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万科企业股份有限公司投资分析成员：陈宇峰、聂嵩、梁炳辰目录•公司基本状况•公司发展历程及主要业务•中国房地产产业分析•深万科的经营状况公司简介•（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。•在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。公司基本信息证券代码：000002证券简称：万科A公司名称：万科企业股份有限公司公司英文名称：ChinaVankeCo.,Ltd.交易所：深圳证券交易所证券简称更名历史：万科A(万科B)G万科A万科A工商登记号：440301102900139注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心办公地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心注册资本：1099520万元邮政编码：518083联系电话：0755-25606666公司传真：0755-25531696法人代表：王石董事会秘书：谭华杰成立日期：1984-05-01企业LOGO公司发展历程及主要业务•万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；•1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。•1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。•1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。•1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。•1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。•1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。•2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。•2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。•2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。•2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+x”的区域发展模式。•2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。•2005年3月，万科与浙江¬南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江¬南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。•2007年2月，上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。中国房地产产业分析•房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。•商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。•通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。中国房地产业发展过程中存在主要问题•一、资源的浪费与流失。•二、商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。•三、房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。•四、房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。•跳过资源的浪费与流失•由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。商品房空置量增加而且正在进一步扩大•仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。房地产开发中的短期行为对生态环境造成破坏•发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。房地产业发展与金融业关系尚未理顺房地产开发缺乏稳定的资金来源•房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。深万科的经营状况年份20062007200820092010主营收入7,667,226,237.0310,558,851,683.8317,918,331,517.7935,526,611,301.9440,991,779,214.96利润878,006,255.081,350,362,816.783,434,494,660.187,641,605,685.336,322,285,626.03总资产15,534,422,529.7621,992,392,061.3049,919,840,381.13100,094,467,908.29119,236,579,721.09公司历年主营业务经营状况的主要指标和数据（单位：元）•2010年，公司仍实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，但是基于10年整体经济环境走势原因，在持续几年的净利润增长势头下，08年实现净利润40.3亿元，较2009年减少8.1亿元，同比下降了16.7%。公司2010年净利润的下降，与计提存货跌价准备的影响基本相当。2010年市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响08年税后净利润9.2亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。经营状况表格分析公司财务分析资产质量分析3.65664.738.65858.999.23308.050.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001000.00存货净额应收账款净额单位（亿）200620072008公司财务图表分析•存货：公司的存货主要包括在建的房地产开发产品、已完工的商品房、商业上的库存商品。由图中的纵向比较来看，公司的存货不断增大，反应了公司生产开发能力和发展势头比较强劲。•应收账款：从纵向对比来看，公司的应收账款总额逐年增加，上升的应收账款对公司是十分不利的，这也提示公司要注意对债务回收情况的注意。但是可以看到与存货的对比看来，应收账款相对较少，也就是说成为坏账的数额不大。•从以上分析看出，目前对公司资产质量影响较大的是在建和已完工的商品房状况，若处理不好，会对公司的发展产生重大的不利影响。公司获利能力获利能力比较（一）0.4930.700.3700.10.20.30.40.50.60.70.8每股收益200620072008获利能力比较（二）14.4828.4212.0716.5530.4113.6412.6527.949.8405101520253035净资产收益率毛利率净利润率200620072008公司获利能力图表分析•以上两图可以看出，近几年，公司的净利润率和毛利率都有所下降，这与2008年的经济的不景气有关，但是总体而言，我们可以看到几个指标今年来还是比较平稳的。2010年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%，营业收入上升而净利润出现下降，这与郑个行业在去年盈利利润率呈现下降趋势是完全一致的。但这些盈利指标的下降反映了公司在经营中的问题，比如控制楼盘过多，成本控制不力等。这些要引起投资者和公司管理层的高度重视。公司成长性分析成长性比较-40-20020406080100120140总资产增长率主营业务增长率净利润增长率200620072008公司成长性图表分析•近三年来总资产增长率成下降趋势，主要由于金融危机和房地产行业降温的影响。•这些下降与整个行业经受的疲软状态一致，毕竟金融危机时偶发性事件，不能因为这个原因，否认公司的增长性。偿债能力分析偿债能力比较一00.511.522.5流动比率速动比200620072008偿债能力比较二57.928264.225466.5474525456586062646668200620072008资产负债率%•一般认为，企业的合理的最低流动比率是2，从图中看出，从2008~2010年，公司的流动比率呈缓慢下降趋势，非常接近2，着说明公司的流动比率比较合理；与此同时公司的负债率呈上升趋势，但是与同行业平均负债率70%比较，显示出比较合理。公司的速动比率逐年下降，意味着公司的资产变现性在下降。流动比率和速动比率的同方向变动，显示出公司对存货所占比例的控制是恰当的。•综合前面分析，公司较为合理的资产负债率、流动比率和速动比率表明公司的偿债能力尚足，处于合理水平。偿债能力图表分析深万科的发展战略和前景•2008年以来，随着宏观调控政策的持续和美国次贷危机导致的国际经济环境变化，我国房地产市场开始出现一系列新的变化。2008年初，万科董事长王石抛出了房地产业的拐点论，认为2008年的楼市势必迎来房价震荡、拐点凸显，随后万科在全国掀起一场楼市降价风。3月份，北京SOHO中国董事