土地增值税试题

一、单项选择题1.房地产开发企业转让房地产的，其已缴纳的税金不得单独扣除的是()。A.营业税B.城市维护建设税C.印花税D.教育费附加2.某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税是()万元。A.25B.24.15C.20D.21.753.2008年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元(不含印花税)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息)。另知该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税()万元。A.0B.133.5C.142.5D.292.54.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，取得收入是20000万元，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。该商品房项目缴纳土地增值税是()。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.2060万元5.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是()。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%6.李某因改善居住条件，经向税务机关申报核准转让其已居住六年的普通住宅一套，取得转让房款24万元。经评估，该住房的重置成本价为20万元，成新度70%。住房转让时，李某已按国家统一规定交纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。因此，李某应缴纳土地增值税()万元。A.2.4B.1.2C.0.6D.07.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照()计算征收。A.隐瞒、虚报的房地产成交价格加倍B.提供的扣除项目金额加倍C.最高一档税率D.房地产评估价格8.土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应()主管税务机关申报纳税。A.向房地产坐落地的一方B.向房地产坐落地的各方C.事先选择一至两方的D.向房地产坐落地各方的共同上级9.纳税人申报缴纳土地增值税时，须向主管税务机关提供()。A.税务登记证原件B.税务登记证复印件C.所得税完税凭证D.土地使用权证书二、多项选择题1.计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有()。A.耕地占用税B.开发小区的排污费、绿化费C.安置动迁用房的支出D.超过贷款期限的利息和加罚的利息支出2.下列项目中，免征土地增值税的有()。A.以房地产抵债而发生房地产产权转移的B.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的C.房地产企业以土地(房地产)作价入股进行投资D.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物3.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有()。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税4.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括()。A.出售新房屋及建筑物的B.出售旧房屋及建筑物的C.虚报房地产成交价格的D.以房地产进行投资联营的5.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有()。A.向税务机关提供房产买卖合同B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料C.按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估三、计算题1.某市一内资房地产开发企业2008年有关经营情况如下：(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理;其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。(5)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元。(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)要求：根据所给资料，回答下列问题：(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本。(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。(4)2008年应缴纳的土地增值税。一、单项选择题1[答案]C[解析]转让房地产时，缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加可以在税前扣除，但对于房地产企业，由于印花税已经列入了管理费用，所以印花税不再单独扣除。2[答案]D[解析]增值额=500-800×50%-27.5=72.5(万元)增值额÷扣除项目金额×100%=72.5÷(800×50%+27.5)×100%=16.96%应纳土地增值税额=72.5×30%=21.75(万元)3[答案]A[解析]扣除项目金额=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(万元)增值额=4000-3525=475(万元)增值率=475÷3525×100%=13.48%20%，免税。4[答案]D[解析]房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元;其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除扣除项目金额=10000+1000+2000+200=13200(万元)。增值额=20000-13200=6800(万元)，增值率=6800÷13200×100%=51.51%，应纳的土地增值税=6800×40%-13200×5%=2060(万元)5[答案]A[解析]选项B.C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。6[答案]D[解析]对居民个人拥有的普通住宅，居住满5年及以上的，在其转让时暂免征土地增值税。7[答案]D[解析]对土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应按房地产评估价格计算。8[答案]B[解析]纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产各所在地分别申报纳税。9[答案]D[解析]纳税人申报缴纳土地增值税时，须向主管税务机关提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书;土地转让、房产买卖合同等，但不需要税务登记证原件或复印件，也不提供所得税的完税凭证。二、多项选择题1[答案]ABC[解析]选项D，不得作为开发费用在计算土地增值税中扣除。2[答案]BCD[解析]选项A不符合题意是因为只要房屋产权转让，即使是抵押贷款的房屋，也要征收土地增值税。3[答案]BD[解析]纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。4[答案]BC[解析]税法规定，纳税人有下列情形之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额。5[答案]BD[解析]房地产评估机构的责任与义务有(1)必须严格按规定的办法进行应纳税房地产的价格评估(2)房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。三、计算题1[答案](1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)×12000÷40000=840(万元)(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+400×12000÷40000=7320(万元)(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=(840+7320)×(10%+20%)=2448(万元)(4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税;以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。2008年应缴纳的土地增值税：扣除项目=840+7320+2448+16000×5%×(1+7%+3%)=11488(万元)增值额=16000+10000×0.32-11488=7712(万元)增值率=7712÷11488×100%=67.13%应缴纳土地增值税=7712×40%-11488×5%=2510.4(万元)