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UrbanLandValuation城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院主讲人：唐旭城市土地定级的指标体系土地收益地价经济区位：经济效益衡量的土地区位环境区位：环境效益衡量的土地区位交通区位：交通便利衡量的土地区位区位因素生产型用地收益：利润、投入产出等经营消费用地收益：显性或隐性收益市场交易地价：设定条件使用权价格1、间接指标2、客观性强3、资料易得4、微观性差5、关系复杂1、直接指标2、市场性差3、微观性强4、资料难得5、关系简单1、直接指标2、市场性强3、微观性强4、资料易得5、关系简单§3.1城市土地定级概述§3.2城市土地定级的多因素综合评判法§3.3城市土地定级的级差收益法§3.4城市土地的地价分区定级方法§3.5城市土地定级的实例§3城市土地定级§3.3城市土地定级的级差收益测算法一、级差收益法定级原理二、样本收益的计算修正三、土地定级单元的划分四、收益样本的空间分析五、土地级别划分与调整六、方法的实践应用说明一、级差收益法定级原理（一）级差收益测算法定级的思路级差收益实质上就是土地所提供的级差地租。级差收益测算法定级就是通过分析土地收益在空间分布上的差异划分土地级别。是一种考虑投入产出关系的综合指标评判法。指标体系：根据城市土地经济区位影响级差收益的理论依据，从土地企业的利润入手，分离出能反映土地级别差异的指标——土地收益。基本思想：通过对一定数量的企业的调查，取得足够数量企业的单位面积利润值、单位面积资金占用量（包括固定资金和流动资金）、单位面积的活劳动投入量（工资表示），分析它们的相关关系，将土地收益转换为等量投入和平均的管理水平等条件下的单位面积的土地收益，并以此作为反映土地质量的综合性指标，依照其空间和数量上的分布状况确定土地的等级。一、级差收益法定级原理（二）级差收益测算法定级的流程城市土地利用特点分析行业分类及相关参数的调查土地级别聚类划分土地级别结果检验土地定级成果整理土地定级单元分类划分编绘土地定级工作底图企业生产及收益资料调查定位定级单元设定条件下的单位面积土地收益样本收益的修正•技术水平修正•管理水平修正•行业差异修正企业设定条件下的单位面积土地收益收益样本的空间分析行业总物化劳动和活劳动的总投入比。行业平均技术水平=行业资金投入总量/行业工资总额人均产值水平反映行业平均管理水平=行业总产值/行业总总人数行业资金平均利润率=该类用地各行业利润总额/该类用地各行业资金投入总额二、样本收益的分析处理（一）样本收益及资料来源用地类型行业1行业2。。。行业n企业序号行业分类资金投入产值职工人数企业1行业150000555555200…………企业n………二、样本收益的分析处理（二）影响样本收益的因素•经营管理水平企业收益•技术设备水平•行业资本利润率1、企业自身差异因素2、土地区位影响二、样本收益的分析处理（三）级差收益的比较基础级差收益的比较基础：是消除了技术水平、管理水平以及行业效益差异的反映土地区位的单位面积的土地收益。•定级单元土地级别离散样本定级单元1土地收益定级单元2土地收益•定级单元1土地收益….…样本1收益…样本1收益比较原则企业自身差异因素一致收益进行修正收益产生个别条件一致排序聚类二、样本收益的分析处理（四）样本收益的计算修正1、技术装备水平修正将同一行业不同企业样本收益修正到本行业平均的平均技术设备水平下。公式：设企业的利润率水平为P，修正后的利润率水平为P’（1）行业平均技术设备水平K均=行业资金投入总量/行业工资总额（行业总物化劳动和活劳动的总投入比）。（2）企业技术设备水平K企=企业资金投入量/企业工资总额（企业物化劳动和活劳动的投入比）。(3)P’=P×（K均/K企）二、样本收益的分析处理（四）样本收益的计算修正2、经营管理水平修正将同一行业不同企业样本收益修正到本行业平均的经营管理水平下。公式：设企业的经技术装备水平修正后的利润率水平为P，经营管理水平修正后的利润率水平为P’（1）行业平均经营管理水平K均=行业总产值/行业总人数（行业人均产值水平）。（2）企业经营管理水平K企=企业总产值/企业总人数（企业人均产值水平）。(3)P’=P×（K均/K企）二、样本收益的分析处理（四）样本收益的计算修正3、资金利润率修正将同一用地类型中不同行业的企业样本收益修正到本用地类型的平均的行业资金利润率下。公式：设企业的经经营管理水平修正后的利润率水平为P，经行业资金利润率修正后的利润率水平为P’（1）用地类型各行业平均资金利润率K均=各行业利润总额/各行业资金投入总额。（2）行业平均资金利润率K行=行业利润总额/行业资金投入总额。(3)P’=P×（K均/K企）二、样本收益的分析处理（四）样本收益的计算修正4、土地纯收益计算将企业的年总收入扣除总费用和按照修正后的企业资金利润率计算的企业利润值之剩余就是土地的年纯收益。将土地的年纯收益按照参与企业生产和经营的土地面积计算单位土地的年纯收益。即得到反映该用地类型级差条件影响（消除了其它非区位因素影响）下的土地收益指标。三、土地定级单元分类划分按照收益指标进行空间聚类参照多因素综合评判法中的单元划分方法。按功能分区、土地收益空间分布，结合主导因素、叠置法或均质地域法进行空间离散。四、收益样本的空间分析（一）收益样本的空间离散特征四、收益样本的空间分析（二）样本收益的空间相关特征在企业的技术装备条件、企业的生产经营管理水平和行业相近的情况下具有以下特点：（1）空间位置上越靠近的，样本收益相关性越大；距离越远，相关性越小。——|B-A||B-C|（2）如果土地利用在空间上可微，则其收益也可微，表现为以连续的趋势面。ABC四、收益样本的空间分析（三）样本收益的空间插值分析收益样本的空间离散特征样本收益的空间相关特征样本收益的空间插值定级单元的土地收益异常样本检验剔除五、土地级别划分与确定定级单元土地收益数轴法剖面图法频率曲线法指标方法借鉴多因素综合评判的土地级别划分方法：确定土地级差收益界限空间定位单位面积收益（元/平方米）表示的土地级别六、方法的实践应用说明（一）指标优点：1、直接指标2、微观性强缺点：1、受企业的经营状况（管理水平、技术装备、行业差异以及企业发展阶段等）和土地区位的综合影响，相关的行业效益等系数指标比较难获取，很难分准确分离受土地区位影响部分的级差收益，市场性差2、适合商业、服务业用地采样，但对非盈利或隐形收益类型的用地则无法采样，不适于全域覆盖的土地评估。3、企业经营状况和行业效益差异过大，多层次的修正很难保证最终的指标的可信度。（二）方法指标存在的缺点限制了方法应用的结果精度。（三）应用1、不直接作为土地定级的方法，而是将土地收益指标作为多因素综合评判法土地定级的检验数据。2、在土地定级的基础上，作为部分用地基准地价评估的一种辅助方法。§3.1城市土地定级概述§3.2城市土地定级的多因素综合评判法§3.3城市土地定级的级差收益法§3.4城市土地的地价分区定级方法§3.5城市土地定级的实例§3城市土地定级§3.3城市土地的地价分区定级方法一、地价分区定级的原理二、样本地价的计算修正三、土地定级单元的划分四、地价样本的空间分析五、土地级别划分与调整六、方法的实践应用说明一、地价分区定级的原理（一）地价分区定级的思路地价实质是地租的资本化,市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。地价分区定级就是通过分析土地价格在空间分布上的差异划分土地级别,是一种综合指标评判法。指标体系：根据级差地租理论，直接将从反映地租水平的土地价格作为土地级别划分的指标。基本思想：通过对各类用地的土地市场交易价格（土地出让、转让、出租和商品房交易、私房买卖、房屋出租等样本按照宗地地价评估的方法）进行一定数量的调查，取得足够数量的样本地价，分析它们与土地价格影响的个别因素（容积率、使用年期、开发程度等）条件的相关关系，将样点地价修正到设定的标准的个别因素条件下的单位土地面积的地价，并以此作为反映土地质量的综合性指标，依照其空间和数量上的分布状况确定土地的等级。一、地价分区定级的原理（二）地价分区法的定级的流程城市土地利用特点分析用地样本分类及地价相关参数确定土地级别聚类划分土地级别结果检验土地定级成果整理土地定级单元分类划分编绘土地定级工作底图样点调查定位及地价计算定级单元设定条件下的单位土地面积地价样本地价的修正•容积率修正•年期修正•开发程度修正•其它修正设定条件下的单位土地面积地价地价样本的空间分析平均的规划容积率及容积率修正系数各类用地还原利率及年期修正系数一般的土地开发程度及相关费用标准其它修正系数二、样本地价的分析处理（一）样本地价及资料来源用地类型土地转让土地出让。。。私房交易样点序号转让价格土地面积样点地价容积率设定容积率修正地价样点1500001005001.22.0740…………样点n………二、样本地价的分析处理（二）影响样本地价的因素•容积率样点地价•土地使用年期•开发程度1、宗地个别因素条件2、土地区位影响。。。二、样本地价的分析处理（三）级差地价的比较基础级差地价的比较基础：是消除了宗地利用的个别因素条件差异的反映土地区位差异的单位面积的土地使用权价格。•定级单元土地级别离散样本定级单元1土地地价定级单元2土地地价•定级单元1土地地价….…样本1地价…样本1地价比较原则地价的个别因素修正地价产生个别条件一致排序聚类二、样本地价的分析处理（四）样本地价的计算修正1、使用年期修正将不同使用年期下的样本地价修正到最高的法定的土地用途使用年期下。公式：设用地类型的土地还原利率为r,样点修正前的地价为P，年期为m,修正后的地价为P’,法定年期为n按照收益还原法的公式有修正系数:则P’=P×K)1()1(11/11rrmnK二、样本地价的分析处理（四）样本地价的计算修正2、容积率水平修正将不同容积率水平下的样本地价修正到设定的容积率水平下。公式：设修正前的样点地价为P，容积率为A;修正后的样点地价为P’,设定容积率为A’,根据统计的不同容积率水平下的地价关系有容积率修正系数:k=设定容积率A’下的地价均值/样点容积率A下的地价均值则P’=P×K二、样本地价的分析处理（四）样本地价的计算修正3、建筑密度等其他因素修正将建筑密度等其他因素在不同条件水平下的样本地价修正到建筑密度等其他因素设定的条件水平下。公式：设修正前的样点地价为P，设定条件为A;修正后的样点地价为P’,设定条件为A’,根据统计的不同条件下的地价关系有因素修正系数:k=设定条件A’下的地价均值/样点条件A下的地价均值则P’=P×K二、样本地价的分析处理（四）样本地价的计算修正4、开发程度修正将不同土地开发程度水平下的样本地价修正到设定的开发程度下。公式：设经过其它因素修正前的样点地价为P，样点开发程度条件为A;修正后的样点地价为P’,设定开发程度条件为A’,统计的开发程度条件A与开发程度条件A’之间的费用标准差异为D则P’=P+D三、土地定级单元的划分空间离散空间聚类参照多因素综合评判法中的单元划分方法。按功能分区、土地价格空间分布，结合主导因素、叠置法、网格法和均质地域法进行空间离散。四、地价样本的空间分析（一）地价样本的空间离散特征商业用地沿街分布特征住宅用地街区分布特征工业用地离散分布特征四、地价样本的空间分析（二）样本地价的空间相关特征在土地设定条件（法定最高使用年限、设定容积率、建筑密度、开发程度等）下土地价格的具有以下特点：（1）空间位置上越靠近的，样本地价越相似；距离越远，其地价差异越大。——|B-A||B-C|（2）如果土地利用在空间上可微，则其地价也可微，表现为以连续的趋势面。ABC四、地价样本的空间分析（三）样本地价的空间插值分析地价样本的空间离散特征样本地价的空间相关特征样本地价的空间插值定级单元的土地价格异常样本检验剔除五、土地级别划分与确定定级单元土地价格数轴法剖面图法频率曲线法指标方法借鉴多因素综合评判土地级别划分方法：确定土地级差地价界限空间定位单位面积地价（元/平方米）表示的