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1世茂集团2013年5月运营简报—东北区.pptx世茂城五期商业发展报告2016年8月18日西部区域2成都世茂城项目启动会汇报目录区域商业格局分析01区域商业现状分析02项目商业价值研判03项目商业产品建议043项目正式启动会目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于成都1.5㎡/人的人均商业面积。驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到一定影响。龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在市场机会。龙泉商业发展潜力4项目正式启动会主力商圈游离商圈次要商圈商圈体量约40万㎡，常商住人口约20万商圈体量约50万㎡，常商住人口约20万本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供有力的消费保障。龙泉商圈发展格局5项目正式启动会6项目正式启动会根据国际商业计算的康帕斯法则计算，商圈均衡点为：Dab=A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算：d=在A和B城市间主要路段的公里距离Pa=区域Ａ的人口Pb=区域Ｂ的人口Ｄab=d/（１＋√Ｐb/Ｐa）按照以上公式进行推导，大面核心商圈与主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈均衡点分别为：与东村商圈=3km与中央商务商圈=8km大面商圈吸附力大面商圈人群到相关商圈购物几率：东村组团人群到相关商圈购物几率：中央商务区人群到相关商圈购物几率：东村商圈20%龙泉商圈13%大面商圈100%按照上述公式变化后，我们设各地商业售面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往b.c.d地区购物率的公式为：Sc/TacPad=─────────────Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad7项目正式启动会客群规模测试公式为：客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模：核心商圈=20万人；次级商圈=4万人；游离商圈=6万人；求和：大面商圈客群规模=30万人本项目核心商圈游离商圈次级商圈20万4万6万大面商圈吸附力8项目正式启动会大面商业发展规划龙泉驿区2013-2020规划图住宅用地商业用地经开区老城区本项目政府中心新兴居住区项目所在片区为大面镇经开片区紧邻成都市区，10分钟城区圈层经济；未来四周土地供应主要以高端住宅用地和商服用地为主;为本项目的后期发展提供了人口支撑项目所在片区经开区：主要人群为——产业人群，将是本案的重要消费群体;新兴商务区:地铁沿线便捷的交通,龙泉市政府搬迁至该地,使此片区出现了高档商务,商业以及高档住宅小区本项目经开区产业区:依托四川唯一的一个经济开发区扩展产业链,以引进大型产业企业带动周边住宅和商业地产市场的发展中央商业区:依托便捷的道路系统和附近成熟小区打造的商业中心。是龙泉最早自然形成的商业中心市政府10分钟经济圈9项目正式启动会住宅本案公共机构集中式商业魅力资源办公/产业园项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主，南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。规划独立商业规划社区底商或商业街已经营独立商业已经营社区底商或商业街大面商业发展格局10成都世茂城项目启动会汇报备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO规划独立商业规划社区底商或商业街已经营独立商业已经营社区底商或商业街大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。大面商业发展格局11项目正式启动会住宅商业配套川师一二期工程完工2010年2011年2014年2013年2012年2015年2016年2017年2018年师大花园商业运营师大花园住宅交房师大花园公寓、云立方一期3、6、7号楼、万卷山一期、龙城一号一期交房卓锦万黛一期、龙城一号、世茂城四期、天府逸家一期配套商业交房龙城一号、云立方一期、炜岸城一期洋房、天鹅湖一期、世茂城二期交房炜岸城一期配套商业交房卓锦万黛一期、世茂城四期、云立方一期、天府逸家一期、天鹅湖三期、炜岸城一期高层交房世茂城一期、合能四季印象交房玫瑰花语、华润国际社区一期、天府逸家二期、炜岸城二期交房云立方、万卷山配套商业交房玫瑰花语、华润国际社区、天府逸家二期配套商业交房世茂百货预计建成北京大学成都附属实验学校9月开学天府逸家三期、卓锦万黛二期、世茂城三期、泰华锦城一期云立方二期、炜岸城三期交房、三千庭天府逸家三期、卓锦万黛二期商业交房随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。华润国际社区二期、三千庭预计交房大面项目交房情况地铁二号线通车运行地铁二号线延长线通车运行12项目正式启动会项目户数人口数师大现代花园412912387龙城一号400012000云立方422612678炜岸城500015000保利玫瑰花语345410362华润国际社区571917157天鹅湖384111523合能四季印象482614478万卷山438813164天府逸家587017610卓锦万黛359710791世茂城899826994泰华锦城339810194四川师范大学-20000北大成都附属实验学校-3000合计61632207338区域范围内居住小区及学校人口估算大面居住人口情况近几年大面区域各项目陆续交付使用，以消费能力强劲的三口、四口之家为主，对商业需求有进一步的拉伸作用，此类客户将成为本案商业最直接的目标客群，预计本案商业于2017年呈现，周边常驻人口将超过12万人。13项目正式启动会区域为重点规划区域，驿都大道成龙大道沿线缺乏大型商业配套，而医院、学校、公园等配套相继建成，随着本案五期商业的开发，区域将成为名副其实的东部副中心；近几年大面区域各大项目集中交房，品牌开发商持续进驻，十余个品质楼盘在开发，到2021区域人口将超过20万，以消费能力强劲的三口、四口之家为主，本案商业于2017年呈现，周边常驻人口将超过12万人。区域商业格局小结14成都世茂城项目启动会汇报目录区域商业格局分析01区域商业现状分析02项目商业价值研判03项目商业产品建议0415项目正式启动会区域整体商业——去化情况2016年1-7月大面板块商业市场成交2.61万㎡（220套），10余个项目商铺在售，去化情况一般，而龙城1号紧靠当前区域的商业消费中心，走量较好。•大面板块2016年1-7月商业销售约2.61万平米，220套，均价19263元/平米；•大面板块10余个项目推出商铺在售，在商业销售成交排名中，龙城1号位居第一，主要原因在于地理位置优越，川师带来大量人流，而世茂城上半年无商业供货。大面板块2015年商业市场容量为296套，2.38万平米2016年1-7月大面板块项目商业成交面积排名新增面积（㎡）,2012年,23421.41新增面积（㎡）,2013年,114794.63新增面积（㎡）,2014年,27657.45新增面积（㎡）,2015年,95912.26新增面积（㎡）,2016年1-7月,45912.92销售面积（㎡）,2012年,7173.22销售面积（㎡）,2013年,17011.02销售面积（㎡）,2014年,29960.5销售面积（㎡）,2015年,23827.94销售面积（㎡）,2016年1-7月,26193.04149961709012126206931926305000100001500020000250000200004000060000800001000001200001400002012-2016年7月大面板块商业去化情况新增面积（㎡）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）项目名称销售套数销售面积(㎡)均价(元/㎡)龙城1号709470.8416388世茂花香首府（世茂城）486383.512542保利玫瑰花语282272.7325968天府逸家252308.1422850金科东方雅郡14994.3320089中铁国际城13688.828746保利紫薇花语464.4820785金茂悦龙山430525484百悦天鹅湖3176.8930355电建地产云立方3369.2723193华润国际社区394.277502师大现代花园3558.0422138炜岸城22506.7338072以上数据来自锐理16项目正式启动会2015-2016年7月大面板块成交量、价季度走势•价格稳步上升，销量有所回落：从2015年至2016年第二季度，大面板块商业成交量整体处于下降阶段，均价处于缓步上升中，2016年第二季度达到26434元/平米；•以价换量：2016年第三季度，区域内商业均价下降15491元/㎡。从2015年至2016年上半年，大面商业价格稳步上升，但进入2016下半年，为抢夺商业市场，各项目商业“以价换量”快速走量。区域整体商业——价格走势新增面积（㎡）,2015年一季度,9516.32新增面积（㎡）,2015年二季度,15370.09新增面积（㎡）,2015年三季度,50418.04新增面积（㎡）,2015年四季度,20607.81新增面积（㎡）,2016年一季度,8274.55新增面积（㎡）,2016年二季度,28787.56新增面积（㎡）,2016年三季度,8850.81销售面积（㎡）,2015年一季度,5096.96销售面积（㎡）,2015年二季度,7076.6销售面积（㎡）,2015年三季度,4873.36销售面积（㎡）,2015年四季度,6781.02销售面积（㎡）,2016年一季度,8012.91销售面积（㎡）,2016年二季度,4875.92销售面积（㎡）,2016年三季度,13304.211909121156199762192921164264341549105000100001500020000250003000001000020000300004000050000600002015年一季度2015年二季度2015年三季度2015年四季度2016年一季度2016年二季度2016年三季度新增面积（㎡）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）以上数据来自锐理17项目正式启动会大面板块商业供应充足：2013年板块供应释放最高，供应了11.4万平米，使得供销比达到6.7，2014年供求比小于1，随后2015年市场供应加大，整体来看，板块商业处于稳步供应的状态，根据各大楼盘规划，未来还将有大量商业供应。经过2013年集中供货之后，2015年大面商业供应又一波高潮，截至今年下半年区域商业供货充足，供销比为1.7：1。从各项目后期货源来看，未来商业供应将持续放缓，各项目底商大部分已推出。2010-2016年7月大面板块商业供应区域整体商业——供应情况新增面积（㎡）,2010年,36048.93新增面积（㎡）,2011年,5310.36新增面积（㎡）,2012年,23421.41新增面积（㎡）,2013年,114794.63新增面积（㎡）,2014年,27657.45新增面积（㎡）,2015年,95912.26新增面积（㎡）,2016年,45912.92销售面积（㎡）,2010年,7335.59销售面积（㎡）,2011年,18329.34销售面积（㎡）,2012年,7173.22销售面积（㎡）,2013年,17011.02销售面积（㎡）,2014年,29960.5销售面积（㎡）,2015年,23827.94销售面积（㎡）,2016年,26193.04供销比,2010年,4.914250933供销比,2011年,0.289719106供销比,2012年,3.265118036