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中信泰富海南神州半岛产品定位报告(删节版)项目背景:美地行携手中信泰富，全程参与“九大核心地块”旅游度假产品前期咨询顾问工作，精准把握海南旅游度假发展趋势，创新定位神州半岛“国际海居”巅峰体验。项目位于海南黄金东海岸线中间要地，独屹于海口与三亚之间，规划用地18平方公里，总建筑面积约406万㎡。地块编号住宅产品名称容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）平均每户面积（平方米）总户数已建C-22朝阳海岸0.75103,60077,700134582C-13星悦海岸1.524,42036,630111330C-14星悦海岸142,98042,980119360D-02+04G岛屿院洋房0.4142,40056,960105544D-02+04V岛屿院别墅0.4123,10049,240176279在建C-01君悦居0.4125,80050,320140359D-07中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4111,50044,600132339D-09中央公园花园洋房/叠拼别墅0.4102,00040,800128320待建C-04小镇中心度假公寓/小镇别墅0.374,90022,470115195C-05小镇中心双海景公寓1.486,800121,5201191,019H-07第五湾公寓0.9191,840172,656802,171D-11双海景养生公寓/修心美墅0.5130,00065,00096679D-13涛声高尔夫度假别墅0.2321,20064,240178360D-15海阔高尔夫别墅/海阔企业会馆0.15302,20045,330369123D-19双海景养生公寓/修心美墅0.5104,40052,200102510D-20双海景养生公寓/修心美墅0.5165,87082,935115719D-22双海景养生公寓/修心美墅0.5151,92075,960100757E-01涛声高尔夫度假别墅0.3299,10089,730230390E-04涛声高尔夫度假别墅0.355,10016,53025066E-05涛声高尔夫联排0.433,78013,512131103E-06海岸奢华度假别墅0.144,1004,41017625F-01涛声高尔夫度假别墅0.3123,80037,140300124F-02涛声高尔夫度假别墅0.3142,30042,690301142F-06海岸高尔夫度假别墅0.377,40023,22035266F-08湖景度假别墅0.345,40013,62015091G-02订制山海大宅0.1276,30027,63060146总计0.43,402,2101,370,02312810,699产品规划住宅用地项目规划明细地块酒店名称星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌已建C-21神州半岛喜来登酒店5星级酒店酒店0.57143,90082,372129308Sheraton喜来登福朋酒店4星级酒店酒店338Suggestupgrade&changebrandD-18高尔夫球场会所5星级会所酒店0.5542,20023,210---在建C-02君悦酒店超5星酒店酒店0.39197,80049,450220350GrandHyatt待建C-19企业会所超5型企业会所酒店0.8523,52920,000---E-02大型会奖度假酒店5星酒店酒店0.3100,60030,180120252MacoPolo,WyndhamGrand，RenaissanceE-07高端会奖度假酒店超5星酒店酒店0.363,50019,050100191Waldorf/Conrad,StRegisF-04海景高尔夫别墅产权酒店准5星产权式酒店酒店0.365,10019,53020098Selfbranded/WestenF-09中信商学院准5星学校酒店0.25187,30046,825---G-01高端奢侈品品牌酒店品牌住宅超五星产权式酒店（G-03同品牌）酒店0.1531,9004,78512040Aman,BanyanTreeBaccaratG-03高端奢侈品品牌酒店超五星酒店酒店0.15126,80019,02020095Aman,BanyanTreeBaccarat总计0.32982,629314,422-1,672-产品规划酒店用地项目规划明细产品规划商业用地项目规划明细项目名称地块性质地块编号子项目商业建筑面积规划建筑面积控规建筑面积剩余建筑面积剩余地块转化建议（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）C-05商业嘉年华小镇大街时尚服装，家居用品，私人服务，旅游时尚零售7,50020,68881,08860,400产权式酒店休闲简餐，餐饮区，大型餐厅4,400室内花园蝴蝶馆3,000嘉年华广场/节事中心1,288神州故事馆1,000儿童游乐中心1,500主题电影院2,000C-04商业热力运动沙滩一般零售，运动品商店9309,6309,630--社区餐饮，大型餐厅，酒吧餐厅5,700沙滩俱乐部（已建）3,000C-14商业度假美学聚落家居用品，时尚服装，一般零售，水上用品商店，游艇用品商店，运动用品商店，艺术品商店11,42018,42018,420--休闲简餐，社区餐饮6,500家庭水疗按摩500C-13商业怡然风情街区社区便利商店，一般零售，家居装饰品店，超级市场，时尚服饰，私人服务11,65024,42024,420--休闲简餐，餐饮区，社区餐厅，酒吧餐厅，大型餐厅9,400海洋保育中心1,870卡拉OK，家庭水疗按摩1,500D-20商业宜居便利中心社区零售，社区餐饮，社区休闲、ATM机等便利服务设施2,0002,0007,3725,372商业储备D-22商业完美人生养生会馆文化娱乐中心，社交俱乐部，棋牌娱乐室，图书馆4,0004,0006,7522,752商业储备H-07商业神州半岛市政中心农夫市集，宜居便利中心6,50014,00043,16429,164产权式酒店休闲俱乐部2,000游客零售2,500办公楼3,000E-05商业高端美酒美食长廊高端海鲜餐厅群，品酒文化馆5,0005,0006,7561,756商业储备F-06商业音乐美食风情沙滩海鲜餐厅，酒吧，特色餐厅，异国料理2,5802,5802,580--总计100,738100,738200,18299,444-商业用地总体规划地块剩余商业建筑面积（平方米）产权式酒店主题星级经营业态土地使用容积率占地面积（平方米）建筑面积（平方米）客房平均面积（平方米）客房数建议品牌C-0560,400家庭水疗主题4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200120210Wyndhamgarden,Safron,Ascott，Outrigger电影主题准4星产权式酒店商住混合1.47,14310,000100100Eaton,Newworld文化主题准4星产权式酒店商住混合1.418,00025,200100252Somerset,,Shama,Rambler，IndigoH-0729,164未来规划4星产权式酒店商住混合0.932,40429,164100291-总计1.275,54789,564420853产品规划商业用地项目规划明细目标客群一：度假居住客群（置业客群）客群特征：25%75%二次置业(含以下)三次以上置业80%中高端以上消费群体75%•海南置业客户职业以经商人士、私企业主和企业高管为主，经济实力雄厚，属于高端消费人群。•客户均为多次置业，其中三次及以上置业次数超过七成，客户置业已经超越刚性居住需求阶段。•据测算，至2025年，市场对基地度假住宅的需求将达18,000套，其中来自顶端客群的需求约达10%，其余均为中高端及高端客群。•根据基地定位与市场客群规模的匹配，建议基地瞄准的置业客群为：中高端高端顶端10%左右•根据分析[1]，不同阶段客群的客群特征及主要需求如下所示：中高端高端顶端10%左右产品需求关键字：资源占有、顶级配套、专属服务、个性化度假生活产品需求关键字：资源环境、高端养生度假配套、升值潜力产品需求关键字：高性价比、升值潜力、品质休闲度假配套基础需求•私密的大体量别墅产品•私属稀缺资源•游艇会、高尔夫球会、马会、超五星酒店等高端度假配套增益需求•定制度假、私人管家服务•私密化顶级会所配套•生活方式高端休闲商业配套基础需求•高绿化率别墅、类别墅产品•优质宁静的自然环境•养生度假配套•休闲运动配套•便利生活配套增益需求•健康医疗配套•高端会所配套•代理出租服务•生活方式高端休闲商业配套基础需求•小户型公寓、类别墅•养生度假配套•优质自然资源•便利生活配套增益需求•代理出租服务•家庭型休闲商业配套•休闲运动配套•健康医疗配套注：[1]基础需求分析通过海南地产市场调查及现有度假区配套比对得出，为参考项目共有配套，且受目标客群的重视。增益配套通过国内外同类定位度假区的特色配套筛选而出，是使案例更受特定客群欢迎的有力促进。度假居住客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）度假居住客群顶端高端中高端住宅产品自然资源度假配套商业配套服务配套极致型大体量别墅高绿化率别墅、类别墅小户型类别墅、公寓高端度假配套高端会所配套休闲运动配套健康医疗配套养生度假配套生活方式高端休闲商业配套便利生活配套定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套代理出租服务家庭型休闲商业配套私属稀缺资源优质宁静的自然环境优质自然资源客群需求筛选目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期顶端企业大型民营企业家企业会所投资独栋私密的大体量别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅私属稀缺资源★★游艇会、高尔夫球会、马会、超五星酒店等高端配套★养生度假偶住私人会所投资保值定制度假、私人管家服务私密化顶级会所配套生活方式高端休闲商业配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万客群需求与基地供给匹配及开发策略注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：低建议着力开发分期：中、远期考虑原则：•顶端客户的吸引及产品打造主要为基地树立高端标杆。•短期内适宜开发顶端产品的用地少，可以少量进入市场，引发市场话题。但受资源分布影响开发将集中于中远期。•现已有部分世界级高端配套，因此其他配套可列入规划，促进销售，但实际开发时间可推迟。•主要的高端服务及会所可大大提高附加值，可与住宅产品搭配开发。目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面开发建议档次置业人群置业目的需求产品主要诉求开发现状现状匹配度近期中期远期高端民营企业家私企业主外资或大型企业高管投资家养生度假偶住投资独栋双拼联排高绿化率别墅、类别墅产品现状喜来登酒店高尔夫球场沙滩俱乐部滨海公寓非滨海别墅近期计划中心商业小镇君悦酒店滨海别墅★优质宁静的自然环境★★★养生度假配套★休闲运动配套★★便利生活配套健康医疗配套代理出租服务生活方式高端休闲商业配套高端会所配套客户价格承受能力：顶端：1000-1500万以上；高端：600-1000万；中高端300-600万注：★数量代表匹配度的高低现状匹配度：中建议着力开发分期：近、中期考虑原则：•高端客户的吸引及产品打造主要为基地主要瞄准高端市场定位定调。•应尽快开发高端定位的住宅产品以提高项目的市场定位。因此要尽快开发高尔夫周边地块及二湾海滨地块。•鉴于高端客群对养生度假设施、休闲运动设施、便利生活配套的重视，因此应尽快开发此类配套以吸引目标客群的购买。•对于增益需求的满足可有延迟，但因小镇中心的开发，因此商业配套及代理出租服务可提前供应，将大大提高市场吸引力。•医疗配套开发投资较大，可列入开发计划，促进销售，远期建成。客群需求与基地供给匹配及开发策略目标客群一：度假居住客群（置业客群）客户层面项目层面档次置业人群置业目的需求产品主要诉