的