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本研究报告是zdh的最新研究成果，zdh是一位以房地产作为终身事业的有志之士，zdh也会在以后的日子里推出更多更好更有价值的研究报告。欢迎广大地产爱好者共同研讨中国的地产行业。QQ：50749947联系方式：donghan1981@126.com北京超级大盘案例分析万年花城（200万㎡）、富力城（139万㎡）、国瑞城（88万㎡）ZDH研究成果（2008年12月19日）万年花城基本信息【占地面积】81万㎡【建筑面积】200万㎡【容积率】2.26【建筑类型】板楼,塔楼,板塔结合【项目位置】丰台区万柳桥西南花乡【交通位置】三、四环之间地铁9号线地铁10号线【物业费】塔楼1.97元/月/㎡；板楼2.12元/月/㎡；无电梯楼座0.89元/月/㎡【最新开盘】四期5-12号楼2008年10月26日【开发商】北京万年花城房地产开发有限责任公司【总套数】11000套一二期2500套，三期2251套三期1号楼为16层板楼，1梯3户四期待统计,社区当前拥有近5000户.万年花城规划总平图四期上品主力户型以92-95㎡两居和126-138㎡三居为主配套有北京小学、底商、小会所两条商业街三期玫瑰碗主力以126-136㎡左右三居为主。部分160㎡左右四居和95㎡左右两居，配套有幼儿园独立商业、会所首都经贸大学一期配套：小学、中学、社区医院、会所、底商主力产品：127㎡左右三居90-102㎡左右两居二期主力户型以85-100㎡两居为主配套有会所、幼儿园和社区底商回迁楼五期规划中六期拆迁中万年花城规划开发理念【城市造镇】万年花城在北京西南首倡新都市主义大盘理念,也是北京城内造镇的第一项目.针对北京客户群体城市化进程中的都市情节，万年花城推出了“享受都市、回归生活”、“人之本性回归”的新都市主义口号和主张，为北京的楼市重新诠释了居住新理念。【新都市主义】万年花城各个园区以有机构联系在一起,形成了以两横一纵为中心的商业和生活主脉络,充分体现了新都市主义空间的特色——以人为本,在涵盖距离、空间、尺度、安全、关怀等多方面考虑的同时,在多元中心的基础上，突出对称,均衡的空间特点,强调空间的整体感和连续性,突出城市生活的便利性,倡导健康的生活方式,营造一个绿色,自然、休闲、舒适的城市居住空间。【TOD导向开发】TOD(TrafficOrientedDevelopment交通导向开发)模式:是新都市主义在城市规划方面的实践模式之一(实践模式主要有三种：TND(传统邻里开发)模式、TOD(交通导向开发)模式及SmartGrowth(智慧增长)模式）。这一模式是以公交导向进行规划布局.新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论(TransitOrientedDevelopment，简称TOD）主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统,是以公共交通(轨道交通、公交系统)节点作为城市规划发展的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施（居住、商业、就业、教育等）的城市规划和生活方式。商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时，建议合理的采用“人车共存”体系。万年花城的TOD理念是将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项目所特有的站点商业系统,既保证了城市交通的引进不对居住形成干扰,同时又保证600米或5分钟的最佳生活服务圈。万年花城规划开发理念万年花城开发情况分析开发分期开盘时间开出楼栋号一期2004年4月25日二期2004年7月18日2#楼、3#楼、7#楼2004年11月7日板楼三期2005年4月23日1-6#2005年5月12日1-5#2005年5月28日1-8#2005年6月25日1-4#、1-11#2005年8月20日1-9#、1-12#2005年9月17日1-7#2005年10月16日1-1#2005年11月15日1-3#、1-2#2006年1月8日1-10#2006年3月12日2#、11#开发分期开盘时间开出楼栋号四期2006年5月20日4-11#、12#、15#、16#、17#2006年9月27日5-11#2007年1月15日5-10#2007年3月27日5-2#2007年4月26日5-13#2007年6月6日5-9#2007年7月24日5-6#2007年10月20日5－15#2008年1月12日三环地铁小户型2008年4月20日5-7#2008年10月26日5-12#万年花城项目整体分六期开发，目前在售主要是四期，五期土地刚刚拿完，五期产品正在定位规划中。六期处于拆迁中，土地还未平整完毕。万年花城价格走势万年花城配套设施开发策略【学校】三所幼儿园，两所小学，一所中学。其中，美格幼儿园万年花城园已于2008年9月6日正式开园，北京小学万年花城分校并将于08年下半年动工。【商业】一个购物中心，五个商业街区，八大便利模块，12条特色商业街（一期销售完毕，两条商业街商家进驻）【医疗】社区医疗中心已经落成（位于一期西侧，首经贸大学路东）万年花城采取配套先行开发，而后与住宅同步开发的策略配套设施主要集中在一期和二期地块上其他地块也有少量相应的配套设施一期地块中有幼儿园、小学、社区医院、商业、会所二期地块中有小会所、幼儿园三期地块中有幼儿园、会所、独立商业四期地块中有北京小学、小会所、商业街区万年花城三期详细介绍万年花城三期“玫瑰碗”【占地面积】10.797公顷【建筑面积】30万平方米【楼层状况】由10栋板楼、2栋塔楼组成【主力户型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，户型面宽均在4.2米以上，部分达到5.1米。【三期特色】三期社区风格除秉承了万年花城“新都市主义”的整体规划设计理念外，还格外强调了北美风情的建筑立面元素和园林景观元素。万年花城四期详细介绍万年花城四期“上品”【占地面积】12公顷【建筑面积】40万平方米【楼层状况】由14栋板楼、2栋塔板、8栋塔楼建筑组成【主力户型】以92-95㎡两居和126-138㎡三居为主，部分49-70㎡一居【四期特色】在立面造型、楼座布局,空间尺度等方面相呼应,体现了新古典主义的建筑设计风格,所谓新古典主义就是以简洁的现代元素以古典的构图体现出来。每个建筑造型都有一种对称、端庄、典雅的构图，很现代与简洁.三段式布局在立面上得到了强化，在顶部与底层有不同的色彩与材质变化，充满丰富的细节.一些建筑顶部有灯笼造型，使建筑具有了可识别性与装饰性，夜晚为整个社区增添光彩。建筑群的色调以暖色调为主,使人们有温馨与回家的感觉，为整个社区增加了活力。万年花城四期总平图万年花城四期最新销售情况2008年以来拿过三次期房预售许可证，主要销售情况如下：2008年9月30日批准预售29086.25㎡（住宅），共325套，拟售均价15000元/㎡，截止08年11月12日，销售0套；2008年9月19日批准预售9981.08㎡（住宅），共82套，拟售均价15000元/㎡，截止08年11月12日，销售1822.19㎡（15套）；成交均价12083元/㎡；2008年4月10日批准预售21566.84㎡（住宅），共270套，拟售均价16000元/㎡，截止08年11月12日，销售5787.49㎡（73套）；成交均价14097元/㎡；万年花城四期在售主力户型（一居）95㎡两房两厅133㎡三房两厅万年花城四期在售主力户型（两居）万年花城四期在售主力户型（三居）地区项目名称项目位置/定位物业类别占地面积总建面积容积率主力户型/㎡开盘时间均价元/㎡销售率北京富力城朝阳区双井桥西北(国贸桥向南约700米普通住宅公寓花园洋房酒店式公寓48万㎡139万㎡2.780㎡一房—300㎡四房均有一期2003年6月二期2003年12月三期2004年7月四期2006年10月四期独栋6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋四期公寓均价19000元/平方米；花园洋房均价26000元/平方米(售罄)100%本项目分4期开发，一期为A1----A9、B1---B3，二期为C1---C15、B5---B12、三期为D1---D62、其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。富力城四期“富力公馆区”拥有公寓、花园洋房，别墅三种类型；独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至2500平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋，目前已经对外发售。富力城基本信息富力城总平图富力城产品开发策略一期产品——公寓【楼层状况】共有11栋住宅A1----A9、B1---B3全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯八户、两梯十二户、两梯六户、两梯四户。二期产品——公寓【楼层状况】共有20栋住宅C1---C15、B5---B12全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯七户、两梯八户、两梯三户。三期产品——公寓【户型面积】79-123平方米一居-三居精装臻品中小户型。其中100平方米以下占到85%以上；【楼层状况】共有46栋住宅D1---D62、全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯三户、两梯两户、两梯四户。四期产品——公寓、花园洋房、独栋别墅独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至2500平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋；四期公寓均价19000元/平方米；花园洋房均价26000元/平方米产品不断升级更新前三期产品开发以公寓为主，但公寓档次不断提升，从两梯十二户一直升级到两梯两户四期出现高端豪宅产品（独栋别墅）售价6万/㎡，总价8000万-1亿元/套富力城配套设施【配套设施】名牌学校、露天足球场、网球场、篮球场、超市、三个会所，其中运动会所1.2万平方米【运动会所】CBD及泛CBD范围内最大规模的六星级生态会所。该会所拥有2300平方米星光泳池，并首创六星级香薰CLUB，还首次引入了英式花生吧。其建筑面积近2万平方米，地上四层地下二层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。富力城价格走势富力城价格走势富力城四期销售分析销售楼号批准销售套数批准销售面积(m2)销售状态预售住宅拟售均价(元/m2)E111840.212007-8-1开盘30000E1011650.552007-8-1开盘30000E1111422.492007-8-1开盘30000E211448.442007-8-1开盘30000E511422.492007-8-1开盘30000E611921.482007-8-1开盘30000E911839.042007-8-1开盘300002007年7月29日拿到许可证，8月1日开盘销售独栋别墅，截止2008年11月12日，销售0套富力城四期总平图国瑞城基本信息【占地面积】20万㎡【建筑面积】88万㎡【容积率】2.7【物业类型】普通住宅、精装公寓、写字楼、四合院、shopingmall【项目位置】崇文门外大街与西花市大街交汇处【交通位置】二环以内、地铁1号线、2号线、5号线【物业费】一期住宅3.1平方米/月，二期精装公寓5.5元/平方米/月【最新开盘】A区精装公寓2007年12月30日开盘【开发商】北京国瑞兴业地产有限公司【总套数】3000套二期国瑞城A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shoppingmall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。国瑞城总规划图国瑞城二期精装A区A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shoppingmall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。2007年12月30日开盘一期普通住宅2005年6月5日开盘目前已经全部入住87-360㎡两居-五居国瑞城产品开发策略国瑞城在一期住宅开发完毕后，二期开发对产品进行升级换代，定位于高端多元化物业形态，其中包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping