项目合作开发模式的思考和感想

项目合作开发模式的思考和感想公司领导：这几年房产公司同万科、绿地分别合作开发了三个住宅项目，本人有幸得到领导信任，被委派至方松和嘉定二期项目担任管理岗位。在新模式下，项目推进顺利，公司效益也显著增长。但这离不开公司领导层的有序管控和项目成员的严格把关。在近一年的工作中，我们与合作方也经历了磨合过程，大家互相学习、一同思考，并积累了一些经验教训。乘着这次机会，我从下面几个方面分享下我对于合作模式的个人感想。1）公司新模式的定义2）公司新模式的意义及效益3）新模式下项目总如何管控风险4）新模式下对项目总的要求5）对于新模式下尚待优化的方面一、公司新模式的定义本公司房产项目通过与一线品牌地产商合作，共同开发，具体可通过股权投资，技术服务委托等多种方式。对于每个项目的监管，公司会派驻项目管理人员（主要由项目总和财务负责人为主），同时公司职能部门会矩阵管理，整体管控计划、成本、质量及安全等。二、公司新模式的意义和效益华谊集团一直以化工产业为主的，而房地产业务也随着业绩增加渐渐被集团重视。凭借强大的国企背景和丰富的存量土地，公司在房产市场的发展潜力十分巨大。但公司在资金、规模及人才等方面的积累还需一定时间，在此客观条件下，公司为了快速发展必须寻求别的资源。而合作模式能很好的解决上述问题。主要意义和效益如下：1）精简人力房产项目无论规模均涵盖了各类工程专业，若自主开发则每个项目须配备足额的专业技术人员。目前公司业务量不大，维持高的人力成本是很不经济的。而通过合作模式，可以充分利用对方的平台组建项目各专业管理团队，同时因对方公司规模大人才储备多，能及时应对项目人员流动，以满足项目正常推进。2）降低开发成本通过合作模式，无论是股权投资还是技术服务输出方式，公司项目都可以分享对方内部的集采平台资源，以较低的采购成本获取优质的材料和设备，从而降低项目开发成本。3）充实公司管理力量通过合作模式，在方案设计，招标采购，施工质量，营销推广等过程可引入对方成熟管控制度，对项目进程进行风险预控，同时配合公司职能部门矩阵管理。形成双重保险以降低风险。4）提升公司品牌形象在合作工程中，充分发挥对方品牌优势，提升项目知名度，并通过营销推广过程中的各种渠道，借势推广我司形象，树立品牌，为公司发展做好宣传工作。5）提升公司整体效益房产项目销售业绩是能否实现项目预期收益的重要因素，而品牌地产商有着庞大的客户群体及丰富的营销经验。通过强大的营销资源，开发项目能快速去化并获取更高的溢价，最终给公司带来可观的收益。三、新模式下项目总如何管控风险虽然合作模式对于公司有着重要的意义并带来可观的利润，但合作开发终究是两个公司之间的商业经营行为，本着对公司持续稳定发展考虑，必须对经营行为进行管控。开发项目的风险管理主要通过流程把控，制度管理及权责划分这三个主要手段。并且通过设定目标及标准来精细管理。1）房产开发是个综合项目，在成本管理，施工管理（安全），质量管理，财务管理等方面可以通过标准化，目标化，制度化管理。项目总可在项目财务人员配合下，通过查阅公司制度，国家规范及自身专业知识储备来完成管控。如嘉定二期项目的招标过程，项目团队依据公司制度及国家法律，指导万科团队编制合规的招标文件，并组织正式的内部招标过程，完成来项目所有重大招标工作。2）而在设计，营销这两个充满个性且多样性的方面，项目总必须通过自身专业素养及公司职能部门的支撑下，在过程中不断监管合作单位提供的意见和建议，并通过不断平衡风险和收益的天平，给出对于项目最有利的合理化建议供公司决策，最终降低项目风险。如在嘉定二期项目，在确定装修配置时项目团队就对万科团队提供的配置单反复修改。原则上在目标成本范围内，结合周边项目竞品，优化装修配置，如在客户敏感点的家居智能化、中央空调、地暖、地板、洁具等方面适当提升，而结合项目原有结构体系安全、施工难度及实用性方面考虑，对于墙纸、净水、新风系统等不敏感因素作出删减选择。又如在建筑立面，景观方案设计阶段，及时提醒万科团队注意政府验收要求。在外保温材料选择，小区车型大门，道闸设置等方面及时调整，规避验收风险。如在方松项目一期交付前夕，项目成员及时发现供电局与居民纠纷事宜，并及时汇报公司领导，第一时间协调解决，最终帮助万科团队顺利通电，按时交付。四、新模式下对项目总的要求1）极强的责任心及团队合作精神。2）必须有着丰富的房地产开发经验，能应付不可预见的突发事件。3）在建筑设计或者工程管理方面有一定的专业背景，能给公司提供专业审核意见。4）具备一定财务知识，了解公司运营情况及财务管理意识。5）成熟的沟通和管理技巧。五、对于新模式下尚待提高的方面1）对于合作项目的管理经验总结2）搜集合作方的数据资源，建立自己的数据库。3）积累优秀供应商，建立自己的合格供应商，更好的参与到招标过程中，增加竞争性。4）提高自己的专业素养，多学习公司制度与职能部门积极沟通，更加有效的推进项目进程。谢谢！周攸2017年3月19日