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房房地地产产开开发发行行业业职职业业发发展展报报告告目录第一章行业简介21.1房地产行业介绍21.2房地产开发行业介绍31.3房地产行业发展历史4第二章行业发展分析72.1房地产开发行业现状72.2房地产开发行业特征102.3行业机遇和挑战112.4行业灰色地带132.5行业竞争状况分析14第三章行业职业生涯分析183.1行业职位分析183.2行业核心职位发展路径203.3行业管理和组织文化213.4不同类型企业比较223.5行业工作特点243.6薪酬情况24第四章行业应聘指南264.1招聘职位与专业介绍264.2行业人才需求状况274.3人才需求特点解析284.4行业招聘流程294.5给大学生的建议29附录：行业学习资源311.行业证书点评312.阅读推荐333.行业资讯网站384.著名公司介绍395.企业排名情况45第一章行业简介1.1房地产行业介绍1.1.1房地产行业概述房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产行业与建筑业之间的区别与联系区区别分属不同的产业：•房地产属于第三产业•建筑业属于第二产业联联系•房地产是他们共同的服务对象，通过房地产建立两者之间的联系。•在现实经济活动中，房地产行业和建筑业往往是甲方乙方合作的关系，房地产业是策划者、组织者和发包方，建筑业是承包方或投标方完成建筑任务。•房地产行业虽然属于第三产业，但是同时具有第二产业的一些特征：房地产的某些经济活动，使房地产的使用价值延续或改变，并创造了价值，如装修、修缮等活动，是具有物质生产性活动。1.1.2房地产市场层级：a)一级市场：即土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场由国家垄断。b)二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。c)三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。1.1.3房地产行业内容：a)国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发。如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。b)房地产经营。包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。c)房地产中介服务。包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；国家建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。行业定义：房地产开发是指具备开发资质的企业，在依法取得使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装、以及为此进行规划、设计和管理活动的整个过程。1.1.4房地产行业产业链中国房地产产业链伴随着房地产业的发展而逐步形成。从上世纪90年代中期逐步走向市场化，经过10多年的发展，房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。在产业链上因不同功能和目标产生了不同类型的公司，主要有：投资商、开发商、建筑商、设计公司、经纪中介公司、咨询顾问公司、物业管理。他们的主要功能是：1.2房地产开发行业介绍1.2.1房地产开发企业与房地产行业房地产业是由从事房地产开发、经营、管理服务的企业组成的行业。其中最重要的就是房地产开发企业，又称作开发商。房地产开发企业是房地产发展的行为主体，是房地产市场的供给主体。房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产。•房地产投资商是对房地产注入资金的一方，可以是银行、投资机构和企业联合体。投资商只负责资金投入，并因此获取收益。投资商•开发商是房地产行业的主要经营者，负责从买地、规划设计、建设到销售。他们要对目标土地的区位、价格、产品定位进行分析，以实现企业经济利益的最大化为主要运作目标。开发商的实力跟融资、获得土地能力、管理能力、设计营销策划能力、品牌、后期服务、行业整合能力等等都息息相关。开发商•规划、建筑设计在房地产价值链中，起着承上启下的作用。超过80%的企业主要从事方案与施工图设计，少数企业也参与策划、施工、室内设计和广告设计等业务。人才在规划设计企业的核心竞争力中居于主导地位。房地产设计公司•专门针对房地产行业的咨询公司，属于咨询业的一个细分市场。通过为开发商提供包括市场研究、项目策划、营销推广等咨询服务以获得报酬。咨询顾问公司•顾名思义，是承包建设开发商的房屋的企业。建筑商只是施工单位，项目的收益与其无关。建筑商•经济中介公司的主要作用是负责一手、二手房产项目的销售，经纪公司利用自己的专业销售人员、经验和管理优势，完成代理项目的销售，是连结业主和客户的纽带。经纪中介公司•经营物业管理业务的企业。它属于服务性企业，接受业主的委托，依照有关法律法规或合同的约定，对物业实行专业化管理。物业公司1.2.2房地产开发企业的分类房地产开发专营企业：以房地产开发为主要经营业务的企业。大部分房地产开发企业都是专营企业。房地产开发兼营企业：以其他经营业务为主，兼营房地产开发业务的企业。目前，由于房地产项目存在高额利润，不少资金雄厚的企业集团纷纷进军房地产行业，成为房地产开发兼营企业。此外，一些原有的大型工程建筑企业，为了开辟新的经济增长点，也从原来单纯的工程建筑企业变为房地产开发兼营企业。房地产开发项目企业：以开发某一项目为目的，从事单项房地产开发经营的企业。项目公司一般在开发项目立项同时成立，在项目开发经营完成后解散。在20世纪八九十年代，这类公司比较常见，但由于这类公司责任承担不明确，引发后期很多问题，目前这种项目公司已经停止审批。但是由于房地产开发风险大，现在很多专业房地产公司在做具体项目时，仍然针对项目成立独立的开发公司，这种公司往往只做几个项目，也是一种变相的项目公司。1.3房地产行业发展历史1.3.1美国房地产行业发展历史美国房地产发展历史大致可以分为三个阶段，第一阶段是殖民地时期到19世纪末，这是美国房地产的起始阶段；第二阶段是19世纪后期到第二次世界大战，这是美国房地产的发展阶段；第三阶段是二战结束至今，此阶段是美国房地产的成熟阶段。第一阶段：殖民地时期到19世纪末在美国独立之前，全国土地的绝大部分由联邦政府和州政府拥有，私有化的程度非常低，仅有20%。最初的土地私有化是弗吉尼亚公司(VigriniaCmopnay)：迫于早期移民的反抗，该公司于1616年勉强同意给予每位农民至少100亩土地的所有权。19世纪中叶，“免费土地运动”使得国会于1862年通过了“家园行动”：规定还没有获得足够土地的移民家庭只要在土地上生活和耕作五年，每人即可获得160英亩地。后来，完全所有权制度的建立使个人拥有了完全的财产权利，个人可通过出售、出租、交易等进行权力的转移，房地产市场开始产生并兴旺。19世纪中期铁路的出现给美国人的生活带来了深远影响，联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，还将规划铁路沿线的上百万英亩土地划拨给铁路公司，直至今日，他们依然是最大的私人土地业主。到20世纪早期，园区兴起。园区一般远离市中心，提供很大面积的单层楼层，租金较低、装卸货物便捷、且工人上班的交通也很方便。但当时，此种开发模式只是少数，到20世纪50年代这种工业开发才成为主流。荷兰土地公司是早期房地产发公司很为成功的一个，由荷兰的金融家和投资者组成。最初公司的运作模式是在购得大块土地后将其分割成宗地，再迅速批租给主要的投资者。但随后莫里斯财团瓦解引起的金融恐慌使房地产市场严重低迷，于是公司调整战略，参与长期的增值投资开发业务，开创了美国早期的社区建设。第二阶段：19世纪后期到第二次世界大战19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国。都市地区吸引着来自国内外移民，在城市中寻找自己的商业机会。多层的大型旅馆也吸引了大量以会议和社交为目的的商业客户以及旅游休闲者，日益成为城市中心的特征。另外，配套服务设施齐全的公寓等创新也相继出现。随着房地产快速增长，对专业化的呼声越来越强烈，行业协会（NAR,BOMA,NAHB）等得到发展。第三阶段：二战结束至今由于直接受到战争的影响，二战期间大多数新建私人建设都被搁置。到1945年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不足，使住房需求受到抑制。战争结束后退伍军人回到家乡，但极少有闲置房能供其使用:与此同时，刚刚取消了限制的房价也狂涨。经历了一个坎坷的开端，住宅建筑业还是迅速地发展来，并产生了许多新的开发形式。1950年之后，三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，郊区化进程冲击着整个国家。之后，洲际交通枢纽的出现使得许多市区的标志写字楼、百货公司、饭店汇集起来。新城市化的趋势使得地区间都市经济的协作和协调战略变得越发重要。1.3.2中国房地产行业发展历史我国房地产市场最早产生于19世纪末20世纪初。1840年的鸦片战争使广州、宁波等沿海城市成为“通商口岸”，房地产市场首先在这些城市萌芽。但是，由于当时中国处于半殖民地、半封建格局，再加之政治动荡、通货膨胀，房地产市场投机现象严重，整个市场的波动频率和幅度均很大。此外，房地产市场的发展也具有区域不平衡性，主要集中在几个沿海城市。1949年至1978年间，由于政策，体制，经济三方面的原因，中国房地产市场基本处于停滞阶段。从1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下四个阶段：第一阶段：1979-1991年中国房地产市场复苏成长，全国开始城镇住房制度的改革。并在实践中开始推行住房商品化政策。先在常州、四平、沙市、郑州四个城市实行全价售房试点，后逐步扩大。1982年国务院在四个城市实行“三三制”售房试点，即由政府、企业、个人三方共同承担房价。1984年，政府进一步扩大住房补贴出售试点范围，到1985年年底，全国共160个城市和300个县镇实行了补贴出售公房。1987年，深圳经济特区借鉴香港土地使用经验，在坚持城市土地归国家所有的前提下，实行土地所有权和使用权分离原则，将城市国有土地使用权按照一定的年限出让给土地使用者，一次性收取使用年限内的全部租金。当年9月深圳政府首次公开招标一幅住宅用地，同年底首次以拍卖方式出让一幅国有土地，由此在全国开创了城市土地市场的新局面。万科、中海等即是在1988年在深圳拿到了第一块地，从此涉足内地房产。随后，福州、厦门、广州、上海等城市也相继进行了出让城市土地使用权的试点，城市土地使用权逐步纳入了市场经济运行的轨道。第二阶段：1992-1997年1992年邓小平南巡讲话后。中国经济得到了极其迅速的发展，尤其是房地产经济成为这个时期投资和发展的热点。以绿地、保利、复地、中环集团等为代表，各类开发公司涌现；金地、万科等则从92左右开始走房产开发的专业化道路在这个阶段；同年，万科、中海在分别上市。全国房地产开发的主要指标都有较大幅度的提高，不少投机资本也流入房地产行业，在高利润的诱惑下，银行、企业、个人的大量资金涌入房地产市场，导致房地产经济发展速度远高于国民经济的增长。于此同时，房地产市场内部结构的不合理性也开始暴露：普通住房供给不足，高档商品房、别墅的建设远远超过需求。1992年，仅20多万人口的北海市，因其独特的地理位置和市政府大张旗鼓的“筑巢引凤”政策，吸引了大批外来地产商，在公开允许炒楼的宽松环境下，房地产公司由1992年的6家猛增至1993年的1700家，不少地产商在土地炒卖中获取了高额的利润。然而随后，北海房地产泡沫破灭，造成了大量银行呆账坏账。1993年年底，政府开始宏观调控，整顿房地产开发经营企业，规范房地产市场行为。1994年初，为抑制固定资产投资增长过快，中央加强宏观调控。紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，房地产开发过热现象得到一定纠正。1997年，亚洲金融危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。经过短暂低迷后，房地产市场又进入复苏阶段，但无论投资结构还是规模都较从前趋于理性。第三阶段：1998-2005年1998年是中国房地产行业里