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豪宅项目经典案例北京中原·2010年3月15日豪宅项目经典案例——汤臣一品项目名称汤臣一品项目位置浦东花园石桥路28弄投资商汤臣集团开发商汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司物业公司大峰物业公司设计单位台湾GDG建筑设计公司加拿大CrystalFountains专业水景设计公司美国PLACEMAKERS景观设计公司占地面积20066平方米建筑面积141894平方米层数由2幢40层和2幢44层塔楼组成总户数220户梯户比两梯一户停车位429个绿化率40％容积率5．97物业费15元/月/平方米项目所在位置图汤臣一品——整体建筑风格及特点布局特点：整座小区“品”形排布水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，构成一幅“瑞龙含珠”图整体建筑特点：整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念。建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得名。汤臣一品——室内设计特点入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材室内设计特点：仿造传统大宅的“三进庭院”式结构。分为前堂，中庭，后院。客厅：7.4－11米的面宽，配合全落地玻璃窗独家门厅：每户拥有两部电梯和独立的私家门厅，结合掌纹门禁系统，确保住户的私密性。阳台：纵深2－3米，宽度达20－34米汤臣一品——公共部分建材装修大厦外墙一至三层采用进口石灰岩石。三层以上采用汤臣一品米金色、日本三菱(Mitsubishi)铝复合板。迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石。大堂电梯厅墙地面采用进口大理石及部分木饰面。住宅各层电梯厅墙地面采用进口大理石。电梯永大日立高速电梯。安保及管理彩色电视监控系统德国速宾(SUBIN)停车场管理系统，美国霍尼韦尔(Honeywell)楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统。消防设置暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，德国西门子(SIEMENS)消防报警系统。大厦外墙迎宾大堂住宅各层电梯厅汤臣一品——住宅部分建材装修入户大门德国Noblesse手工雕花铜门。天花板和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶。窗户铝合金烤漆门窗(采用断热冷桥技术)，比利时格拉威泊尔(Glaverbal)中空玻璃(Low-E防辐射双钢化玻璃)，意大利阿鲁克(ALUK)及萨威奥(SAVIO)门窗五金,SilentGliss电动窗帘轨道。空调日本大金(DAIKIN)VRVII户式中央空调。电视及电话小区装设卫星电视接收系统及有线电视接收系统。每户预留十门电话线路。电力供应法国海格(Hager)住户配电箱。照明调控开光及电动窗帘轨道开关采用进口德国ABB公司EIB系统。中央吸尘美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。安保系统美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机，美国道肯奇(DORCON)掌形仪，德国SIEDLE可视对讲系统。电视及电话小区装设卫星电视接收系统及有线电视接收系统。每户预留十门电话线路。大门采用德国Noblesse手工雕花铜门美国道肯奇(DORCON)掌形仪特制气密窗，经过国际国际知名幕墙技术顾问美国ALT公司和特殊玻璃顾问美国ASI公司的超高层建筑风压测试。汤臣一品——住宅部分建材装修厨房墙地面采用进口大理石，德国博得宝(Poggenpohl)厨具，德国Gaggenau电器设备。浴室卧室卫生间采用地坪加热系统，墙地面水泥砂浆找平。主卧室卫生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具，意大利TEUCO超音波按摩浴缸、德国汉斯格雅(Hansgrohe)淋浴房、Dornbracht龙头。其他卧室卫生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具、西班牙Bellavista洁具、西班牙Roca品牌浴缸及德国Dornbracht龙头。阳台前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱（Mitsubishi）铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。减压阀组日本Yoshitake减压阀。给水泵日本EBARA给水泵。净水器开能(Canature)净水器。供水冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采用304不锈钢管。排水日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。热水供应德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。厨房墙面地面采用大理石以及德国进口厨具浴室采用地坪加热系统以及高档进口卫浴品牌阳台为花岗岩地面以及玻璃金属杆汤臣一品——A栋户型图A栋369度阔景户型4室3厅5卫1厨一层一户595m2～597m2大户型设计11米面宽、120m2宽敞客厅及餐厅空间约40m2大致度观景阳台A栋销售类型为出售汤臣一品——B、C栋户型图B、C栋双面御景景户型4室2厅5卫1厨约431m2～434m2大户型客厅面宽7.4米，大尺度起居空间B栋销售类型为出租C栋销售类型为出售汤臣一品——价格走势汤臣一品价格走势记录时间最高价均价最低价2009－06－1611万元/平方米2008－05－299万元/平方米2006－10－1013万元/平方米2006－06－0514万元/平方米10万元/平方米8万元/平方米2006－04－2015万元/平方米11万元/平方米8万元/平方米2006－01－1115万元/平方米11万元/平方米8万元/平方米0200004000060000800001000001200001400002006年1月2006年11月2007年9月2008年7月2009年5月汤臣一品价格走势曲线汤臣一品——客户明细序号户籍人数套数面积最低单价最高单价年龄1上海224326842076061442贵州114328691186911293贵州11432104706104706404加拿大1143279997799975江苏114328585985859336辽宁114326842068420307美国1143273299732998上海11432106532106532499上海1143290052900522010上海114321025721025724611香港11432869068690612浙江1143278062780621709年汤臣一品成交的13套房源客户明细汤臣一品——营销三大败笔汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。汤臣一品营销败笔二：产品定位过高汤臣一品一推出就拿出了炫富的姿态――汤臣一品只献给巅峰世界的杰出人物，不仅与普通百姓划清了界限，甚至让拥有500万、5000万资产的富人也望而却步。08年以前汤臣一品更是曾规定预约看房的客户必须提供资产证明并通过其审核方可看房。这样的规定给人以“拒人千里之外”的傲慢感觉，自断了很多的客源。汤臣一品营销败笔三：开发商危急攻关薄弱汤臣一品的危机公关意识淡薄，2005年12月的工地着火案中与媒体记者关系搞僵。另外对其天价的质疑，更是历经两年也未完全散去。汤臣一品——营销宝贵经验营销经验一：租售并举，体验式营销2008年5月，汤臣一品战略上作出调整，由以往只售不租转为租售并举，最低以每套最低7.5万元/月的租金对外出租。此后的数月中，B栋楼的租赁陆续都有成交——放租不到一个月，首批推出的10套房源就已成功租出3套，到了当年9月，汤臣一品B栋又有2套租赁成交，到11月时，租出了8套。37%15%8%8%8%8%8%8%上海贵州江苏辽宁浙江香港美国加拿大09年汤臣一品出售的13套房源中客户来自全国各地，其中80％以上的客户来自大陆。营销经验二：面向的客户群应不拘一格2008年汤臣一品改变其只面向世界顶级客户的策略，取消了必须预约并提交资产清单，通过其审核后方可看房的规定，随后其销售业绩开始有明显的提升。THANKS!