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日前，国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险，即将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，老人去世后银行或保险公司收回住房使用权。通过调研可以发现目前我国实行“以房养老”还是有相当多的困难的。首先一个相对硬性的问题：房产权70年的限定。现在是契约经济，银行是要以证抵押。房产证是由房产管理部门和土地管理部门颁发，《土地法》以及其他相关法律规定房屋产权为70年。当老人年迈将房产抵押时，大部分房屋已经使用了50年，房子剩下的20年价值怎么计算？假若银行把房屋反抵押给老人15年，剩下的5年，银行怎么把它卖出去？如果赎不回的话，银行怎么实现房屋的价值？金融机构是绝对没法接受产权只剩10年、20年的房子，如此“以房养老”启动就比较困难。可以想象如果不解决70年房屋产权的问题，这项政策于理、于法都无法操作。另有一个比较同性的问题是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。可见房屋本身质量就不具备很高的抵押价值，特别是农村房屋。其次一个比较实时的问题：房地产市场的波动。现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存；三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对老人抵押房子是个很大的阻扰，对保险精算也是个大麻烦。住房市场的走势不平稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”？这也就衍生出了一个非常尴尬的问题：愿意涉足该领域的金融机构有限。“以房养老”是必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。而现在住房市场又有太多的不可预测的影响因素。再则一个相当现实的问题：房屋价值评估的不完善。就目前的中国来说，房屋价值评估系统可以说是很不完善的，并且相关机构也不具备权威性。实践评估过程将会充满非议，就如媒体热议的“70年大限”，虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”，续期时要不要交费，这些都没有明确规定。再譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”？而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算？还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。这些亟待解决的问题使得住房这个抵押物品的估价成了难题。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，这不是一件容易的事情。还有一个传统情感的问题：伦理观念的剧变。从中国人的传统文化上来讲，资产有一个继承的文化观念。把房屋抵押给银行，养老完成后房子被拍卖，子女可能不同意，老人自己也感觉不合适，处理不当还可能产生家庭矛盾。所以说，短时间内“以房养老”在中国很难有大作为。就传统中国人对下一辈爱护到骨子里的感情而言，人哪能忙活一辈子却不给孩子留下点财产。这种自己宁可住茅屋，也要给孩子盖座金屋的思想几千年来早已混入血液中了。当然如果按照国际惯例开征遗产税后，“以房养老”或许会成为子女欢迎的养老形式。在一些国家和地区，遗产税往往是高税率的，以至于房产对于子女没有太大的吸引力，而父母将住房反按揭给银行，将减少子女向父母支付的赡养费用，减轻子女的负担。从中国的发展趋势来看，遗产税开征应该只是时间问题。最后一个关键的断尾问题：养老资源的短缺。目前，我国养老资源少已是不争的事实，并且这种局面在相当长一段时间内难以缓解和改观。据来自民政部公布的数据显示，与中国近2亿老年人口相比，截至2012年底，中国4.4万个各类老年服务机构所拥有的床位仅为416.5万张，供需矛盾可见一斑。“以房养老”的实施需要一个强大有效的“善后”保障，而现今却是公立养老机构少、私立养老机构贵。“以房养老”的顺利实施是需要解决这些问题的，当然也可以完善“以房养老”政策制作一个顶层设计来切合实际情况以达到同样的目的。但是不管怎样，这些问题或多或少会使“以房养老”身具一定的局限性。它的推出，只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活，基本上不会影响政府对老年人保障服务的大局。现在一些人对“以房养老”存在误解，国家提倡“以房养老”是想更好地完善养老体系。从本质上讲，“以房养老”是一种金融服务工具，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，并非是由政府主导的社保体系与养老服务的替代品。同时“以房养老”也只是一个小众产品，没有房子的人不涉及“以房养老”，有钱的人不需要“以房养老”，“以房养老”最适合部分中间夹心阶层的老人，他们有住房，但是手头缺乏现金。有的地方，这部分老人可能有两三套房，拿出一套来置换现金很合适；还有一部分失独老人，不涉及财产继承问题，他们可能更需要这种模式。我们应该拥有的共识是养老应该是多层次的，“以房养老”只是众多养老模式的一种探索。它本身也不是一定要通过银行反抵押的形式，老人也可以通过出租房屋获得租金，就可以把自己位置较好的房子通过置换租给年轻人，自己拿着租金去郊外养老。这样对双方都有利，城市也会更加有效地运作。当然在郊外的养老设施一定要适合老人居住，环境、医疗、交通等条件要跟上。