2020年一季度东莞房地产市场分析报告

东莞中原战略研究中心2020年一季度东莞房地产市场分析报告出品：东莞中原战略研究中心2020.4.7东莞中原战略研究中心2017年，最新东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片区。城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗松湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排滨海：长安、虎门、厚街、沙田东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅东部产业园：常平、横沥、企石、桥头、谢岗、东坑另外，报告的专业名称分别为——商住用地：含住宅性质的经营性用地统称商业用地：包括商办、商业性质的经营用地住宅：洋房、别墅、公寓，含商业性质的洋房、别墅及公寓非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等——东莞市行政区划示意图——【报告前置说明】水乡滨海城区松湖东部临深东莞中原战略研究中心目录CONTENT02土地市场01宏观市场04三级市场03二级市场05后市展望东莞中原战略研究中心宏观市场Macromarket世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷确诊恢复死亡确诊确诊东莞中原战略研究中心新冠疫情开始于2019年12月，2020年1月底随着春运扩散，2月疫情全面爆发，2月中旬单日新增确诊达1.5万，随后全国疫情防控形势大有好转，截止3月31日，中国新增不足过百，市场信心逐步恢复。反观新冠疫情在全球蔓延态势加剧，自3月中旬开始全球疫情进入爆发式增长，截止3月31日，全球累计确诊人数达85万人次。对此，在3月世卫组织宣布新冠病毒为“全球大流行”。全球每日疫情数据统计（3.31）：中国每日疫情数据统计（3.31）：受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升东莞中原战略研究中心由于疫情全球蔓延加剧，叠加部分国家乐观措施及中东石油危机影响，市场投资者信心严重受挫，全球股价/黄金/原油下跌明显，美股3月连续4次熔断，市场投资氛围低迷，3月23日美联储宣布开启无限QE救市，市场有所回暖，但仍是低位，投资者转投黄金保值，避险情绪上升。-20.5%-24.5%-17.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%2018-2020年我国“三驾马车”同比增速走势投资消费出口东莞中原战略研究中心今年1-2月受到疫情爆发影响，我国经济活动明显放缓，三驾马车同比下降幅度均超10%，从制造业PMI来看，1、2、3月分别为50.0%、35.7%、52.0%。由于疫情在3月份之后出现了有效的控制，复工进度显著加快，PMI回升明显，重返荣枯线上，但由于2月基数低，并非反映经济趋势好转，仅表明市场部分企业经营较2月有所好转，经济下行压力延续。叠加近期多地政府促经济加快基建建设及出台消费刺激政策，预计市场后续将有所好转，但全年经济压力仍巨大，增速难及过往。一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施50.035.752.0近一年全国PMI指数制造业采购经理指数(%)多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线东莞中原战略研究中心为稳定经济增长降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，更加灵活地因城施策，多地集中出台房地产政策稳定市场发展，截至3月底，已有超60个省市从供需两端出台多项政策，其中以供给端为主、需求端为辅。同时在3月27日中共中央政治局并未提及房地产，叠加广州、济南、海宁等城市出台商改住、限购、限贷等一日游政策，可见“房住不炒”“稳市场”仍是高压线，但经济压力较大的城市后续或将持续边际放松。2月以来从供给端出台政策的省市列表：2月以来从需求端出台政策的省市列表：数据来源：中指研究院综合整理多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快东莞中原战略研究中心随着2月下旬各房企陆续复工，国内疫情控制逐步好转，3月房地产市场逐步回暖。由于2月疫情影响市场供需基数低，环比上升幅度较大，同比却下跌3成。从供应来看，近4成城市已恢复正常供应，且较去年同期有所增长，开发商推货积极性提高，主要是弥补前期疫情影响的供应缺口，同时由于全年业绩压力影响，预计后续会逐步加大供应，但是整体较去年仍有所不足。从成交来看，3月整体市场有所回升，但较去年仍跌32%，市场低迷氛围有所缓解但仍堪忧。从城市来看，多数城市成交恢复缓慢，仅深圳、成都、合肥等少数城市成交恢复较快，尤其成都、合肥由于前期疫情影响，返乡置业需求得到滞后，后续市场开放，成交迅速回升，在3月成都开盘中出现“万人摇号”现象，而深圳成交恢复较快的主要原因是年前成交及春节影响，年后集中签约影响。随着疫情得到控制，市场恢复供应，成交将逐步回升，但短期内压力仍在。另外房企由于业绩压力影响，将加快推货节奏，以价换量将会增多，如在2月恒大推出“75折”密集营销策略，加快去化。2020年3月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积（万㎡）：2020年3月全国27个重点城市商品住宅成交面积（万㎡）：数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统东莞中原战略研究中心根据国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2020年2月，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有21个（环比减少26个），房价持平26个（环比增加18个），下跌23个（环比增加8个）。2月，受到疫情影响，对房地产市场造成明显冲击，住宅销售价格回落城市增多，其中武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动。受疫情影响，房价回落城市增多数据来源：东莞中原战略研究中心收集国家统计局65635957586567676360555350504447210%20%40%60%100%80%20150120150220150320150420150520150620150720150820150920151020151120151220160120160220160320160420160520160620160720160820160920161020161120161220170120170220170320170420170520170620170720170820170920171020171120171220180120180220180320180420180520180620180720180820180920181020181120181220190120190220190320190420190520190620190720190820190920191020191120191220200120200270个大中城市住宅销售价格环比变动情况（1501-2001）上涨持平下滑东莞中原战略研究中心在一季度东莞政府从土地端、供应端、需求端三方面出台土拍/备案价/公积金利好政策提振市场信心，土拍保证金延期有利缓解近期房企经营压力；简化办证流程将推动供应加快，调和目前住宅供应紧张局面；备案价实行一套一价，规范行业双合同现象，降低首付压力；公积金新政将提高市民购买能力，便于更好购买房屋。此举将从多方面促进房地产市场平稳发展。备案价实行一套一价：商品房销售明码标价实行一套一标，新的价格申报表需明确“毛坯”或“精装修”的实际交付标准，且不得在标价之外加价销售商品房。一次性公开房源并按申报价销售：取得预售证或现售备案证书后，在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。成交价不得高于申报价或低于申报价90%。取得预售证或现售备案证书180天后，未卖出房源可调高不超过5%，调低幅度不限。加快住宅供应：简化商品住房销售价格申报办理流程公积金公积金贷款年限延长、额度提高、允许商转组合贷：将公积金贷款最长贷款年限统一规定为30年，支持符合条件的申请人将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，装配式住宅购买者、本市认定的特色人才以及符合有关公积金缴存提取规定的申请人，其可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%。土地拍卖土拍保证金费率降低、缴纳延期：疫情期间以“招拍挂”方式出让的土地，其出让总价款可放宽至自成交之日起计两个月内缴交完毕，出让竞拍保证金按最低费率（出让底价的20%）计收。东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展东莞中原战略研究中心根据不完全统计商业银行数据显示，4月2日，全市普遍银行首套房利率普遍5.35-5.45%，二套利率为5.55-5.65%。东莞各银行最新房贷利率（更新至2020.4.2）3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65%3月20日LPR公布值银行首套加点二套加点首套利率二套利率4.75中信银行34.5745.0955.49恒生银行551035.35.78浦发银行60805.355.55交通银行60805.355.55广发银行60805.355.55邮政银行6488.55.395.635民生银行70705.455.45工商银行70905.455.65建设银行70905.455.65农业银行70905.455.65中国银行70905.455.65东莞银行70905.455.65兴业银行70905.455.65备注：最终以各银行当时利率为准宏观市场小结：东莞中原战略研究中心全球经济面：世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷；受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升全国经济面：一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施全国政策面：多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线全国行业面：多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快；受疫情影响，房价回落城市增多东莞政策面：东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展东莞房贷面：3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65%东莞中原战略研究中心土地市场Landmarket2020年第一季度关键指标一览数据来源：东莞中原战略研究中心东莞中原战略研究中心2020年第一季度东莞土地挂牌公开出让164万平占面，建面约438万平，建面同比去年同期下跌32%，同比2018年大幅上升105%，其中共计3宗商住地供应和出让，合计占地13万平，建面39万平，实际楼面地价为13795元/㎡，同比2018年（成交1宗商住地）下跌9%。备注：计算时间按挂牌截止日期计算指标2020年第一季度2019年第一季度2018年第一季度同比2019（）同比2018（）土地供应面积（万㎡）16425668-36%141%土地供应建筑面积（万㎡）438648213-32%105%商住地供应宗数301——200%商住用地供应面积（万㎡）1302——554%商住地供应建筑面积（万㎡）3906——549%土地成交面积（万㎡）16425668-36%141%土地成交建筑面积（万㎡）438648213-32%105%土地成交金额（亿元）723018141%314%商住地成交宗数301——200%商住用地成交面积（万㎡）1302——554%商住地成交建筑面积（万㎡）3906——549%商住用地成交金额（亿元）4809——425%商住用地成交地面价（元/㎡）36595045600——-20%商住成交楼面地价（元/㎡）12291015200——-19%商住成交实际楼面地价（元/㎡）13795015200——-9%商住地成交溢价率（%)48%0%52%——-8%东莞中原战略研究中心第一季度土地供需基本持平，商住地占比较同期加大2016年至今东莞土地供需量（万平）：第一季度东莞土地招拍挂供应和成交均为164万平，同比去年下跌36%，为近年来土地供需中等水平；另外，本季度共成交25宗土地，其中包括18宗工业地、3宗商住地、其它2宗、商业和科研各1宗。从过往来看，政府一般在一季度放缓商住地推货节奏，主要受春节假期影响及针对市场作出接下来的年度土地计划。且在3月政府推出今年土地计划，预计2季度将迎来土地爆发期。0100200300Q1Q2Q3Q42016年Q1Q2Q32017年