某出租物业项目经济评价

目录1项目概况..............................................................................11.1项目名称.................................................................11.2项目规模.................................................................11.3基础数据.................................................................12项目财务评价..........................................................................22.1财务分析辅助报表.........................................................22.2项目财务盈利能力分析.....................................................62.3项目财务偿债能力分析....................................................103项目财务不确定性分析.................................................................114综合评价.............................................................................1211项目概况1.1项目名称某出租物业项目财务评价1.2项目规模本项目是某市房地产开发公司开发并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开发公司拟用如下计划对项目进行管理，由开发公司使用商场的一部分面积销售商品以获得稳定的收入，商场的另一部分面积则由开发公司以柜台形式出租，从而能够获得经营性收入。土地是从土地开发商处购得的已开发好的土地。本项目拟从2004年开始兴建，二年时间彻底完工，从2006年开始对项目中低层部分开始进行商品销售，至2007年正式达到设计的销售水平，从2007年开始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2006年至2017年共计12年，计算期按14年考虑。1.3基础数据(一)投资估算及资金来源1．固定资产投资估算及依据建筑工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本地区物价行市对工程造价的影响而编制的，本工程建筑面积为30250平方米，建筑工程投资5500万元。设备价格根据近期的价格估算。设备运杂费，安装费参照工程建设设计概算指标进行估算，该部分投资为928.9万元。其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。这部分费用(其中包括土地费用1620.7万元)总计3057.7万元。经营用家俱投资为133.4万元，预备费用按180万元估算。其他费用为490万元。建设总投资为10290万元。详见表1：建设投资估算表2．流动资金占用及估算本项目流动资金主要占用为：(1)商品资金占用；(2)非商品资金占用，如：现金；(3)结算资金占用，如：应收和应付帐款。本项目流动资金采用分项详细估算法，估算总额为正常年17610万元。详见表2：流动资金估算表:3．资金来源本项目总投资为21277万元，项目自有资金为10290万元，其中外来投资占65%，企业自筹占14%，集资占21%。流动资金部分考虑企业现状按银行贷款60%。企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资产提取的折旧及未分配的利润，流动资金由工商银行贷款，贷款利率5.5%。详见表3：投资使用计划及资金筹措表(二)总收入估算1．商品销售收入商品销售收入为商场每年的销售额。本项目销售收入的确定是根据同类商场近几年的营业经济指标为参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。根据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销售额为2.38万元，由开发公司经营的商场面积为12648平方米。2．出租收入(经营收入)2租金暂定为90元／平方米·月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%，故该项收入正常经营年为1711万元，(三)总成本费用构成及估算1．总成本费用构成。根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为：商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。2．成本费用估算。根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商品销售成本按销售收入的70%，工资以2003年的工资水平为基础井考虑适当的增涨；折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产按5年摊销完。详见表4：总成本费用估算表。(四)销售税金及附加根据新税制，根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税，营业税，税率分别为17%、5%；城市维护建设税和教育费附加分别为增值税，营业税的7%和3%。详见表5：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表2项目财务评价2.1财务分析辅助报表（1）固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，固定资产原值为7912.248万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为12年，残值率为5%，折旧按综合折旧率8%计，年折旧额为626.4万元。详见表6：固定资产折旧费估算表（2）而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产采用平均年限法，按5年摊销完，年摊销额为287.4万元。详见表7：无形资产及其他资产摊销费估算表表1建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值1建筑工程投资55002设备运杂费928.93经营用家具投资133.44其他费用估算3057.74.1土地费用1620.75预备费1806其它490合计（1+2+3+4+5+6）102903表2流动资金估算表单位：万元序号项目2006年2007年2008年及以后各年一、流动资金运用1流动资产1462517610176101.1现金7500903190311.2应收账款1250150515051.3商品资金5125617161711.4其他7509039032流动负债5500662366232.1应付账款5000602160212.2其他5006026023流动资金91251098710987二、流动资金来源912510987109871流动资金借款5475659265922流动资金自筹365043954395表3投资使用计划及资金筹措表单位：万元序号项目2004年2005年2006年2007年合计—、总投资478655047783.5633814.986212771建设初投资47865504102902建设期利息150.563460.986611.5493流动资金007633335410987二、资金筹措4786359073895512212771自有资金4786359019140102901.1外来投资3590239470566891.2自筹35935972214401.3集资(商业网点等)83783748721612借款54755512109872.1长期借款2.2流动资金借款54755512109872.3其他4表4总成本费用估算表单位：万元序号项目合计2006200720082009201020112012201320142015201620171商品销售成本2493031750021073210732107321073210732107321073210732107321073210732经营费用407862749344734593459345934593459345934593459345934592.1直接／人工附加1587801371371371371371371371371371371372.2进货运杂费184321294155815581558155815581558155815581558155815582.3广告费74915006316366366366366366366366366366362.4商品损耗费及削价损失35362253013013013013013013013013013013012.5水电费93636257887957957957957957957957957957952.6其他3772532323232323232323232323管理费用221471822203420302030203017431743174317431743174317433.1业务招待费11207595959595959595959595953.2管理人员工资及附加127611111111111111111111113.3固定资产修理费33411203012922922922922922922922922922923.4折旧及摊销99439969969969969967097097097097097097093.5其它76266356316366366366366366366366366366364财务费用9605860795795795795795795795795795795795其中：流动资金借款利息9405660795795795795795795795795795795795长期借款利息5总成本费用3216412273127349273572735727357270702707027070270702707027070270706经营成本3022932107525558255662556625566255662556625566255662556625566255665表5营业收入和营业税金及附加估算表单位：万元序号项目合计2006200720082009201020112012201320142015201620171营业收入3744902500031530316253181531815318153181531815318153181531815318151.1商品销售收入3561442500030104301043010430104301043010430104301043010430104301041.2经营收入18346142615211711171117111711171117111711171117112营业税及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682.1营业税（5%）18724.512501576.51581.251590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.752.2城市维护建设税（7%）5767.146385485.562487.025489.951489.951489.951489.951489.951489.951489.951489.951489.9512.3教育附加税（3%）2471.634165208.098208.725209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.9793增值税（17%）63663.342505360.15376.255408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.55表6回收固定资产折旧费表单位：万元序号项目合计折旧率达到设计生产能力期2006200720082009201020112012201320142015201620171固定资产合计8%1.1原值7912.251.2折旧费7516.64626.4626.4626.4626.4626.4626.4626.4626.4626.4626.46