中国房地产行业分析

中国房地产行业分析徐子庆广发证券研发中心第一章房地产业的含义及产业特性第一节房地产业的含义房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。第二节房地产业的产业特性1、房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、房地产业具有很强的产业关联性房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、房地产业的发展具有地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。第二章我国房地产业的发展历程改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产业。改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，回顾我国房地产业的发展历史，可以将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段：1、房地产业发展的起步阶段这个阶段经历的时间是1978年至1991年。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是1985年开始的城市经济体制改革，直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生，并且在1988年掀起了一个发展的小高潮，但从89年开始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。2、房地产业发展的过热阶段这个阶段经历的时间是1992年至1993年。1992年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992年房地产开发投资的增长速度达到117.6%，1993年又达到了165.4％，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了41.8%和55.9%。3、房地产业发展的调整阶段这个阶段经历的时间是1993至1997年。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点，从1995年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995年和1996年，房地产业的开发投资增长率分别下降到23.3%和21.5%，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到-1.93%。4、房地产业的复苏阶段从1998年开始，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期，其主要表现为：国房景气指数从99年11月开始逐月回升，2000年9月国房景气指数达到104.33；房地产业的投资开发增长率重新回升，2000年1至9月，全国房地产开发投资达2860亿元，比去年同期增长25%；房地产销售量快速增长，价格稳中有增，今年1至10月，全国商品房销售面积8249万平方米，比去年同期增长36%，住宅销售价格为1915元/平米，比去年同期增长3.8%；房地产空置面积增速下降，今年10月，全国净增空置面积24万平方米，是今年以来的最小增量。第三章我国房地产业的发展现状第一节我国房地产开发商的现状分析伴随着我国房地产业的发展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986年，我国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，我国房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后，伴随着房地产业的复苏，我国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。目前我国房地产开发商的发展呈现出以下特点：1、企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房地产开发商之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。2、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业。在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。下图是96年我国各种类型的房地产开发商分布图，图中显示，国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从这两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。3、企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房地产开发企业普遍规模偏小，96年我国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96年，我国房地产开发企业的资质结构如下图所示，其中一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3％，五级以下的企业所占比重为17.5％，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。第二节我国房地产业的市场供给状况分析由于房地产业的市场供给状况与房地产的开发投资状况、土地供给状况密切相关，所以我们研究房地产业的市场供给状况时先对这两个问题作一分析。1、我国房地产业的开发投资状况。（1）房地产业的投资增长速度。我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。（2）房地产业的投资结构。1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2％，2000年1至9月，这一比例己上升为69％，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。(3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50％，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20％，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。2、土地资源的供给状况分析土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，我国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的《土地管理法》实施后，我国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。90年代初，随着房地产业的过热发展，土地资源的供给迅速增加，1993年以后，国家对房地产业实施宏观调控，土地供给开始下降。1998年以后，随着房地产开发销售的升温，土地开发、购置面积又开始迅速回升，2000年1-9月，全国土地购置面积增长率为52%，土地开发面积增长38%。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。在全国土地转让价格水平下降的同时，各地区之间的价格水平进一步扩大，这种差距主要存在于经济发展水平不同的城市之间以及大城市与中小城市之间。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析。2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头，（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，从下图可以看出，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达33．7％，99年新开工面积有所降低，但2000年新开工面积又呈现快速增长之势。(2）施工面积。96的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7％，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。(3）竣工面积。虽然从93年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直呈现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产峻工面积8893万平方米，比去年同