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第1页共20页1钦州市四月市场调查报告2013年5月第2页共20页2目录一、第一部分本月全国资讯和城市新闻1.1宏观环境1.1.1北京公积金首付提至7成1.1.2地方版国五条集体落地各地细则一览1.1.3住建部公布2013年预算住房保障支出增17.54%1.2区域环境1.2.1南宁版“国五条”细则出台，20%个税有待细化1.2.2一季度钦州房产投资和销售面积双增长1.2.3钦州城建再挥大手笔，今年计划投资五十七亿第二部分本月钦州市土地供应市场2.1土地出让信息2.2土地出让结果信息第三部分本月钦州房地产新增预售情况3.1中房·蔚蓝风景3.2长融·人和春天第四部分本月钦州市房地产市场4.1市场概述4.1.1本月河东区重点项目销售情况4.1.2本月市中心重点项目销售情况4.1.3本月钦南区重点项目销售情况4.1.4本月城北区重点项目销售情况4.1.4本月市场动态4.2开盘或重点项目分析4.2.1中房·蔚蓝风景4.2.2钦江丽景第五部分本月市场总结第3页共20页3一、第一部分本月全国资讯和城市新闻1.1全国资讯1.1.1北京将公积金首付提至7成2013年4月7日，星期日，来源：新华网北京住房公积金管理中心7日发布通知：北京公积金二套房贷首付比提至70%，贷款利率为同期1.1倍。在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔房贷或1条公积金提取记录的房贷申请人，首付比不低于60%，贷款利率为1.1倍。为保护首套房需求，《通知》要求，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款最高额度不再上浮。关于借款申请人的月还款额，《通知》也作了规定。即借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。同时，《通知》中要求，自2013年4月8日起，借款申请人所购住房通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约的，其贷款业务按照本通知规定执行。观点：北京公积金二套房贷首付比例提至70%，国五条中关于二套房首付比例及贷款利率的细则也尘埃落定。公积金本来是帮助大众购房的一种措施，如今却和限购一样，成为阻碍大众购房的一种手段，这是调控政策的悲哀。而认房又认贷的规则，使“以小换大”的刚需也备感压力，而对于投资的“有钱人”来说，二套房公积金首付比例提高至70%，是否能真正起到抑制作用，拭目以待。1.1.2地方版国五条集体落地各地细则一览2013年4月15日，星期一，来源：南方日报上海强化异地人群贷款审查可按本市居民人均可支配收入增长制定房价调控目标；严禁发放第三套及以上购房贷款；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；依法严格按照转让所得的20%计征；继续稳步实施个人住房房产税改革试点；对中小套型住房套第4页共20页4数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求。深圳未细化征收20%个税严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作；在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。合肥已备案商品房3个月内不得涨价明确2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。合肥市“国五条”细则未提及20%个税如何执行。天津严查购房家庭住房套数保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率；能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查。济南今年供地总量不低于过去5年均值济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平；2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。南京细则内容未提及征收20%个税京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中并未提及会征收20%的税。青岛坚决抑制投资性购房需求2013年新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。重庆报价过高不发预售许可今年主城9区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征；停发第三套及以上住房贷款；继续执行房产税政策；对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证；引导楼面地价不超过当期房价的1/3；保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例将达到住房用地年度供应总量的70%以上。第5页共20页5广州非户籍居民限购一套房2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。观点：各地国五条细则出台，除了北京与重庆相对较为严格与详细，其他各地均属于高举轻放，主要原因在于国家政策和地方经济有所冲突，利益相勃，地方政府必须确保自身的经济来源和财政支撑，对于抑制力度较大的国家调控，也就只能打擦边球了。1.1.3住建部公布2013年预算住房保障支出增17.54%2013年4月25日，星期四，来源：中国新闻网住房和城乡建设部网站发布的2013年部门预算公开信息显示，住建部今年收支总预算192125.16万元，比2012年年初预算增加51216.53万元；支出预算189020.61万元。在财政拨款预算中，住房保障支出(类)住房改革支出(款)2013年预算数1722万元，比2012年执行数增加257万元，增长17.54%。其中，住房公积金(项)2013年预算数630万元，比2012年执行数增加30万元，增长5%，主要原因是：住房公积金缴存人数增加；提租补贴(项)2013年预算数212万元，比2012年执行数减少3万元，下降1.4%；购房补贴(项)2013年预算数880万元，比2012年执行数增加230万元，增长35.38%。，主要原因是：符合国家房改政策规定应发放购房补贴人数增加，及在职人员提职等因素，相应增加财政拨款预算。观点：在国家调控政策不断更新和深入的同时，保障性住房的加大投入，既保障了城市居民的住房需求，更是对房地产行业的另一打击，刚需客户份额减少，客户购房情绪受到抑制。1.2城市新闻1.2.1南宁版“国五条”细则出台，20%个税有待细化2013年04月18日，星期四，来源：广西日报第6页共20页6南宁国五条细则(全文)根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发号）文件精神，为了继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，市人民政府日前公布了2013年度南宁市新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标：2013年南宁市新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅（即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值）。牵动各方神经的“南宁版”国五条细则已“靴子落地”。4月17日，记者从有关方面获悉，15日，南宁市政府办公厅已印发关于继续做好房地产市场调控工作的通知（以下简称“南宁版”国五条），从限购、信贷及税收政策调整、土地供应、住房保障、市场监管等几大方面“出招”，并进一步明确2013年新建商品住房价格控制目标。观点：此次南宁版国五条，对于20%个税何时征收，具体如何收细则并未给有明确的说法，说明执行力度的薄弱。同时，按转让所得的20%计征个人所得税，固然可以对投机投资性购房产生一定的抑制作用，但加重交易环节的税负，也会对相当一部分改善型购房群体造成误伤。特别是对于房改房、集资建房此类带有福利分房性质的住房，当初是考虑到干部职工对国家、社会做出的贡献而给予的一种住房补助，如果也严格执行20%的个税征收标准，将引起较大反响。1.2.2一季度钦州房产投资和销售面积双增长2013年4月19日，星期五，来源：钦州日报钦州市住建委公布数据显示，一季度，全市房地产新开工面积达90.29万平方米，商品房销售面积达38.03万平方米，同比增长49.61%。市统计局4月15日公布的数据也表明，今年1-2月房地产开发投资首次正增长，扭转了去年各月负增长的态势。据市住建委统计，一季度，全市房地产新开工面积90.29万平方米，竣工面积53.48万平方米，在建项目开发投资明显加快，商品房销售面积达38.03万平方米，同比增长49.61%。细观今年1至2月份全市房地产销售结构，商品住宅楼的销售面积、销售额均在增长。商品住宅销售面积为23.64万平方米，同比增长33.43%，占商品房销售面积的97.81%；销售额81.32亿元，同比增长82.19%，占商品房销售额的88.51%。在投资资金分布方面，住宅性投资所占比重提高。住宅投资达到4.51亿元，增长26.5%，第7页共20页7占开发投资的比重72.98%。而办公楼、商铺等非住宅性投资仅为1.67亿元，其中商业营业用房投资同比下降三成以上。观点：在国家多轮调控之下，昔日投资热情高涨的市场变得冷静，持币待购的刚需族也日渐增多；从以上数据可以看出，房地产投资和销售面积呈现双增长趋势，但对销售价格却只字未提，说明经过了2012年的市场硝烟后，2013年初各项目持续走“以价换量、低首付”等策略走销市场，在降低了刚需客户的购房门槛的同时，达到了销售的快步提升；部分地块限于土地开发期限和公司自身原因，2013年投资、开工面积持续增加，在国家调控不稳定的情况下，尽管销售面积快速，但待售面积的比例也是不断增加，未来钦州房地产市场的竞争仍然较大。1.2.3钦州城建再挥大手笔，今年计划投资五十七亿2013年04月02日，星期二，来源：钦州日报记者昨日获悉，今年我市城市建设工作以全力推进海湾新城、钦州港区建设为重点，年度计划安排项目三大类，共380个计划竣工91个，项目总投资约597亿元，今年计划完成投资56.97亿元。投入1亿元完善城市建设各项规划编制。规划是城市建设、发展的龙头，在城市总体规划修改完成后，今年我市将进一步完善规划体系，着重加快完成金海湾西大街西郊片区、市高新技术产业园区、河西区、河东区、科教园区等控制性详细规划，以及三娘湾旅游度假区旅游总体规划及控制性详细规划。同时，加快推进一批交通管理、市政管线以及公园及水系等方面的规划编制。投入53亿元实施工程项目建设。项目涉及“一城三区”，即主城区、钦州港区、三娘湾旅游管理区和滨海新城，项目包括城镇污水垃圾项目、保障性安居工程、“一环六横六纵七通道”路网骨架工程和市政公用设施项目。今年将投入7亿元，继续完善“一环六横六纵七通道”路网骨架以及提升城市路网功能。重点加快推进环城东路、北路、南珠东大街等重大市政道路，开工建设金海湾东大街东延长线、北部湾大道一期延长线，全面建成扬帆大道南延长线，搭建大城市发展框架，促进主城区、滨海新城和钦州港区、中马钦州产业园区融合发展。保障性安居工程依然是民生改善项目建设的重中之重，今年将投入5亿元加快完善我第8页共20页8市住房保障体系，进一步提高城镇住房保障水平。同时，为加快推进滨海新城区、钦州港区、三娘湾旅游管理区和河东工业园区组团式发展，进一步完善上述城区城市功能，打造更多的亮点，提升城市形