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谨呈：苏州新港建设集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.12.16名花绽放记新港——名尚花园营销思路沟通商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。引子世联对于名尚的理解——现金为王，快速回现2008年8月10月12月11月9月11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划10月17日国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税政策调整从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台愈来愈强的政策，企图重整市场信心政策调整力度市场预期宏观大势城市新近楼市扶持政策说明杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施苏州1.恢复第二套房公积金贷款救市措施主要针对购房者。2.一、二手房首付下调至20%、30%上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》南京南京购房补贴:90平以下补贴1%90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的财政补贴。购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5％的补贴。石家庄1.“普通住宅”1.5%契税税率。以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。2.住房公积金贷款上限40万元西安1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征宏观大势未来2-3年我国经济将向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入2-3年的调整期2007-2010年调整期2010年后房地产市场将处于调整期高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房调整期政府政策转变中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间宏观大势我国经济增速将放缓，未来2-3年内可能陷入长期调整当中救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征即使政府短期内的救市措施出台，受大势的影响，房价不会有稳步提升；客户对政策的出台后的反应带有观望情绪，并反馈到市场后就会出现滞后性淡市破冰，09年抢占先机，拔得头筹，走赢大势项目本体楼号建面1#3514.22#3514.23#9631.9住宅总建筑面积16660.3m2总户数190户容积累1.94停车位160个占地面积(平米)8750建筑面积(平米)17409.8123面积户型套数所占比例47平米1/111%75-77平米1/1/1126%84-90平米2/2/1/17793%合计190100%CBD片区，独一无二纯90产品，小体量精品社区区域配套新区CBD、独享成熟生活机能全配套本案主语城狮山路商圈古城区香格里拉苏州新区苏州博物馆世豪酒店思考1:世联对于名尚的理解快速回现，快进快出大势—09年现金为王，抢占先机，拔得头筹项目—纯90项目，小体量配套—新区CBD，独享成熟配套含苞08年1-10月苏州总体成交面积及均价0500001000001500002000002500003000003500004000004500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月010002000300040005000600070008000成交面积成交均价单位：平米单位：元/平米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价元/平米6630575368317610700573846565658464276993从06年起，整个江苏地区房价平均涨幅为4.5-5%左右从而看出08年的成交价格非理性增长势必会受到今年大势的影响，继而出现房价回落从目前的发展形势来看，10月的房价已基本回调到年初水平；苏州市场1-10月的消化面积，10月份比今年年初锐减37%成交均价看，08年苏州房价平均年涨幅为5.4%50005500600065007000750080008500园区沧浪区吴中区相城区高新区金阊区平江区平江区、沧浪区、金阊区区域生活氛围相对成熟；配套逐渐完善；外资制造产业发达；价格回落，步入稳步走量消化阶段高新区2008年1-11月新区总成交套数继园区、相城区、吴中区排列第四2008年1-11月各区成交价格来看，新区价格处于第二区间，与园区、中心区差距较大第一区间第二区间2008年苏州各城区成交面积9%7%10%29%12%16%17%沧浪区金阊区平江区园区高新区吴中区相城区新区的价格在08年出现大幅回调，整个片区成交价格大幅缩水，6000元上下徘徊苏州市场项目目前剩余情况明年预计推售情况鑫苑国际城市392套171套一房（65㎡）122套二房（82㎡）99套三房（84-100㎡）600余套后续11栋也已封顶，随时可以推出，后续户型和现有的基本类似诚河新旅城410套多层：135套二房（85-87㎡）55套三房（98-134㎡）高层：199套二房（76-90㎡）21套三房（115-119㎡）明年只推联排别墅山水华庭377套32套一房（67㎡）155套二房（87-91㎡）188套三房（105-126㎡）2套四房（168㎡）——铂客87套70套二房（103-124㎡）17套三房（142-158㎡）无合计1274套600套本项目竞争集中在第二层级重点项目竞争项目明年可售量约为近1900套，以消化存量为主；二房占据市场主流，有800余套从08年的剩余货量和09年的预推货来看，后市无论是供应、消化都存在双重压力苏州市场本案主语城古城区鑫苑国城城市面积：78-86、87-98总价：62-68万/套阳光假日面积：94-123㎡总价：63-84万0狮山路商圈诚河新旅城面积：70-90㎡总价：42-57万新地国际公寓面积：130-180㎡总价：169万-252万国际公馆面积：102-115㎡总价：57-86万区域市场第一、二层级都属于尾盘消化，从08年下半年至整个09年都会是第二层级展开的激烈竞争清水园面积：180-240㎡总价：144-192万项目定义：标新立异，树高价、卖服务市场去化：缓销→滞销项目定义：综合大盘、性价比、小户型市场去化：快销项目定义：地段、高品质、大户型市场去化：尾盘缓销项目定义：地段、CBD纯住区市场去化：？项目定义：大盘、小户型产品创新市场去化：缓销楼盘名户型面积户型比例/剩余第一层级国际公馆76（2房）----102、115（3房）新地国际公寓130-180第二层级主语城87-104（2房）余59套135（3房）清水园180~240（复式）余复式62套第三层级鑫苑国际城市在售1期（总28万方）61～64㎡（1房）25%78~86㎡（2房）60%84~98㎡（3房）120㎡15%诚河新旅城在售1期（总50万方）70-90㎡（2房）65%87~134㎡（3房）35%阳光假日94㎡（2房）----102-123㎡（3房）铂客113㎡（2房）----142-158㎡（3房）6-11月份成交数据第三层次竞争激烈，后市供应量大，在售主力户型均为小户型75-90平米的产品区域市场目前第一、二层级的竞争较弱，基本属于尾盘销售阶段；第三层级竞争激烈，均为大盘较量，竞争白热化；目前在售的主力户型均为小户型，60平米的1房，75-85平米的2房，120-130平米的3房（少量）楼盘名户型面积单价（元/平米）当前总价（万元/套）去化比例月均去化套（9-11月）国际公馆76（2房）730075-8693%6102、115（3房）新地国际公寓130-18015000-16000169-25220%主语城87-104（2房）800069~10894%----135（3房）清水园180~240（复式）8000144-19296%2鑫苑国际城市在售1期（总28万方）61～64㎡（1房）7400-7600（85折后）45～481578~86㎡（2房）58～651184~98㎡（3房）120㎡63～739024诚河新旅城在售1期（总50万方）70-90㎡（2房）6100-630042~572987~134㎡（3房）610053~829阳光假日94㎡（2房）680063-8412102-123㎡（3房）铂客113㎡（2房）6800-700079-1074142-158㎡（3房）6-11月份成交数据区域市场各层次去化楼盘冷热不均，价格影响是主要因素；小户型去化中：70-85平米是去化的主力户型；而面积120-130平米的大户型由于货量不多，但是也能得到较好的去化，排在其次；价格来看，6200-6500元基本畅销，7000-7500元销售缓慢，7500元以上有滞销风险从去化速度来看，目前片区楼盘匀速去化在15-20套/月6200-6500元能受到市场追捧，即7000元/平米是风险临界点，匀速去化在15-20套/月市场小结08年新区上半年都处于缓销阶段，有市场因素其次是可售货量少，部分甚处于尾盘消化阶段；08年下半年由于片区里推出，诚河等第三层级的大盘的低价入市，拉低了整个片区的成交均价，所以08年1-11月份，整个新区成交总体均价在5800元左右；从户型上来看，主力户型均在75-85平米的2房，其次是60平米、120-130平米的3房；盘点后市的推售（今年余量+明年预推量共约1000余套左右）未来的竞争主力也集中在小户型2房的竞争上；从新区片区层级的价格来看，基本在6000-6500元，当前市场下消化速度在15-20套/月；竞争市场下本项目核心优势：优势1:地段优越，成熟配套优势2：纯粹小二房居住社区思考2:名尚基于苏州新区差异化何在？楼盘名诉求主力客群比例（%）鑫苑国际城市花园京杭大运河28万方中大规模社区产品力：百米栋距、空中花园1）狮山路银行职员10%2）新区产业园中层白领35%3）公务员20%4）周边改善居住人群（中年人）30%5）工作缘，异地迁移至苏州5%诚河新旅城开发商品牌大盘规划配套1）产业园年轻购房者60%2）周边换房置业者（30-35岁）30%3）外省市落户苏州10%客户分析采样小户型的典型代表楼盘客群小户型产品针对的客户年纪在25-35岁之间其中产业园的中层白领具有强大的刚性需求购买动机购买力客户来源代表楼盘置业目的/抗性自住型首次置业（婚房为主，第一居所）50-60万•工作、生活缘•周边区域（区域感强）•市区外溢客•外省市落户苏州•鑫苑国际城市花园•诚河新旅城•关注价格；•交通便利•生活配套成熟抗性：•价格、综合性价比换房置业（第一居所）60-65万•周边区域•工作缘•人口结构变化•公务员•市区外溢客•主语城•鑫苑国际城市•国际公馆•铂客•改善居住（小区环境、