【上海】第一八佰伴消费者分析

上海第一八佰伴消费者分析2011.102©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有人流/车流分析053.消费概率分析114.档次消费分析155.消费者习惯分析196.消费者特征分析337.小结42目录3©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海第一八佰伴消费者分析要点人流量、车流量统计分析•通过车流推导总客流量，计算车流量和人流比例。消费概率分析•各业态消费概率、业态业种消费比例及消费金额分析。消费特征及消费习惯•包括受访者逛街频次、对购物场所的偏好、商圈偏好、商场活动偏好等。人口特征•通过问卷调查了解项目消费者的性别比例、年龄、婚恋状况、职业等特征。5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有人流/车流分析6©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有人/车流量监测第一八佰伴人流量监测（闭合）时间：工作日一天，10：00-22：00;双休日两天，10：00-22：00;监测参数：人流量车流量调研说明：人流量监测为项目四个入口单向进入人流情况，同一时间段内检测4次，每次时间为2分钟，以此8分钟推算1小时人流情况。车流量监测与人流量监测相同，仅监测进入项目的车流。本次共完成300份调查问卷，有效问卷297份。浦东南路张杨路人流入口主干道次干道1234车流出口车流入口2.1人流/车流分析-第一八佰伴入口分析7©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:0021:00-22:00单位：人第一八佰伴人流量人流量工作日人流量周末第一八佰伴人流量从上表中可看出，入口3的人流量较大，工作日和周末均超过总人流的三成；从图上可看出，人流在双休日的顶峰为下午16点前后，在工作日则是13点，平日人流量远小于双休日，仅是双休日人流的四成左右；本项目的人流量巨大，在双休日尤为明显，全天都保持相对高的人流量。2.2人流/车流分析-第一八佰伴人流量监测位置工作日人流量（人）占比周末人流量（人）占比入口1275313.1%459011.9%入口2625529.7%1182830.8%入口3741035.2%1539040.1%入口4462022.0%660817.2%合计21038100%38415100%8©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:0021:00-22:00单位：辆第一八佰伴车流量车流工作日车流量周末第一八佰伴车流量从上图中可以看出，周末项目车流量的高峰为18点前后，达280辆；而工作日车流量较为平稳，数量基本保持在100辆以内；本项目只有一个车库入口，因此车流量并不高，消费者主要是通过其他交通方式前来。2.2人流/车流分析-第一八佰伴车流量监测位置工作日车流量（辆）占比周末车流量（辆）占比入口995100%2140100%浦东南路张杨路9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有工作日周末加权平均单位：人（车）次/天第一八佰伴人/车流情况人流量车流量第一八佰伴人/车流量2.2人流/车流分析-第一八佰伴客流量分析综上可知，第一八佰伴年总人流量936万人次，车流量48万车次。假设每辆车平均载客量为2人，则全年客流总量可达936+48*2=1032万人次。指标计算公式数值（人）日加权平均人流量（休息日人流量均值×2天+工作日人流量×5天）/726003月人流量日加权平均人流量×3078万年人流量月人流量×12936万指标计算公式数值（辆）日加权平均车流量（休息日车流量均值×2天+工作日车流量×5天）/71322月车流量日加权平均车流量×304万年车流量月车流量×1248万10©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有随机抽样比例:完全随机抽样（等时抽样）共计450个样本，其中无消费占42.5%，购物消费占48.1%，餐饮消费占11.2%，休闲娱乐消费占5.2%，配套服务消费占0.7%；总计消费概率57.5%。第一八佰伴消费概率3.1当次消费分析-消费概率42.5%48.1%11.2%5.2%0.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%无消费购物消费餐饮消费休闲娱乐消费配套服务消费消费概率12©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有当次消费分析-业态业种消费比率业种消费概率:从业种概率看，服装服饰类消费概率最高，达26.5%，其次是鞋帽类，占比14.1%，化妆护理品的占比也达到了8.9%；餐饮消费方面以茶餐厅和中外快餐为主，消费概率都为4.6%；娱乐消费以影院和KTV消费为主，占比皆为5.2%；配套消费较少，其中培训服务占比0.3%。72.3%8.2%5.5%0.8%9.4%1.5%0.4%1.9%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%业态消费比例业态消费概率：从问卷调查结果显示，在有消费的客群中，当次消费仅购物消费占72.3%，仅餐饮消费占8.2%，仅休闲娱乐消费占5.5%，购物及餐饮同时消费占9.4%，购物及休闲娱乐同时消费占1.5%，购物及配套消费占0.4%，餐饮及休闲娱乐同时消费占1.9%。业态业种消费比率（%）业态业种消费比率（%）零售服装服饰26.5餐饮茶餐厅8.5鞋帽14.1中外快餐3.1化妆护理品8.9日韩料理2.7通讯/数码4.0咖啡水吧1.3家电3.5娱乐消费影院5.2家居用品3.5KTV5.2钟表首饰3.213©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有服装服饰鞋帽化妆护理品钟表首饰家电家居用品箱包皮具文体用品食品通讯数码其它单位：元零售人均消费金额零售业种人均消费金额零售类人均消费金额2502812712989629083050100150200250300单位：元餐饮人均消费金额餐饮业种人均消费金额餐饮类人均消费金额人均消费金额分析零售类人均消费金额为1717元。商场内服装服饰的消费概率远高于其他业种，其人均消费金额为1407元。而钟表首饰、家电、通讯数码的消费概率基本在4%左右，人均消费金额远高于整体零售均值，对零售人均消费金额有较强的拉升作用。餐饮类人均消费金额为83元，与大多数商场以中外快餐消费比率最高不同，八佰伴餐饮中茶餐厅的消费比率远高于其他餐饮业种，这很大程度上是由于商场提供了多个茶餐厅品牌，包括避风塘、新旺茶餐厅及励骏小厨。而中式餐饮的消费概率极小，因此对均价的影响也非常小。3.3当次消费分析-人均消费金额14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有影院电玩单位：元休闲娱乐人均消费金额娱乐业种人均消费金额娱乐类人均消费金额人均消费金额分析3.3当次消费分析-人均消费金额休闲娱乐人均消费金额为57元。第一八佰伴内的休闲娱乐品牌主要有好乐迪KTV、新世纪影城以及Namco电玩城。其中，KTV的人均消费金额最低为49元，而影院的人均消费金额最高达80元，两者消费比率较高，对休闲娱乐人均消费金额影响较大。在本次调查中Namco电玩城的消费比率极小，单笔消费金额对均价影响较大，数据可参考性不大。15©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目总客流（万人次/年）消费概率人均消费金额（元）项目营业额预估（亿元）项目建筑面积（万平米）项目坪效预估（元/平米/天）项目2010年实际坪效（元/平米/天）103257.5%89853.310.813599.5项目营业额预估=总客流×消费概率×人均消费金额=1032×57.5%×898=53.3亿元项目坪效预估=营业额/建筑面积/365天=135元/平米/天。商业经营情况预估3.4消费概率分析-商业经营情况预估16©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有业态品牌名称频次占选此业态人群百分比（%）占总样本量百分比（%）零售Adidas104.1%3.4%Etam93.6%3.0%Nike93.6%3.0%新世纪食品城72.8%2.4%Bally62.4%2.0%Boss52.0%1.7%CK52.0%1.7%Only52.0%1.7%双立人52.0%1.7%Chanel41.6%1.4%JackJohns41.6%1.4%Loreal41.6%1.4%好孩子41.6%1.4%倩女41.6%1.4%Coach31.2%1.0%餐饮KFC1525.4%5.1%避风塘1525.4%5.1%新旺1322.0%4.4%大渔610.2%2.0%品牌喜好度3.5当次消费分析-品牌喜好度根据购买品牌的频次由高到低排列，本次问卷调查的消费者对表中的品牌有一定钟爱度。其中对Adidas、Etam、Nike这三个知名运动服饰品牌的倾向最高，频次依次为10、9、9，占有零售消费的客群的比例为4.1%和3.6%、3.6%，占总体样本的比例分别为3.4%和3.0%、3.0%。餐饮中位于第一的是西式快餐品牌KFC和中式餐饮避风塘。品牌频次皆为15，在有餐饮消费的客群中，两者的品牌占比为25.4%，占总体的百分比为5.1%。餐饮的品牌相对较少，另有新旺和大渔各有13次和6次消费，在有餐饮消费的客群中占比为22.0%和10.2%，在总体中占比4.4%和2.0%。从品牌购买率可以看出，第一八佰伴以零售品牌消费和餐饮消费为主，餐饮品牌消费率相对较高。17©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有以内1-2km2-3km3-4km4-5km5-6km6-7km7-8km8-10km10-12km12-14km14-16km16km以上11.4%10.8%14.5%13.1%13.8%12.1%4.4%2.4%2.