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1/43美林地产入驻涿州市场的问题浅析1、对于吸引外地开发商入驻没有优惠政策目前涿州的房地产市场针对吸引外地开发商入驻的土地政策；税收政策都没有明确的优惠。从其综合城市发展定位来看还是树立新型农业；高科技农业以及旅游度假类综合发展为先。本地的开发企业相对于传统开发优势明显。外地开发企业类似华融这样的资金雄厚型企业，已经开始通过规划整合；与政府联合一级开发等手段，控制了市场份额从而获取远期利益。但这对于目前后续开发商的介入无疑是增加成本。如果后期地产集团能够通过人脉优势，获取政府一定政策扶植，相对还是可以增加利好。2、开拓涿州市场对于地产集团资金要求巨大目前涿州市场主要是通过新农村建设，集中安置农业原著民的方式进行土地置换。针对获取一级开发土地，目前现行的政策是由开发商先行注资，政府出面进行拆迁安置。此方式从表面上解决的外地开发商拆迁困难的问题，但是由于涿州目前的拆迁政策相对很好。无疑是大大增加的开发企业的先期成本，对前期开发资金成本要求巨大。结合目前涿州土地市场信息，城中心区由于是只能二级开发介入，平均土地成本在220万/亩左右。郊区的土地成本相对略2/43低也到了150万/亩，但还要增加拆迁安置的成本，合计预计也会到200万/亩左右。3、相对住宅可借势概念不足针对目前卫星城的发展规划，涿州市政府希望能够引入复合型的房地产项目进入，通过区域概念增加市场的活力。但综合目前可以借势的概念来说，相对涿州可借势空间不大。新机场概念：北京新机场坐落于大兴廊坊交接，对北京大兴，河北廊坊；固安的区域发展带动明显。新机场规划落实后，整个河北区域例如永清；廊坊；固安；保定；涿州等全部都在想借势发展。相对于机场拉动周边发展的先例，北京首都机场概念仅顺义一个区就已经实现了基本的消化。现状是京津周边数十倍于顺义的空间，全部要借势新机场来发展，其结果可想而知。涿州目前紧靠一条廊涿高速链接廊坊，还要实现规划中的永定河大桥才能实现最后联通，预估其新机场借势作用不大。京郊铁路网双一千规划：根据北京铁路建设规划，北京计划通过三个圈层，一千公里铁路联通周边主要卫星城。涿州也为此增设了高铁涿州站来借势。但目前主要的规划还是倾向于廊坊；燕郊等东部区域。涿州能借势的主要为京石高速铁路的涿州站。文化地产：涿州今年复建了六祖禅寺，永济公园等，又推出了三国文化3/43发源地的主题。但相对来说对于地产的支撑作用不很明显。禅修文化类地产项目，目前也有开发商进行宣传，但都限于小规模。旅游地产：涿州相对处于平原地带，虽有北拒马河；小清河；并依靠永定河分界北京。但总体水资源并不充沛。难以形成具有特色的水体景观。相对借势水岸，水景地产，前期河道整理，水系整理单独依靠开发商的资源也是很大资金需求。如果能够借势政府规划，先期由政府进行整个水资源整合，建设河流公园体系。对于后期地产开发还是有可借势。4、运营团队面临新的组建和调整做为地产集团，我司虽然有着河北开发经验，但主要局限燕郊区域，和涿州东西分置。无论开发条件和政府背景都有着很大的不同。并且很难借助现有的政府人脉优势。成立新的团队，新的政府沟通等都是将会面临的问题。5、涿州机会产业新农业，循环农业，果品深加工业通过此次涿州的踏勘和了解，目前涿州政府对于创新农业发展，农产品深加工利用，还是有着很多优惠政策的。特别是果品深加工业是政府重要招商引资项目之一。针对农业发展有着诸多利好。4/43附件：地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析目录一、涿州概况...........................................5二、涿州城市定位与发展战略.............................9三、涿州市发展思路....................................12四、涿州房地产市场调查................................14五、住宅市场价格趋势..................................19六、区域部分项目列表..................................19七、区域市场客群分析..................................24八、近五年涿州土地出让情况............................26九、涿州区域综合SWOT分析.............................28附件：2009年至今涿州土地成交一览........................315/43一、涿州概况涿州地处河北保定北部，毗邻北京，是首都经济圈中的重要节点城市。全市总面积742平方公里，总人口65万，辖5乡6镇3个城区办事处和3个省级现代化园区（新兴产业示范区、开发区、松林店工业聚集区）。全市有5个乡镇与北京大兴、房山接壤。1、区位优势明显市区距天安门60公里，距保定市89公里，距天津市150公里，距规划建设中的首都二机场25公里。京石客运专线开通后，到北京西客站仅需20分钟，京广铁路、107国道、京港澳高速、京昆高速、张涿高速、廊涿高速均在我市设有出入口，北京838公交往来京涿，交通十分便利。涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，距北京天安门公62公里，为首都北京的南大门。涿州是位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。6/432、文化底蕴深厚涿州是一座有着2300多年建制史的文化名城，汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、汉桓侯张飞、东汉著名政治家卢植、北魏地理学家郦道元、六祖禅师慧能、易学大师邵雍、初唐四杰之一卢照邻、苦吟诗人贾岛等历史名人皆出于此，是“三国文化”、“卢氏文化”、“郦氏文化”的发祥地。3、经济指标增速明显2012年全市地区生产总值完成205亿元；财政收入完成24.6亿元，同比增长19.7%；公共财政预算收入完成15.4亿元，同比增长20.1%；固定资产投资完成152亿元，同比增长23.7%；入统工业增加值完成52亿元，同比增长13.2%；社会消费品零售总额完成94亿元，同比增长15.2%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到21333元和10858元，同比分别增长13.3％和16.3％。4、资源状况丰富涿州市有丰富的地热资源，其源于区域特殊的地质构造。地质构造运动形成北东－南西方向断裂带和华北凹陷地槽；热流体7/43满足国家使用标准，涿州市存在三块可开发地扫田，埋藏深度2000米左右，温度50度，单井产水量每天约1600吨。因地质构成与河流冲刷等自然因素，涿州沙和砾石的储量极丰富，主要分布在冲积扇的山前地段和旧河道，应用范围广，是涿州重要的建筑材料资源。5、涿州城市总体布局涿州城区将形成“两心、两轴、四片，绿色环绕河滨城”的总体布局两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区6、交通网络发达1）内部交通涿州城市道路将形成“九纵八横、两环”的布局结构：九纵：由西向东分别为原107国道、棉花营东大街、规二路、教军场街、东兴大街、知味坊街、火炬路、经二路、东环路。八横：由北向南分别为北外环路、滨河二路、北环路、华阳路、范阳路、冠云路、三义街-龙马路、南环路。8/43两环：内环由滨河二路、经二路、冠云路、棉花营东大街组成。外环由北外环路、东环路、三义街-龙马路、原107国道组成，是对外高等级公路与城市道路相衔接的主要道路，承担涿州外围绕城的过境交通2）外部交通3）涿州到北京有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速通道，从涿州到北京除了每天两列的火车外，还有917等长途公共汽车分别由天桥通向涿州城乡。从北京六里桥出发，驱车沿京石高速，近半个小时就可以到涿州地界。4）涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。9/43二、涿州城市定位与发展战略1、涿州在“大北京都市圈”的功能定位北京以南的新城、旅游休闲胜地北京的产业扩散基地为北京服务的都市型农业基地涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳10/43健发展。2、城市空间发展战略依据《涿州城市总体规划（2005-2020年）》，今后10年，涿州城市主要向东、向北发展，实现“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。3、未来涿州新中心区功能涿州新中心区功能：政务中心/商务中心/文化中心/商业中心/高级居住中心11/434、产业规划涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带。目前涿州的生态旅游观光带是重点发展旅游业的地区，其房地产物业的类型多为别墅、高尔夫球场、旅游观光园等类型。12/43三、涿州市发展思路1、“一二三四五六”发展思路确定一：建设“毗邻北京的明星城市”的发展目标（绿色低碳宜居宜业幸福舒适）二：“富民、强市”两大中心任务三：三大园区——新兴产业示范区、涿州经济开发区、松林店工业聚集区三个经济——农场经济、实体经济、总部经济三大中心——教育服务中心、健康服务中心、商贸旅游服务中心四：“统筹建市、产业立市、借京强市、文化靓市”四大主体战略五：“党建是基础、组织是保障、核心是土地、关键在干劲、实质是思想”的工作理念六：做率先发展、对接北京、高端发展、优化环境、城乡一体化和履行护城河职责六个表率2、“全域化”规划布局坚持规划引领，将全市742平方公里科学规划为“一个中心、五个组团、四十九个特色风情小镇”：一个中心：涿州主城区五个组团：依托较大的乡镇，根据区位特点、资源禀赋和产业13/43基础，规划5—15平方公里不等的5个组团，作为主城区以外区域的增长极，形成集群效应，带动板块发展四十九个特色风情小镇：将全市404个行政村，按地理位置和人口划分为49个5000—8000人左右的特色风情小镇3、“社区化”建设管理以新民居建设为突破口，推动分散的村庄向中心社区集聚、人口向中心社区集中、农民向新型社区居民转变。统筹考虑“房、路、水、电、讯、科、教、文、卫、保”十个方面，配套建设幼儿园、小学、卫生院、养老院、文化活动中心、商业街，集中建设污水处理厂，并为住户配套车库、仓库，做到规划统一、布局合理、功能齐全。4、“人本化”拆迁安置坚持以人为本，探索实行了“30+10+10”和“30+10+20”拆迁补偿机制：14/43“30+10+10”：对于“城中村”改造的拆迁房，评估作价货币补偿给老百姓，每人无偿给30平方米住房，还可以成本价每人再买10平方米住房，政府再给每人10平方米的商业门店“30+10+20”：对于农村新民居建设拆迁房，评估作价货币补偿给老百姓，每人无偿给30平方米住房（未婚子女每人多分给30平方米，为将来结婚留有生活空间），还可以成本价每人再买10平方米住房，并免除20年的物业费、取暖费四、涿州房地产市场调查1、概述涿州房地产开发处在初级阶段涿州住宅市场开发商专业性不强，产品及规划设计水平较低，户型设计较差，园林景观规划缺乏新意，项目推广包装简单，营销手法单一，市场领导者优势不明显，品牌影响力弱，整体房地产开发还处在初级阶段，随着涿州经济发展，人们收入稳步增涨，房地产开发即将步入快速发展阶段。涿州房地产市场发展趋势项目大盘化市场需求不均衡，北部新城区热点化客户扩大化项目品质化2、产品现状及变化趋势15/431）住宅产品现状及变化趋势建筑风格设计建筑风格以现代为主，立面以涂料为主，色彩以红、灰、白为主，建筑风格比