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1舞彩国际生态休闲度假中心项目规划书编制单位：安徽舞彩旅游开发有限公司21.总体策划1.1项目背景与概况1.1.1项目名称：舞彩国际生态休闲度假中心建设项目（暂定，以下简称：舞彩国际）1.1.2建设性质：新建1.1.3项目规模：项目总面积10000亩，安徽界内5500亩。水面1200亩、配套设施建设用地500亩、租赁土地5000亩。1.1.4项目地点：安徽省滁州市来安县半塔镇白云村幸福水库1.1.5项目开发：大连北方汇银担保集团安徽舞彩旅游开发有限公司项目规划：大连建发设计院1.1.6承办单位概况：2005年，大连北方汇银投资担保集团以担保、投融资业务起步，经过几年的成长，已经发展壮大成为以金融服务为核心，集融资、投资、贷款担保、国际贸易、实业投资、软件开发、影视传媒为一体的跨地区、多元化发展的综合性集团。2011年，北方汇银将眼光锁在国内生态旅游领域，开始涉足旅游地产项目，并于同年设立子公司——安徽舞彩旅游开发有限责任公司，将安徽作为第一个开发战场，经过与当地政府反复接洽，最终于2011年9月份同江苏及安徽两省政府签订了土地使用合同，标志着北方汇银的旅游地产项目正式拉开帷幕。3本项目为大连北方汇银担保集团旗下安徽舞彩旅游开发有限公司（以下简称舞彩旅游）进入安徽旅游市场的第一个项目。项目位于安徽省来安县半塔镇白云村与江苏省南京市竹镇的交界处，旨在旅游产业与地产联动，将其打造为集旅游、居住和商业于一体的综合性旅游地产项目。公司积极配合当地政府的旅游资源开发，以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨，组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业集团。项目由境内外数家知名规划设计院和建筑设计院共同规划设计、建筑设计。舞彩国际生态休闲度假中心一期工程由按照国际旅游标准建造的生态景区、波澜壮阔的水世界、具备承办国际赛事的赛车运动场、星级标准建设的国际大酒店、私人庄园及别墅群落组成。总占地10000余亩，项目总投资12亿元人民币。1.2项目提出背景和项目建设的必要性随着经济不断，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步，政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济4持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。1.2.1安徽省旅游产业发展现状及趋势。随着国内经济迅猛增长，安徽省的旅游产业也得到了全面的发展，产业规模日益扩大。安徽旅游经济已连续三年保持20%以上的增速，在全国进入了14个旅游接待超过1亿人次的省份序列；旅游总收入达到737.12亿元，占全省GDP比重达到8.31%，在安徽，旅游业作为全省经济的支柱产业的地位已初步形成。全省对外开放旅游景区500多家，A级旅游景区总量达到280家，居全国第三位；旅游直接和间接就业人数超过200万。旅游在建项目842个，预计总投资额将达到1218.1亿元。但是，旅游发展不足仍然客观存在，不少问题困扰着安徽旅游发展：一是产品不够丰富，旅游产品供给仍是观光旅游单一独大。二是旅游企业不够强壮，有支撑力、带动力、竞争力的大型旅游集团为数不多。三是地区发展不够均衡，皖中和皖北地区都大大低于皖南地区，旅游发展中多年存在的“南热、中温、北冷”的格局，还未得到根本扭转。四是要素不够完善，在旅游收入中，最具弹性和增长空间的购物所占的比重较小，大大低于旅游发达国家和地区；旅游夜生活还不丰富，特色鲜明的文化旅游产品极少，“购”和“娱”对旅游收入的贡献偏低。1.2.2半塔镇历史文化和资源分布情况。5本案地处安徽省来安县半塔镇白云村，该镇历史悠久，作为安徽省著名的红色旅游景区，抗日战争时期，是皖东重要的抗日革命根据地，半塔保卫战就发生在这里。半塔镇特色明显，资源丰富，全镇总面积160平方公里，。辖28个行政村，3个街道居委会，总人口5.2万人。具有较为丰富的人力、土地和矿产资源。区内盛产姜、蒜、芝麻、绿豆、鸭、鹅、野山鸡等特色农副产品和优质水稻、玉米、地瓜、冬瓜、水果、山芋等大宗农产品。半塔镇充分挖掘自身的优势和特色，确立了以中心镇为载体，以高科技农业、生态旅游业和边界贸易为主的产业发展思路，并相继完成了一系列规划。近两年，该镇着力打造生态环境，发展主导产业，改善道路、供水等基础设施条件，使经济有了较快的发展，大的经济增长点建设相继启动，经济薄弱现状逐步转变，小康进程不断加快。多种经营生产初具规模、各具特色。其中地瓜、水果山芋等特色农产品畅销苏、皖、浙、沪。1.2.3半塔镇地域交通优势。经过近年来建设，半塔镇旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。距南京市90公里，距205国道仅17公里，“盱宁”、“滁扬”两条公路干线在集镇中心纵横贯穿。公路四通八达，近年来，周边宾馆、酒店、餐饮业发展迅速。1.2.4本案资源优势。本案地跨苏皖两省，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，山水资源丰富，生态环境优美，森林覆盖率40%以上，拥有6万亩森林自然保护区，立足生态优势，明确功能定位，生态农业观光休闲区、机械和食品加工区近年来飞速发展，园区建设达到较高的工业化水平。1.3半塔镇旅游资源条件。境内除了有少量山地分布外基本是一马平川，幸福水库、池港二坝、白云寺小库等众多水系围绕，山形水势孕育了区内丰富的旅游资源。文化与资源概括为“古、农、山、水”四个特点：古——半塔拥有千年的历史积淀，民风古朴自然。农——半塔是农业大县，农业产品丰富，具备开发农业生态旅游的基础。山——区内山地与幸福水库相望，山、水、镇资源衔接紧密。水——水网纵横密布，水资源形态纷呈，适宜打造水乡的悠然妙境。资源评价：文化为主、山水齐备。文化影响力巨大，具有广泛延伸空间和深厚的挖掘潜力，是统领地区旅游发展的主打品牌。1.4生态旅游发展及未来趋势。我国的生态旅游是主要依托于自然保护区、森林公园、风景名胜区等发展起来的。我国共有512处风景名胜区，总面积达9.6万平方公里。在2010年对全国100个省级以上自然保护区的调查结果显示，已有82个保护区正式开办旅游，年旅游人次在710万人以上的保护区已达12个。不论是发达国家还是发展中国家，生态旅游都有了长足的发展。各国根据本国的资源特色和实际情况开展了各种形式的生态旅游活动，如美国的国家公园游，英国、德国等欧洲国家的乡村可持续旅游，肯尼亚的野生动物生态游，哥斯达黎加的热带雨林之旅等。伴随全球农业的产业化发展，对传统农业赋予了许多新的概念。现代农业不仅要具备生产性功能，还应具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。作为新兴的行业，既能促进传统农业向现代农业转型，解决农业发展的部分问题，也能提供大量的就业机会，为农村剩余劳动力解决就业问题，还能够带动农村教育、卫生、交通的发展，改变农村面貌，是为解决我国“三农问题”提供新的思路。可以预见，观光农业是旅游这一朝阳行业中最具潜力的部分，在未来几年中定有无限商机。1.5半塔镇及周边重点项目研究半塔镇在旅游开发上尚显不足，区内重点旅游项目不多以观光农业为主导的旅游产业更是趋之若鹜。知名的较高的就只有白鹭岛景区。白鹭岛生态旅游风景区位于安徽省来安县城西北13公里处，距南京100多公里。景区总面积4．2万亩，森林覆盖率90％。国际度假，森林旅游、白鹭保护、佛教文化，是省级森林公园。自然景观较好，但游乐项目匮乏，旅游开发档次较低，8无法满足游人更深层次的需求。我们拟建的项目无论从景观设计到休闲娱乐产业的开发都高于白鹭岛，能够更好地满足都市人对生态旅游、度假休闲的需求。1.6舞彩国际生态休闲度假中心项目总体定位1.6.1开发宗旨：让都市人回归自然为宗旨，以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、设施完备、居住舒适、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客休闲度假、观赏娱乐等不同的旅游要求。1.6.2总体定位：打造成苏皖地区最大的集生态旅游、娱乐休闲，时尚运动等多个主题于一身，观赏田园美景、体验竞技项目、采摘品尝时令有机蔬果、享受生态旅游的综合性旅游度假中心。1.6.3主题定位：□富于田园生活体验的□与山林风光和谐共处的□新型竞技及拓展项目体验的□融入休闲度假功能的大型、高档生态花园1.6.4业态定位：旅游：利用观赏植物精心打造异域风情的度假景观，做足娱9乐型室内外温泉、水上运动、戏水主题乐园区，利用场地地形建造越野车、卡丁车等游乐项目，将这里打造成安徽地区最大的集观赏田园美景、体验竞技项目、享受生态旅游于一身的综合性旅游度假中心。居住：整个项目档次定位于同类别墅项目中的中端产品，产品形态以独栋欧式别墅为主，做高品质感。商业：由地方特色餐饮和品牌餐饮构成餐饮街区。由休闲居住和旅游购物构成购物街区。由KTV、酒吧及茶楼构成的休闲娱乐街区。1.6.5发展目标定位：舞彩国际生态休闲度假中心作为北方汇银投资建设的第一个大型生态旅游项目，在项目开发和建设中始终坚持发展循环经济，坚持自主创新。在项目规划创意与设计上，将自主创新开发建设一批拥有自主知识产权和独具特色的项目及产品。1.6.6市场定位及消费群细分：面向国内外中高端旅游市场，推出符合市场要求的特色旅游产品，满足不同人群对于生态旅游的消费需求。依据规划对景区不同功能区的定位，把“生态景区”建设成为观赏田园美景、服务都市大众群体的功能区；把“国际赛车场”建设成为服务于青少年，满足追求惊险刺激、追求新奇体验的功能区；把“商务服务区”建设成为集会议、旅游、度假于一身的高端商务接待中心。把“生态居住区”建设成为服务于高端人士，10满足其追求自然，享受尊贵生活的湖泊度假休闲天堂。1.6.7营销定位：（一）树立“大市场”思路，开拓创新格局以水世界酒店为中心，别墅休闲酒店展示不同主题和不同定位的精品酒店，客房总数超过600间，产品档次与客源市场跨越高、中、低三个层次。1、建立“大市场”发展思路，即迅速改变以高端市场为重点的营销思路，针对水世界酒店和别墅酒店及汽车营地高、中、低不同的市场定位，和度假、会务、水疗、旅游等不同的细分市场进行整合营销。增加销售产品内容。2、在品牌形象的打造上，改单一的会务度假产品定位为综合旅游度假及会务目的地。通过大众媒体渠道与旅游、度假、会务、水疗、高端体育运动等专业媒体进行信息传播和品牌塑造。（二）开拓多样化产品，抢占细分市场根据现有资源，酒店将客源市场划分为汽车休闲运动，温泉水疗，休闲度假，会议商务，及旅游观光不同的细分市场。针对每个细分市场，综合景区资源，完善产品结构，以满足每个细分市场需求。1、针对汽车体验运动市场，通过网络媒体渠道和车友俱乐部数据库进行营销推广。2、针对温泉水疗市场，将温泉酒店、水疗客房与水疗进行组合包价，把SPA服务引进私人庄园和湖畔别墅。并通过以温泉11旅游为代表的专业媒体和以周末画报为代表的时尚媒体进行推广。3、针对休闲度假市场，通过南京、合肥、苏州、无锡及其它大型城市的旅游批发商进行营销推广。4、针对会务市场，增加交通、娱乐等增值服务。通过重点客户电子邮件的渠道渗透，进行会务市场的营销。（三）联动优势资源，强化增值体验温泉酒店借助度假区景区特色，将酒店产品与景区资源组合，使整体效益增值，为客人带来更多体验。（四）完善会务设施，争得MICE（大型企业会议）头筹差异化的市场定位不仅为未来的“大酒店”赢取更多的旅游度假客源，同时也打破了地区酒店目前在会务市场上的瓶颈。（五）灵活市场策略，拉动综合效益度假与会务是未来“大酒店”两块巨大的市场构成。市场销售须通过灵活的市场策略，实现淡旺季平衡、新市场的开拓和会务市场的稳固。1.7客源市场定位与预测作为国内最主要的旅游目的地