前期工作流程

1市政府及发改局、环保局批文土地规划设计条件办理土地出让合同及相关手续规划局办理土地规划许可证土管局办理土地出让使用证设计施工图纸到审图办审图防雷审核消防审核墙改费基金人防审核办理工程规划许可证城建局办理报建手续招投标签施工合同质检报检墙改报检安全报检办理施工许可证开工许可证规划局放线验收房地产开发项目的竣工验收办理商品房预售许可证开发项目的物业管理与交付2前期工作流程前期准备工作主要包括发改委对房地产项目进行立项审批，规划局对项目进行规划审批，土地出让等，此阶段主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地使用权证，我们所说的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》都是在前期这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》是由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不相同。房地产开发中，土地的取得是最主要的，现阶段土地的取得方式有二种，出让或划拨，划拨是指国家将土地无偿的划拨给使用人，由于未向国家交纳土地出让金，不允许作为开发使用，一般是只给国家机关、学校等使用，出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金而获得土地使用权的方式，目前的房地产开发均属于这种形式。土地的出让由于其用途不同，使用期限也不相同，主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年不等，下面我结合我们的现实情况，把前期工作流程大体和大家汇报一下，有什么不妥的地方请领导和同志们指教：一、市发改局办理立项审批手续办理审批手续需提供以下材料：1．、申请报告2、有相应资质的建设项目可行性研究报告3、新征地的项目提交国土局出具的土地预审意见和土地“招、拍、挂”的批准文件4、相应环境保护部门出具的关于环境影响评价的审批文件5、提交城市规划局出具的规划预审意见书以上五条缺一不可，并且注意，2条和4条所提到的“相应”二字，是按权限和资质来分的，立项是前期工作的头一项，没有立项批文，下一步什么证件都拿不到。二、办理土地转让合同及相关手续1、提供土地指标文件2、取得土地的中标通知书3、市政府批的合同文件号4、交纳土地出让金5、签定土地出让合同。签定土地出让合同，必须是在土地局在网上公开“招、拍、挂”完成后，才能交纳土地出让金，待交纳土地出让金完成后方可签定土地出让合同。三、办理土地规划许可证（一）建设用地规划许可证申报材料：1、市政府或发改部门建设项目立项批准文件三份、建设项目基本情况材料一份；2、《建设用土地规划许可证申请表》；3、工业项目或其对周围地区有一定影响的建设项目，必须交环保、消防安全、卫生防疫和其他特出要求的相关批准材料各一份；4、现状地形图三份，电子文档一份；5、《规划设计条件》二分；（复印件）6、营业执照，房产开发资质证书；(房产开发项目提供)各一份(审验原件，提供复印件)7、《国有土地使用权出让合同》一份，地籍平面图二份。(审验原件，提供复印)8、规划编辑单位的规划编制资质证书副本（提供复印件）。另省外规划编制单位在我省承担规划编制任务的需提供规划编制资质证书副本（复印件）、规划设计合同并填写《省外规划编制单位进鲁承担项目备案表》及项目负责人和主设计人员名单；9、建设物平面位置规划图、规划设计说明书各三份，电子档一份；10、建设用地项目涉及到消防、人防、环保、市政、绿化、文物、产权、安全监督等部门的，须附3有关部门平面规划审核意见二份；11、建设效果图（包括不同单体效果图、沿街部分、拐角处、大门等部门得效果图），鸟瞰图（非单位建筑提供）；12、市政设施、管线规划布置图一份，电子版；13、景观规划图（包括沿街景观规划、效果图）、竖向规划图一份，电子文档一份；（非单位建筑提供）14、工程项目技术经济指标很算书、绿化指标核算书，电子文档一份；（非单位建筑提供）15、规划技术服务中心出具的规划方案论证书二份。办理土地规划许可证，涉及到了房地产开发资质和人防、消防意见书，这几项工作也是很难办的，在现实工作中也可暂缓，以后必须补交齐全。四、办理土地使用权证1、提交发改局的项目立项审核意见；2、用地审请书；3、用地总平面图；4、用地规划设计条件；5、规划用地许可证；6、签定的土地出让合同；7、与市政府签定的开发合同；8、营业执照复印件；9、土地出让金发票复印件；10、环评报告；11、法人身份证复印件；12、委托书及委托人的身份证；13、交费.领证；交费：1、土地交让金.2、地界勘测费3、评估费.4、登记费5土地办理手续费政策性收费免交一切手续到齐后方可拿到土地使用权证；国有土地出让金的返还，需有我们单位提出申请，分管领导签字，报市长批准后方可报财政局拨付。五、办理房地产开发资质《暂定资质》（一）新设立公司申报材料：1、材料用A4纸，要求不要胶装、线装，请打孔装订，若补充材料时方便拆装；2、申报材料一套，申报表二份；（二）、申报材料目录：材料排列顺序：1、房地产开发企业资质申报表；2、企业营业执照副本；3、企业法人组织机构代码证；4、企业税务登记证；5、企业章程；6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料。说明：专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员一致，劳动合同必须与本企业签订，其花名册中必须要有合同签订期限（花名册加盖单位公章，无须要提供每个人的劳动合同），企业交纳的养老保险证明分为两部分：一时半年以上的缴款凭证，二是具体交纳人员情况明细表，表4中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容，且需要社保主管部门盖章，不是在本单位交纳养老保险的，需要提供个人或其他单位交费后的养老保持证书。7、企业获得开发项目证明文件（三）房地产开发企业资质申报表（封面加盖单位公章，并提供相应的电子文档）1、书面申报表二份均为原件，分别单独装订，不要与申报财力哦一起装订；2、相应的电子文档模板的下载：在“山东建设信息网”上下载报送的材料中，主要交待一下要求：企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，交纳的养老保险证明材料；六、设计审阅（一）施工图审报的材料1、持勘察合同3份原件，到设计科备案2、岩土工作勘察报告出4份3、规划部门的审批手续4、持设计合同3份原件，到设计科备案5、经审查合格的岩土勘察城里报告一份6、一套完整的盖有设计单位资质印章和注册师执业印章的施工图7、各专业计算书、建筑节能计算书1份，采用程序计算的供应提供软件名称、版本、输入数据资料和输出结果1份，应用程序计算形式的节能报审文件电子文档。（二）办理备案时应携带的资料1、办理防雷专项审查的证明材料（德州市政府大厅二楼）；2、持墙该费缴纳证明和建设单位盖章的（公共建筑、居住建筑）节能设计审查表6份，到（墙改办）办理节能备案手续，并将已备案的节能设计审查表4份交审图中心；3、持审查协议、审查报告、审查合格书、设计费发票复印件、审查合格书原件；4、持设计科出具的审查备案单，到审图中心领审查报告和审查合格书原件；5、需要办理工程建设报建流程手续的工程，须持有墙改审批手续（德州市政务大厅二楼），办理相关审查手续；6、需要提交的其他资料；（三）在审完图纸后需办理四项工作：1、防雷审核：（1）防雷设计图纸登记表；（2）报送图纸一套（图纸主要是电设计部分）；（3）交纳防雷审核费；2、消防的审核（提供的资料）（1）《建设工程消防设计审核申请表》；（2）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（3）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（4）设计单位资质证明文件；（5）建设单位的授权委托书和受委托人的身份证复印件；（6）消防设计文件；（7）总平面图；3、人防审核（1）结核图纸一套；（2）异地建设审请；（3）交纳异地建设费；5（4）交纳墙该费基金；以上3个审核意见书，必须备齐，其中墙该基金也是必须交的，另一项是审核费，这也是此工作做完后，方可备案，才能拿到审图中心的图纸审查报告书和审查合格书原件。七、办理工程规划许可证《准备的材料》1、《建设工程规划许可证申请表》。2、《建设用地规划许可证》一份（复印件）。3、国有土地使用权证一份。(审验原件，提供复印件)。4、建设施工图一套。（经审图办盖章的图纸）5、放线平面坐标位置图一份。6、地质勘察报告一份。八、建设报建程序（一）工程报建（施工科）按要求准备如下资料：1、《建设工程施工许可证申请表》，一式四份（加盖公章）2、工程建设项目立项的批准文件3、建设用地批准手续4、营业执照（房地产开发企业）5、资质证书（房地车开发企业）6《建设工程规划许可证》（规划局）（二）施工许可证（施工科）1、招投标：确定施工单位，并按要求准备如下资料（1）建设用地使用证（国有土地使用证）（2）勘察合同及勘察报告（3）设计合同及施工图纸(4)勘察审查报告（5）图纸审查报告（6）施工图纸消防审核意见书（7）防雷装置设计审计2、建设单位与施工单位签定《施工合同》3、委托监理（监理公司）按要求准备如下资料：（1）建设工程施工许可证；（2）施工合同；（3）施工图纸及审查报告；（4）勘察报告；4、工程质量报监（工程质量监督站）按要求准备如下资料：（1）工程中标通知书；（2）规划许可证；（3）施工合同；（4）监理合同；（5）勘察报告及审查报告；（6）施工图纸及审查报告；（7）施工单位资质证书；6（8）施工组织设计及审批表；（9）施工单位人员资格证书；（10）五方责任主体-机构质量责任书；5、安全报监（安全科）按要求准备如下资料：（1）建筑工程安全报监书；(2)《建筑施工企业安全生产许可证》；(3)工程中标通知书；（4）工程施工合同；（5）施工现场平面布置图和临时建设施工规划方案；（6）建筑施工现场周边的环境安全评估表；（7）建筑施工企业职工意外伤害保险手续；（8）项目经理、关键岗位管理人员和特种工作人员资格证书；（9）安全、文明、施工组织设计；6、墙材革新与建筑节能报建（墙改办）；按要求准备一下资料：建设工程规划许可证（复印件）；（1）《施工合同》（包括建筑节能工程单项发包施工合同）；（2）委托监理合同；（3）施工图审查机构出具的审查报告；（4）建筑节能设计表（包括热工计算书及节能审表）；7、档案移交合同（档案室）；8、以上手续、资料齐全发放《施工许可证》、《开工许可证》；（三）放线；（规划局）（四）开工；（五）验线；（规划局）（六）施工；九、办理商品房预售许可证：1、房管局物业管理办公室开具的该小区物业管理区域划分调查核实证明；2、申请表；3、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；4、持有建设工程规划许可证书和施工许可证；5、用地规划许可证；6、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；7、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；8、工程施工合同；9商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当付商品预售总平面图。以上内容有3个关键：1、物业管理区域划分；72、投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25%以上；3、商品房预售方案及预售总平面图。总平面图按门牌号进行编号，（在民政局地名办办理登记手续，制作门牌必须在地名办制作）十、房地产开发项目的竣工验收1、办理单项工作程验收手续；2、办理开发项目的综合验收，这一阶段，市政规划、环保、消防、防雷等部门，按照法律法规等有关规定。对相关专业内容和范围进行验收，规划部门根据上述综合部门和本部门的验收情况，核发（建设工程规划竣工验收合格证）；3、建设单位的竣工报告；4、施工单位的竣工报告；5、设计单位的检查报告；6、勘察单位的检查报告；7、监理单位评估报告；8、完善监督档案；9、工程质量保证书；10、工程用使用说明书；11、工程质量监督报告；十一、房地产开发项目的物业管理；1、办理物业管理单位经营资质证；2、签定物业管理委托合同；3、居住小区的物业接管综合验收；4、物业使用，管理、维修合约的核准；5、安排签定管理公约；6提供保证书和使用说明