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金融与服务项目管理专业工程硕士学位论文答辩学生：吴科宇班级：2010级学号：3104301400003时间：2013.年12月1日1.论文的背景、研究的目的和意义2.本文研究的方法和技术路径3.相关概念及理论研究综述4.成都地铁上盖城市综合体项目发展现状及问题5.成都地铁上盖城市综合体项目发展策略分析6.成都地铁上盖城市综合体项目发展政策建议7.结论及创新点总结8.参考文献1.论文的背景和意义1.2011年成都地铁1号线的正式运营和2、3、4、7号地铁线路的陆续开工投运，成都已进入地铁网络化建设的高峰期，将进入“地铁经济时代”。2.2012年初，成都市政府针对本市城市综合体量大但质不优，规划无序的发展现状，正式提出，借鉴香港、东京等发达城市发展地铁上盖物业的成功经验，建设高端城市综合体战略思考。3.政府宏观决策层如何结合城市发展需求和地铁规划建设实际，科学构建地铁上盖城市综合项目开发决策体系，在项目前期把握好地铁上盖城市综合体项目投资与城市规划布局和产业发展导向的关系，合理引导项目开发，已成为政府、企业、学术咨询机构需要共同研究的课题。1.论文的研究目的1.丰富国内关于地铁上盖物业及城市综合体规划、建设、运营等主题的研究文献。2.为政府规划及产业部门制定城市发展战略、产业发展规划和引导政策提供参考和建议。3.为项目投资宏观管理部门地铁上盖城市综合体项目投资决策提供重要的理论依据和技术参考。4.本文主要结合已有的相关研究的成果，对我国商业房地产项目前期决策思路、框架和方法进行优化和完善。宏观分析和微观分析相结合统计分析和空间分析相结合文献收集和实地调研相结合理论分析和实证研究相结合针对目前相关混淆的定义，本文对地铁上盖城市综合体概念、特征、主要类型等进行了明确界定对地铁上盖城市综合体项目建设相关理论及其指导意义进行分析区位理论商圈(TradeArea)理论零售饱和指数应用理论TOD理论（香港TOD模式）成都地铁上盖城市综合体项目发展现状分析成都宏观经济环境分析成都发展战略与产业空间规划布局分析成都地铁上盖城市综合体相关政策分析成都地铁上盖城市综合体项目投资环境分析成都地铁上盖城市综合体项目发展问题的提出供给规模、供给结构、类型等特征分析分布结构、商业圈特点分析2个代表项目分析1.宏观引导不足问题2.投资管理体制机制与市场发展不匹配问题3.地铁开发投融资机制缺陷问题4.地铁开发建设与项目开发信息不对称问题5.地铁+物业协同开发面临法律法规瓶颈其他技术层面问题应用项目管理战略决策分析工具进行筛选判断项目建设基本发展现状及问题项目投资市场环境项目宏观发展环境SWOT分析（定性分析为主）初步判断通用矩阵分析（定性及定量分析结合）进一步判断项目发展问题战略分析总体思路1.SWOT分析（初步策略判断，14个方面定性分析）项目关键内外部因素权重得分（-5至+5）加权数轴坐标值优势城市规划发展战略导向支撑优势0.0740.280.10城市经济发展基础优势0.063.50.21城市基础设施建设条件优势0.084.50.36投资政策及行政管理改进0.063.50.21劣势项目投资引导及保障机制发展滞后0.06-3.5-0.21商业房地产整体运营实力薄弱，市场秩序有待规范0.05-3-0.15主城区可供开发建设存量空间不足0.08-4.5-0.36旧城改造成本快速上升，投资门槛提高0.06-4-0.24机遇城市发展战略的升级和市场需求的同步提升0.074.50.3150.50城市规划发展的持续作用力增强（北改、天府新区等规划颁布）0.094.80.432地铁进入网络化建设时代，地铁上盖城市综合体项目开发与区域发展升级形成呼应0.150.5威胁商业房地产投资市场整体运营实力薄弱，运营模式低端0.07-3-0.21城市综合体项目投资缺乏引导，区域分布结构失衡0.06-3-0.18相关商业房地产物业市场供需矛盾显现0.09-4-0.36543215432101234512345WTST优势劣势机会威胁扭转战略增长战略防御性战略多元化战略WOSO鉴于决策坐标处于SWOT分析坐标系的第一象限，但临近原点，对于地铁上盖城市综合体发展战略的初步判断是：发展机遇和优势不明显，可采用积极的增长策略，支持其发展，但同时应保持适度谨慎的原则。2.通用矩阵分析（GE分析）分析思路（1）站在城市运营的角度，政府可以看做是最大的城市经营主体，通过合理引导资源配置，调整市场投资结构来引导城市发展。（2）长远来看，各类房地产开发项目从建设到其建成运营所带来的税收和就业等经济、社会效益，正是城市经营所产生的综合效益。（3）将通用矩阵分析法用于政府部门实施投资项目的宏观调控以及发展引导策略制定，在应用原理上和企业运用通用矩阵分析产品（业务）的投资策略是一致的。（4）将通用矩阵分析法作为成都地铁上盖城市综合体项目发展策略的定性及定量分析工具，进一步展开相关投资项目评价分析。2.通用矩阵分析（GE分析）（通用矩阵横、纵坐标各10个评价指标加权平衡，定量及定性分析）市场吸引力评价指标（外部）权重地铁上盖城市综合体项目非地铁上盖城市综合体项目乙级以上写字楼项目大型零售商业卖场项目四星级以上标准酒店项目得分得分得分得分得分市场规模0.105.002.642.291.082.19市场成长率0.094.804.904.704.304.70竞争强度0.104.203.002.003.002.00进入壁垒0.082.703.002.002.502.00市场容量0.122.403.001.002.005.00社会法律、政治因素0.124.604.502.004.003.00市场细分程度0.084.003.004.004.003.00人才支撑0.093.203.004.003.005.00行业获利能力0.104.204.004.505.003.00行业风险0.124.503.003.004.004.00纵坐标值得分3.823.452.823.193.19说明：市场规模越大分值越高；市场成长率越快分值越高；市场容量越大分值越高；竞争强度越大分值越低。竞争力评价指标（内部）权重地铁上盖城市综合体项目非地铁上盖城市综合体项目乙级以上写字楼项目零售商业卖场项目四星级以上标准酒店项目得分得分得分得分得分市场份额0.103.205.003.904.503.10顾客认知度0.075.004.003.003.004.00相对利润率0.104.504.004.005.002.00区域带动性0.085.004.504.004.504.00经济效益0.104.504.003.003.002.00服务能级0.135.004.003.003.004.50企业开发实力0.094.003.504.003.005.00企业运营实力0.134.504.003.003.004.00社会影响力0.085.005.004.003.004.00融资能力0.124.504.504.504.003.50（横坐标值）得分4.514.243.623.593.61说明：市场份额越大分值越高；相对利润率越高分值越高。通用矩阵分析（GE分析）由分析图可知，成都地铁上盖城市综合体项目投资的外部环境和内在竞争力位于通用矩阵9宫格的左上方，处于大力发展策略分区。可知，在成都地铁上盖城市综合体的战略选择上,应坚持积极支持和鼓励发展的战略，与此同时，需要对一般城市综合体项目、办公楼宇项目、商业卖场项目实施差别化的引导和控制的策略，以避免市场需求的总量不足。根据SWOT分析及通用矩阵（GE）分析对成都发展地铁上盖城市综合体项目发展战略的定性及定量的分析，笔者对成都发展地铁上盖城市综合体总体策略判断如下：1.充分发挥城市经济发展基础优势2.改善投资环境，及资源配置机制，扭转劣势3.利用好地铁网络化建设机遇。4.积极调整要素供给，引导市场发展5.实施投资项目差别化发展策略6.合理引导市场竞争，控制投资节奏等。搭建以公共交通为导向的城市发展战略平台1•建立规划决策平台•建立沟通协作平台•处理好宏观、中观、微观层面的协调关系改革项目投资引导体制机制2•建立适应项目发展需求的项目投资服务体系•确立“地铁+地产”式的“一体化运营”机制•完善市场监督管理机制完善项目开发建设相关法律法规3•解决地铁上盖物业协同开发、联合开发法律瓶颈(近期和远期)•规范地下空间管理法规完善地铁上盖物业政策体系4•支持已建线路周边地铁上盖物业改造;•引导拟建地铁站点周边地铁上盖城市综合体投资健全项目建设运营相关保障措施5•建立灵活的用地管理、规划调整机制•放宽地铁上盖城市综合体行政审批完善投资市场管理基础工作6本研究根据地铁上盖城市综合体的特点及规律对成都地铁上盖城市项目进行了分析研究。主要的结论有：1.城市规划布局2.轨道交通和上盖物业协同机制3.在项目发展模式4.在地铁上盖城市综合体项目区位5.在地铁上盖城市综合体项目价值挖掘6.项目交通组织、内部功能联系7.项目的环境协调性8.在保障政策和监管措施概念创新1.笔者在城市综合体、轨道交通综合体、地铁上盖等概念基础上，对地铁上盖城市综合体的定义进行了完善：本文将地铁上盖城市综合体定义为：“以交通枢纽或换乘节点为支撑，与地铁站点有通道、商业设施或其他公共设施相连接，包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、居住等三种或三种以上服务功并能在之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的大型建筑单体或建筑群”。应用项目管理战略决策分析工具进行筛选判断项目建设基本发展现状及问题项目投资市场环境项目宏观发展环境SWOT分析（定性分析为主）初步判断通用矩阵分析（定性及定量分析结合）进一步判断项目发展问题2.战略分析总体方法应用创新提出地铁上盖城市综合体发展分析14项目评价指标并进行分析应用提出城市投资项目发展策略20项目评价指标并进行分析应用3.借鉴香港模式，搭建以公共交通为导向的城市发展战略平台（搭建好决策平台、沟通平台，处理好宏观、中观、微观关系）香港以公共交通为导向的城市发展战略平台搭建成都市以公共交通为导向的城市发展战略平台4.改革项目投资引导体制机制（转变职能，建立以服务为导向的项目管理体制机制，让市场发挥资源要素配置的主导作用）项目式管理服务模式职能式投资项目宏观管理模式5.提出了多项关于成都地铁上盖城市综合体项目发展的决策建议1•确立“地铁+地产”式的“一体化运营”机制•完善市场监督管理机制2•完善项目开发建设相关法律法规•解决地铁上盖物业协同开发、联合开发法律瓶颈(近期和远期)•规范地下空间管理法规3•完善地铁上盖物业政策体系•支持已建线路周边地铁上盖物业改造;•引导拟建地铁站点周边地铁上盖城市综合体投资4•健全项目建设运营相关保障措施•建立灵活的用地管理、规划调整机制•放宽地铁上盖城市综合体行政审批5•完善投资市场管理基础工作1.不足之处由于地铁上盖城市综合体项目涉及面广泛，可研究的领域比较宽泛，笔者在此只针对地铁上盖城市综合体本身作了分析研究，尚未考虑地铁经济与其上盖物业的内在的关联、地铁上盖城市综合体与市场的关系等其他众多因素，因此研究的方向比较宏观，研究的深度上有所欠缺。同时，目前成都地铁上盖城市综合体项目建设还处于初步实践阶段，投入运营的案例不多，可供分析的数据不多，在宏观战略的选择上只是从需求供给的角度对成都地铁上盖城市综合体项目投资决策判断，在应用创新上还有提升的空间。2.展望本文在研究了地铁上盖城市综合体定义及相关理论的基础上，对成都地铁上盖城市综合体进行了理论研究，结合实证分析了成都地铁上盖城市综合体发展的问题，并从宏观、中观、微观的角度提出了适合成都地铁上盖城市综合体的决策框架，并提出了具体的政策[1]王能洲，张婧，马仁锋.地铁经济对城市零售商业布局的影响研究—以上海为例[J].城市,2009[2]哈腾夫.城市豪布斯卡模式综合体初探[D].北京：北京交通大学，2010[3]易琼.大连万达城市综合体开发营运模式研究[D].中南大学，2011[4]DastineHuang,Rai