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第六章物业管理合同法律制度第六章物业管理合同法律制度•第一节合同概述•第二节物业管理合同•第三节物业管理合同示范文本第一节合同概述1.合同的概念和特征2.合同的分类3.合同的订立4.合同的效力5.合同的履行6.合同的终止7.合同的违约责任一、合同的概念和特征•合同也称契约，是反映交易的法律形式。《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。一、合同的概念和特征•合同具有以下法律特征：•(1)合同是平等主体的自然人、法人和其他组织所实施的一种民事法律行为。•(2)合同是由平等主体的自然人、法人或其他组织所订立的。•(3)合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。•(4)合同关系具有相对性。二、合同的分类•(1)双务合同和单务合同。•(2)有偿合同与无偿合同。•(3)有名合同与无名合同。•(4)诺成合同与实践合同。•(5)要式合同与不要式合同。•(6)主合同与从合同。三、合同的订立•(一)合同订立的基本原则•《合同法》的基本原则是合同当事人在合同活动中应当遵守的基本准则，也是人民法院、仲裁机构在审理、仲裁合同纠纷时应当遵循的原则，也是合同的订立必须遵循的基本原则。三、合同的订立•1平等、自愿的原则•2公平、诚实信用的原则•3守法，不得损害社会公共利益的原则•4依法成立的合同对当事人具有法律约束力的原则三、合同的订立•(二)订立合同的当事人•合同的当事人，也就是订立合同的主体。订立合同的当事人应当具备相应的主体资格。三、合同的订立•(三)合同的内容•合同是各种各样的，有买卖、承揽、委托、建设工程、租赁等各种合同。概括起来，合同一般包括以下条款：三、合同的订立(1)当事人的名称或者姓名和住所。(2)标的。也就是合同权利义务指向的对象。(3)数量。(4)质量。质量包括规格、性质、款式、标准等等。(5)价款或者报酬。(6)履行期限、地点和方式。(7)违约责任。可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法等。(8)解决争议的方法。•一个完整的合同，应当同时具备以上主要条款和内容。三、合同的订立•(四)合同的形式•合同的形式，又称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。•1口头形式•2书面形式•3推定形式三、合同的订立•(五)订立合同的方式———要约、承诺•《合同法》第13条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。订立合同的具体方式虽然各不相同，但都必然经过两个步骤：要约和承诺，这是合同成立必须经过的两个阶段。1要约•要约又称发盘、出盘、发价、出价或报价等。•要约是希望和他人订立合同的意思表示，其成立必须具备以下要件：①内容具体明确；②表明经受要约人承诺。1要约1.要约的生效与有效期间。•我国对要约的生效，采取到达主义，即要约到达受要约人时生效。•要约生效后，在有效期内要约人不得随便反悔。1要约2.要约的撤回与撤销。•要约的撤回是指要约人在发出要约以后，未到达受要约人之前，有权宣告取消要约。但撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。1要约3.要约的失效。•所谓要约失效，是指要约丧失了法律拘束力，即不再对要约人和受要约人产生拘束。2承诺•承诺是受要约人同意要约的意思表示。•承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：•①承诺必须由受要约人向要约人作出。•②承诺必须在规定的期限内到达要约人。•③承诺的内容必须与要约的内容一致。•④承诺的方式符合要约的要求。2承诺•(2)承诺的生效。•《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”因此，承诺的效果在于使合同成立，即一旦承诺生效，合同便宣告成立。我国现行立法采纳了到达主义，即承诺通知到达要约人时生效。2承诺•(3)承诺撤回。•承诺撤回，是指受要约人在发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前撤回其承诺。根据《合同法》第27条的规定，承诺可以撤回。2承诺•(4)逾期承诺与承诺逾期。•逾期承诺是指受要约人未在承诺期限内发出承诺，而是超过了承诺期限才发出承诺。根据《合同法》第28条的规定，受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。•承诺逾期是指承诺逾期到达，也就是受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因如邮局或电报局的原因，承诺到达要约人时超过了承诺期限。三、合同的订立•(六)缔约过失责任•所谓缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担民事责任。(六)缔约过失责任•根据《合同法》第42、43条的规定，缔约过失责任主要有以下几种类型：•(1)假借订立合同，恶意进行磋商。•(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。•(3)泄露或不正当地使用商业秘密。•(4)其他违背诚实信用原则的行为。四、合同的效力•合同的效力问题是指合同是否有效。合同成立后并非一定都有效，根据不同情况可能有几种结果：•一是有效合同；•二是无效合同；•三是可撤销合同；•四是效力待定合同。(一)有效合同•有效合同，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，也就是通常所说的法律效力。•《民法通则》对有效合同需要具备的条件作出了规定，概括其规定，合法的民事行为称为民事法律行为，应当具备三个条件：•(1)行为人具有相应的民事行为能力。•(2)意思表示真实。•(3)不违反法律或者社会公共利益。(二)无效合同•无效合同，是指已经成立，但严重欠缺合同的有效要件，不按照行为人设立、变更和终止民事法律关系的意思表示发生法律效力的合同。•《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：•(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。•(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。•(3)以合法形式掩盖非法目的的。•(4)损害社会公共利益。•(5)违反法律、行政法规的强制性规定。(三)效力待定的合同•效力待定的合同，是指合同虽已成立，但是否生效尚不确定，只有经过特定当事人的行为，才能确定生效或不生效的合同。•以下合同属于效力待定合同：•(1)限制民事行为能力人所实施的依法不能独立实施的合同。•(2)无权处分行为所订的合同。•(3)无权代理行为所订的合同。(四)可撤销的合同•可撤销的合同，又称相对无效的合同，是指合同虽已成立，但因欠缺合同的生效要件，可以因行为人撤销权的行使，使合同自始归于无效的合同。•可撤销的合同，只是相对无效，不同于无效合同的绝对无效。有效与否，取决于当事人的意志。(五)合同被确认无效或被撤销的后果•无效或被撤销的合同发生如下法律后果。1返还财产2赔偿损失3其他法律后果五、合同的履行•合同的履行，是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。•(一)合同履行的原则•(二)保障合同履行的特别措施(一)合同履行的原则•履行合同应当遵守以下原则：•1全面、适当履行•2遵循诚实信用的原则•3公平合理，促使合同履行•4不得擅自变更(二)保障合同履行的特别措施•1抗辩权•包括：(1)同时履行抗辩权。(2)后履行抗辩权。(3)不安抗辩权。•2代位权•3撤销权•4合同担保•合同的担保方式一般都包括人的担保和物的担保两类。六、合同的终止•合同终止是指合同当事人双方终止合同关系，合同确立的权利、义务关系消灭。《合同法》规定，有下列情形之一的，合同终止。•(一)债务已经按照约定履行•合同生效后，当事人应当按照约定履行自己的义务。六、合同的终止•(二)合同解除1协议解除2法定解除六、合同的终止•(三)债务相互抵消•当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。六、合同的终止•(四)债务人依法将标的物提存•当债权人没有正当理由拒绝受领标的物或者查找不到债权人而无法履行时，债务人可以依法将标的物提存。六、合同的终止•《合同法》规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。•(1)债务人无正当理由拒绝受领。•(2)债权人下落不明。•(3)债权人死亡未确定继承人或者丧失行为能力未确定监护人。•(4)法律规定的其他情形。•(5)债权人免除债务。•(6)债权债务同归于一人。七、合同的违约责任•违约责任的规则原则《合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。•违约承担民事责任的方式1.实际履行；2.采取补救措施；3.赔偿损失；4.约定违约金、定金。第二节物业管理合同一、物业管理合同的概念和特征二、物业管理合同的种类三、物业管理合同的内容四、物业管理合同在操作中应注意的几个问题一、物业管理合同的概念和特征•物业管理合同：是指物业的业主或其自治团体与物业管理企业签订的，由业主支付物业管理费用，物业管理企业对物业进行经营活动的合同。•特征：–物业管理合同法律关系的客体是物业的经营管理服务活动；–物业管理合同是诺成合同；–物业管理合同是有偿合同；–物业管理合同是要式合同。二、物业管理合同的种类–开发建设单位在开发过程中所订立的合同；–前期物业管理合同与物业管理服务合同；–业主所订立的与物业管理活动有关的合同；–物业管理企业与专营公司所订立的有关物业管理活动的专营合同。三、物业管理合同的内容•物业管理合同的内容即物业管理合同一般包括的主要条款。•物业管理合同是合同的一种，一般情况下它包括《合同法》第12条所规定的合同条款。•但是物业管理合同所包括的内容由于别的种类的合同不同。四、物业管理合同在操作中应注意的几个问题•物业管理合同不是行政合同•物业管理合同不是雇用合同•物业管理合同不是承揽合同•物业管理活动不同民法中的委托代理物业管理活动不同民法中的委托代理1.合同形式不同2.订立合同的期限不同3.是否可以转委托不同4.获取报酬与支付报酬的方式不同5.解除合同的权利不同6.合同的内容不同7.忠实义务的执行度不同8.在法律后果的承受方面不同第三节物业管理合同示范文本•示范文本•有关物业管理的示范文本一、示范文本•示范文本是具有示范作用的合同文本，它是针对当事人缺乏订立合同的经验和必要的法律常识，由有关部门或行业协会制定的，目的在于指导合同当事人订立合同的一种形式。一、示范文本•一是这里讲的“示范文本”不是某单位自己定的格式条款，而是指由一定的综合部门主持，广泛听取各方面意见、特别是消费者意见之后，按一定程序形成的示范文本。•二是这里讲的“参照”是指仅供当事人签订合同时参考，即它不是一种格式合同，不具有法律约束力。即当事人可以修改其条款形式、格式或增加条款。二、有关物业管理的示范文本(一)《前期物业管理服务协议示范文本》(二)《物业管理委托合同示范文本》(一)《前期物业管理服务协议示范文本》•《前期物业管理服务协议示范文本》的内容主要包括：•1协议双方当事人的基本情况•2物业的基本情况•3双方的权利义务•4物业管理服务内容•5物业管理服务质量的要求•6物业管理服务费用•7其他有偿服务费用的收费•8代收代缴收费服务(一)《前期物业管理服务协议示范文本》•9物业维修基金的管理与使用•10物业的保险•11在物业上的广告牌设置及权益取得的约定•12其他认为应当约定的事项•13违约责任•14意外事件和不可抗力的处理•15示范条款与约定条款的效力•16争议的解决•17其他条款(二)《物业管理委托合同示范文本》•物业管理合同示范文本的内容主要包括：•1合同双方当事人的基本情况•2物业基本情况•3委托管理的事项•4委托管理期限：委托管理的开始日期和终止日期(二)《物业管理委托合同示范文本》•5双方的权利义务•6物业管理服务质量•7物业管理服务费用•8违约责任•9争议的解决•10其他约定事项