酒店业行业研究报告以及展望

机密酒店业行业研究报告2006年7月20日初稿2006年8月21日第6次讨论稿2019年8月28日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。酒店行研-2006-08-21-ZGF2酒店行业主要发现综述外部影响因素企业行为C绩效水平P行业结构S•酒店需求与GDP增长之间存在很强的相关性•近年来我国入境游和国内游保持8-9%的年均增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长期看好将带动酒店需求上升•改革开放以来我国酒店业发展迅速，自92年以来星级酒店数量保持了21.7%的年复合增长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周期性波动•2000年来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险•酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周期性波动风险，不过中心城市优越地段的高端酒店物业抗风险性强•从结构上看：供应上结构上经济型酒店比例偏少布局呈现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；目前五星级酒店投资呈现由一线城市向二线次中心城市延伸的趋势•十一五规划我国旅游仍将保持年均8%的增长速度，据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度•目前我国酒店集团化率约为16%，从持有来看，集中度更低•历史上我国酒店以政府、事业单位、大型国企自建居多，目前国有/集体资本在现有酒店中仍占50%以上•因目前我国酒店业正处于景气上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化•酒店高端市场外资品牌占绝对主导；经济型酒店目前以内资为主，但外资正计划大举扩张•酒店管理公司倾向于采用轻资产低成本方式，在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地•房地产商是重要参与者，并倾向于选择性地持有一些酒店物业：获取长期稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理公司•区位和品牌是酒店业的两个最关键的成功要素•五星级酒店和经济型酒店是行业的两个重要盈利点•酒店的投资回报与资金结构和土地成本有很大关系•酒店开发环节获利性较高，回报率一般在15%以上•一般高星级酒店的投资回报率为5-6%，投资回收期为15-20年•酒店经营管理业务的获利性很高；目前数量不足20%的国际酒店集团赚取了中国酒店行业80%的利润•持有优越地段高端酒店能带来较大的地产增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒店甚至更高）•酒店业作为旅游业的一个子行业，直接受旅游业发展的影响•宏观影响因素主要是经济因素如GDP增长速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持•地方政府对新建酒店项目的管制也会一定程度影响酒店行业，如99年上海对新建酒店项目停止审批，直到2004年才解冻酒店行研-2006-08-21-ZGF3外部环境分析方法论外部环境分析结构•产业链及行业全景图•产品结构、分类及特点说明•外部影响因素说明•行业的发展历史•行业的市场规模•行业的发展特点•行业未来的发展趋势，增长速度•行业的市场集中度•行业主要参与者的业务模式•行业的KSF总结•行业获利空间现状•行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局酒店行研-2006-08-21-ZGF4主要资料来源清单资料名称资料来源时间备注2006中国酒店业分析及投资咨询报告深圳万瑞信息咨询公司2005付费报告商业新闻、资讯中国资讯行2004-2006付费数据库中国酒店业概览及展望浩华管理顾问公司2004酒店旅游业2004酒店行业研究报告N/A20042003中国宾馆酒店行业研究报告共好集团2003跨国酒店集团竞争情报价值中国网2005券商分析报告申银万国、CICC、长江、广发、海通、华夏、国泰君安等2005-2006中国旅游统计年鉴国家旅游局2005年鉴北京统计年鉴北京市统计局2003-2005酒店行研-2006-08-21-ZGF5分析背景说明（酒店行业）业务现状目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：•顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余4家五星级均由金融街负责投资，预计2006年～2007年陆续建设完成投入使用•除3星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公司进行管理6家酒店，特别是处于建设期的4家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金，从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在15年～20年左右，甚至更长时间三星四星五星京内顺城饭点马克孛罗丽兹·卡尔顿威思汀京外圣·瑞吉斯（天津）喜来登（惠州）本章目标目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务酒店行研-2006-08-21-ZGF6分析背景说明（酒店行业）分析方法•全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境•研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴分析成果管理工具与其他报告的关系•中国酒店行业发展历程及不同阶段特点•行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势•行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结•行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施•行业短期及未来获利空间的总结分析•产业链分析•财务分析•相关性分析•对标分析本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析酒店行研-2006-08-21-ZGF7从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是行业的两类主要参与主体地产开发开发建设销售持有经营客户一级土地开发商酒店开发商华融涉及的环节客户规划设计单位开发商/代理机构开发商/酒店管理公司/其它投资者经营管理酒店持有建筑施工单位政府主管机构产业价值链主要参与者业主自营/专业酒店管理公司酒店行研-2006-08-21-ZGF8酒店的几种常见分类分类标准酒店分类备注客房数量大型＞600间中型300~600间小型＜300间等级1星/2星经济性饭店1988年，国际旅游局制定“旅游涉外星级酒店评定标准，1993年国家技术监督局正式批准其为国家级评定标准3星：舒适性饭店4星/5星：豪华性饭店未评级饭店无论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级业务特点综合型客户群体没有很明显的侧重点主题型（根据客源市场和接待对象）商务型酒店以出差公干的商务客人为主经济型酒店主要以满足商务、旅游、公务的一般需求为主会议/会展酒店会议/会展客户作为主要服务对象旅游酒店主要针对观光游客市场，以旅游接待为目的，团体居多度假酒店度假休闲游客为主青年旅舍“背包客”等低端客户公寓式酒店主要面向长期居住客户所有权归属一般酒店产权酒店可以分割独立产权出售给消费者或投资者分时度假酒店由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里的使用权演变而来酒店行研-2006-08-21-ZGF9目录¶酒店业整体发展趋势和特点¶北京酒店市场分析酒店行研-2006-08-21-ZGF10外部影响因素说明旅游业•94年以来国内旅游*人次保持年均8%的增长速度；国内游未来3-5年仍将以观光游为主•92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%的增长速度；入境游客中商务客源比例上升•自2003年以来我国旅游消费已进入启动期•十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长8%•经济影响因素–中国经济近年来继续保持9%以上的增长速度–2003年我国人均GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段–自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%的年增长率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增长率•政府政策–中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措•我国酒店业自改革开放起步以来，伴随着经济增长及旅游业发展经历了一轮发展周期•酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等因素影响•政府对新建酒店项目的审批制度一定程度上影响了酒店的供给*注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等酒店行研-2006-08-21-ZGF11-20-100102030401994199519961997199819992000200120022003200420052006fGDP增长率旅游收入增长率我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推动了我国旅游业的快速发展我国历年GDP和旅游总收入的增长率•旅游收入增长与GDP增长速度保持较强的相关性•2003年我国人均GDP首次突破1000美元，按照国际规律，旅游消费将进入启动期•国内居民的人均收入每增加1元，则可以使农村居民的国内游出游人数增加11.94万人次，使城镇居民增加3.69万人次y=0.1194x+169.26R2=0.7667y=0.0369x+78.439R2=0.840901002003004005006000900180027003600450054006300720081009000人均收入(元)出游人次(百万人)城镇居民出游人数农村居民出游人数国内出游人数与收入间的关系资料来源：国家统计局酒店行研-2006-08-21-ZGF12从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举措也促进了旅游业的快速发展国家对旅游业的重视•国家将旅游业培养成国民经济的重要产业来发展•行业管理和引导•基础设施建设和完善•假日经济的推动地方政府发展旅游业的举措•旅游资源丰富的城市将其作为支柱产业来发展•旅游发展规划•旅游资源以及休闲度假产品的开发•相关配套基础设施和环境的建设和改善酒店行研-2006-08-21-ZGF13在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了9.3%和8%的年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场0200040006000800010000120001992199419961998200020022004-10-50510152025增长率％入境旅游人数(万人)入境游增长率我国入境游人次及增长率我国国内游人次及增长率事由200120022003会议商务17.72425.4观光休闲43.941.437.8探亲访友3.53.12.2服务11.511.413.4其他23.420.221.2入境旅游目的的变迁（%）年均9.3%•WTCC（世界旅游与旅行理事会）预测未来10年10个旅游业增长最快的国家；中国以8.7%名列第二•2006年中国已取代泰国成为亚太第二大旅游消费市场，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引境外游客最多年均8%020040060080010001200199419961998200020022004-5%0%5%10%15%20%25%30%国内游（万人次）增长率酒店行研-2006-08-21-ZGF14我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段1979年国务院发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》；也促成了90年代的扩张起步于我国对外改革开放，政府批准了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店的建设1984年亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直持续到2001年1998年1999年1995年由于扩张过猛导致供给总量过剩，中国酒店的建设高潮开始回落，饭店业的利润率逐年下降中国酒店业在低迷中进行调整，2002年才扭转亏损局面1988年4月国家提出了发展旅游服务基础设施建设；国内外各种渠道的资金投入饭店业恢复上升（2000年-）回落（95-99年）高速发展（83-94年）起步（80-82年）资料来源：中国宾馆酒店行业研究报告此轮酒店业的快速增长主要是政府的相关鼓励政策的推动所引起的改革开放初期，我国酒店业处于学习阶段；项目以合资合作为主酒店行研-2006-08-21-ZGF15酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性-10%0%10%20%30%40%19