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TASKIN值得信赖的合作伙伴1鸿图广场定位报告东莞徳思勤房地产投资顾问有限公司二六年五月TASKIN值得信赖的合作伙伴2目录第一篇项目分析.............................................................................1第一章项目概况.............................................................................1一、项目区位及地块情况.....................................................................1二、项目周边环境及四至.....................................................................2第二章项目地块价值分析.....................................................................3一、项目区位价值分析.......................................................................3二、用地条件分析...........................................................................6第三章项目SWOT分析及开发战略............................................................8第二篇项目定位..............................................................................14第一章目标客户定位........................................................................14第二章产品定位............................................................................17第三篇物业发展建议.........................................................................23TASKIN值得信赖的合作伙伴3第一章项目规划设计建议.....................................................................23第二章园林景观设计建议.....................................................................29第三章建筑风格建议.........................................................................31第四章产品创新（高性价比挖掘）.............................................................32第五章户型设计建议.........................................................................37第六章细部亮点制造........................................................................41第七章智能化标准建议.......................................................................43现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴1第一篇项目分析第一章项目概况一、项目区位及地块情况鸿图广场项目位于寮步镇政府旁，东北临莞樟路，东南临石大路，西南临明政路，西北临仁和路。地块处在规划的寮步新中心区的中心区，地理位置优越，尽享寮步镇中心区政治、文化、商业、商务、体育、公共配套的优势。项目总占地面积为占地面积：74023㎡，分为两块地块，其中B区地块占地约42900㎡，已开发成鸿图广场灯饰城。A区地块31123㎡，为本案的开发用地，土项目区位示意图项目地块划分示意图现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴2项目西南侧为镇政府办公楼及广场项目东南侧为鸿图灯饰广场项目东北侧为莞樟公路项目西北侧为仁和路办公楼及广场地已基本平整。二、项目周边环境及四至项目西侧图片现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴3第二章项目地块价值分析一、项目区位价值分析（一）寮步处于东莞市的“三位一体”大市区规划发展轴上，具有极其重要的地位。根据东莞市的城市规划，由城区——同沙——松山湖“三位一体”形成的发展带将成为未来东莞的城市核心，而寮步具有毗邻市区、同沙区、松山湖的区位优势，是连接东莞新城区和松山湖产业园这两个发展极的中轴地带，其地理区位决定其必将成为东莞大市区的一部分。中心城区同沙生态区松山湖产业园区大朗大岭山寮步现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴4（二）寮步镇在大东莞市的规划战略基础上，制定“融入大市区，借势促发展”的发展战略，确定“建设以IT产业为龙头的绿色星城”的发展目标，将寮步定位为“居住、休闲和创业的花园式城区”。发展目标：打造“以IT产业为龙头的绿色星城”，成为东莞市域中心东部次中心、城区向东北方向幅射的功能节点。功能定位：以IT产业为主导，新兴的二、三产业为支柱，建设成设施完备、环境优美，适宜居住、休闲和创业的花园式城区。本案松山湖科技园现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴5（三）规划地块处于寮步城市发展规划的寮步新中心区的行政办公区，紧邻镇政府和市民中心广场，风水宝地，视野开阔，尽享中心区的配套设施。同时，本项目临近莞樟公路与石大路交汇处，人流车流较为集中，其不但是寮步镇的城市形象的重要节点，且具备大造寮步镇中心商业中心和城市标签的条件，具有极长远的价值潜力。本案寮步镇新中心区规划示意图现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴6二、用地条件分析1、基本地形地貌规划地块现状为空地，东北接莞樟公路、西北和西南二侧城市道路已建成，东南向为宏图灯饰广场，西南边为政府公务员小区蟠龙花园和规划新中心区，规划范围内地势平坦，三通一平。地块沿东北至西南呈狭长形状，不利于小区园林景观、楼宇布局等的规划设计。2、景观、视线分析本项目近景为东南面的镇政府和市民中心广场，西北面的新规划的中心区，远景为东北面的老城区，由于地块处于目前刚刚开始开发的中心区因素，周边视线开阔。在项目外部环境没有优势的情况下，应着力营造小区内部景观和户型产品，配合整个中心区，并力求使每个户型的布局、通风、采光、视线达到均好性、并充分利用商业提升整个社区的档次和发展。3、交通组织分析1）、对外交通：地块东北侧的莞樟公路是东莞至樟木头的城市主干道，连接东西向的东部快速干线，东南面临近石大路，通达松山湖大道和莞深高速。寮步政府近年大力发展基础建设，改善交通环境，发达的交通网络已初显优势，使莞城及周边镇区与寮步的功能联系更加紧密，规划功能将得到充分发挥。现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴72）、微观交通组织：本项目西北面为连接寮步新中心区的仁和路、东北面为小区道路，西南面为连接镇政府的明政路，车流量和人流量较小，车流量主要是来自莞樟公路和石大路。4、噪音影响分析本项目主要噪音来源于地块东北面的莞樟公路。其次是东南面的宏图灯饰广场。西北面和西南面的小区路相对安静。5、周边配套分析目前该地块西南面为镇行政中心和市民广场，与项目相隔莞樟公路的老城区生活、教育、商业配套较为齐全，新规划的新城区由于尚处于建设阶段，生活配套设施尚未完善。6、地块教育、文化资源分析本地块西北面的蟠龙公务员小区配套有幼儿园一所。地块西北侧的蟠龙大道上有香市中学，老城区教育路上有寮步中学和中心小学。地块西北侧约2000米内规划有小学。新中心区尚规划有体育馆、读书公园、蟠龙广场、市民中心广场等文化设施。文化及教育设施完善，更凸显本地块镇中心的优势。现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴8第三章项目SWOT分析及开发战略优势（Strength）本项目位于寮步新中心区，未来行政、文化、商业、办公、教育及公共配套将会十分完善。周边视野比较开阔。本地块周边的交通网络发达，与莞城和各个镇区的交通非常便利。地块地势较为平整，项目的自然条件较好。发展商前期开发的宏图灯饰广场在东莞市具有相当的市场知名度。本地块处于东莞镇区交通干道莞樟公路和石大路的交汇处，昭示性良好。发挥鸿图灯饰广场带来的知名度和项目所在位置的优势，着力将项目打造成城市主干道的风景线和标志性建筑，树立项目镇中心精品社区形象，吸引本地和周边镇区中高端客户。【行动手段】1.充分利用寮步新中心区的市政规划、配套、交通优势，同时充分借助中心区的开发优势与宣传优势，以地块与周边环境构成的整体形象进入市场；2.充分发挥项目良好的昭示性，将项目的优势和特点充分展示；现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴93.利用鸿图形象逐步树立项目品质形象与品牌形象。劣势（Weakness）本项目靠近寮步中心区新开发的地带，东南侧为鸿图灯饰广场，西北面临近厂房，西南面靠近行政办公区域，周边环境一般，公共配套设施不完善。项目所在区域居住气氛不浓，人气不足，对项目有不利的影响。项目所依托的资源较少，缺乏竞争优势。项目东北面临近莞樟公路，有一定的噪音影响。项目地块较为狭长，不利于规划设计。【行动手段】1.大力宣传项目所在区域的升值前景和空间，树立项目中高端产品形象，弱化配套不全劣势。2.重点通过规划设计的产品创新、局部园林设计、细部构造等细节重点打造自身产品核心竞争力。3.在规划设计中，充分挖掘有限的景观优势和减弱噪音和周边环境的不利影响。现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴10机会（Opportunity）东莞“三位一体”规划的实施以及松山湖大道、东部快速干线的开通将提升项目区域价值。寮步加快城市化的发展进程以融入大市区，将促进寮步房地产市场发展，带动本地居民对居住观念的转变，促进新一轮居住消费。寮步的房地产发展处于起步阶段，随着海悦、三正等项目的开发建设，所在区域将成为房地产开发的热点区域。随着镇政府对新中心区重大项目东莞体育中心、读书公园、新城小学等的引进和确定，将加快对寮步中心区的市政配套设施建设，将大大提升寮步镇和新中心城的整体形象，未来的发展前景较为乐观。寮步多年的发展使大批外来人员已经积累一定的财富，对于在安家置业较为迫切，众多的民营和外资企业中高层管理者具有较强的购买力，寮步房地产市场的购房需求将逐渐开始释放。发展策略：紧跟市场形势，抓住机会推出项目；强调和提升区域价值和城市价值，提高项目形象。【行动手段】1.加强与政府的合作，发挥主动互利性，共同加强区域价值和发展的炒作，提升区域形象和项目的形象。现代都市生活领地TASKIN值得信赖的合作伙伴112.充分利用寮步房地产发展的良好态势，出击市场，抢占市场份额。3.针对目标客户群体，充分挖掘本项目对此范围客户的卖点，吸引其注意力。4.根据寮步本地客户的购房需求和喜好，规划设计出客户喜欢的产品。威胁（Threat）与本项目相临的三正世纪豪门、海悦四期、老城区等项目即将启动对本项目构成潜在威胁。本地人较强的城区置业观念将使本项目客户被分流。转化策略：建立差异化竞争优势，打造项目自身核心竞争力，引导客户改变置业观念。【行动手段】1.通过精心打造项目产品，打造自身的竞争优势和价值，以差异化竞争占领市场。2.推广全新的生活方式和居住品质，吸引客户。3.引导和改变传统的置业观念，强