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（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为25%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）（1）重置成本=90万元（2）实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=5÷（10+5）×100%=33.33%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=90万×33.33%=30万元（3）功能性贬值的计算：=年超额运营成本×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）（P/A，r，n）为年金现值系数先计算年超额运营成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元）后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年8×（1－25%）=6（万元）后五年每年9.6×（1－25%）=7.2（万元）最后折现处理得功能性贬值额：6×3.3522＋7.2×3.3522×0.4972=32.11（万元）（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=90万-30万-32.11万=27.89万元例2某企业的一条生产线购于2006年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2011年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3.7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本＝750×140%／100%＝1050万元（2）实体性贬值率＝已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=5／（2011-2006+5）*100%＝50%实体性贬值额＝重置成本*实体性贬值率=1050×50%＝525万元（3）功能性贬值额＝年超额运营成本×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）（P/A，r，n）为年金现值系数=40000×0.6×(1-25%)×3.7908＝68234.40元（4）评估价值＝重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=10500000－5250000－68234.40＝5181765.60元例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为400件，被评估设备的产量为500件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为25%，假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）（1）资产的重置成本＝500×500÷400＝625万元（2）确定实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=6÷15*100%＝40%实体性贬值额＝重置成本*实体性贬值率=625万×40%＝250万元（3）功能性贬值=500×2×200×0.75×3.791＋500×2×200×（1+20%）×0.75×3.170×0.621＝92.30万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=625－250－92.30＝282.70万元例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为25%，假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。（1）重置成本＝500万元（2）实体性贬值率＝已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=20×87.5%÷（20×87.5%＋8）×100%＝68.63%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=500×68.63%=343.15万元成新率＝1－68.63%＝31.37%（3）功能性贬值=年超额运营成本×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）（P/A，r，n）为年金现值系数=4×（1－25%）×5.3349=16.0047万元(4)评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=500－343.15－16.0047=140.8453万元例5某企业的一条生产线购于2007年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2013年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2007年和2013年分别为100%和150%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用6年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗12万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%，折现率为10%，年限为六年，折现率为10%的年金现值系数为4.3553）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本＝750×150%／100%＝1125万元（2）实体性贬值率＝已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=(2013-2007))／(2013-2007+6)×100%＝50%实体性贬值额＝重置成本*实体性贬值率=1125×50%＝562.5万元（3）功能性贬值额＝年超额运营成本×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）（P/A，r，n）为年金现值系数=120000×0.6×(1-25%)×4.3553＝235186.2元（4）评估价值＝重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=11250000－5625000－235186.2＝5389813.8元例6被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2000年对该资产进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%，125%，130%，150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元，所得税率为25%，折现率为10%。根据上述资料，求待评估资产的价值。（已知折现率为10%，年限为6年的年金现值系数为4.3553）。（1）资产的重置成本＝100×150%/110%+5×150%/125%+2×150%/130%=136.36+6+2.31=144.67万元（2）加权投资年限=(2000-1990)×136.36/144.67+(2000-1995)×6/144.67+(2000-1998)×2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年确定实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=9.67÷(9.67+6)×100%＝61.71％实体性贬值额＝重置成本*实体性贬值率=144.67×61.71％＝89.28万元（3）功能性贬值=年超额运营成本×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）（P/A，r，n）为年金现值系数=12000×(1-25%)×4.3553=3.92万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=144.67－89.28－3.92＝51.47万元（二）债券评估的收益法例7某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%，评估时该债券已经购入一年。假定同期的国库券年利率为8%，该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为2%。要求：（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值（2）若该债券到期后一次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。已知折现率为10%时，前3年的复利现值系数为：（1）120000×12%×0.9091+120000×12%×0.8264+120000×0.8264=124159.2元1230．90910．82640．7513（2）到期后本利合计为：120000+120000×12%×3=163200元评估价值=163200×0.8264=134868.48元（三）房地产评估例8土地使用权评估的成本法例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。（1）土地的取得费用=45.2元/平方米（2）土地开发费为：50元/平方米（3）税费为49.1元/平方米（4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米（5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米（8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元例9土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。（1）楼价＝5000×9000＝4500万元（2）建筑费＝3000×5000＝1500万元（3）专业费＝15000000×10％＝150万元（4）销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万（5）税费＝4500万×6.5％＝292.5万（6）投资利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×年利率×建设期=（地价＋1650万）×6％×1=0.06地价+99万（7）投资利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万（8）地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万1.16地价=2181万地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万（四）商誉的评估例10运用残值法（割差法）评估商誉的价值。已知某企业