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关于项目精装修的建议2010.07.12•深圳市场精装修现状•慢城四期采取精装修的原因•建议本项目精装修标准•本项目精装修注意要点精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前深圳的精装修成品房主要采取第2、3种。即以菜单式或者一次精装修成品房精装修定义项目名称万科第五园佳兆业金翠园宝能太古城摩尔城金域华府幸福里大中华总裁公寓项目位置坂田罗湖后海湾龙岗坂田罗湖福田项目类型高层产品高层公寓综合体高层超高层公寓精装修报价1200元/平米2000元/平米3000元/平米2500元/平米2000元/平米4000元/平米6000元/平米销售单价20000元/平米28000元/平米26000元/平米16000元/平米28000元/平米42000元/平米40000元/平米推出时间2010年3月2009年10月2009年9月2009年12月2010年3月2009年2009年12月深圳精装修现状精装修项目列表精装修项目特点分析特色1：•深圳整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；如龙坂片区特色2：•公寓产品100%带精装修销售，因为公寓针对的基本上以投资客户为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质；特色3：•实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。•深圳市场精装修现状•慢城四期采取精装修的原因•建议本项目精装修标准•本项目精装修注意要点精装修已成为高档住宅开发主要趋势随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。慢城四期采用精装修方式顺应市场发展规律，也符合项目自身需求1、精装修可避免户型改造带来的问题隐患由于本项目双拼户型存在管线改造、搭板打墙改造的后续工程，普通单位也存在搭板改造的工程。精装修可避免减少小业主自行装修带来的结构安全问题；避免不专业的改水改电带来的安全隐患；避免小业主无法自行申请燃气管道改造手续的问题。2、精装修可降低客户购房支出的时间、金钱成本开发商集中采购材料，装修成本比私人采购低得多，容易做到物超所值；客户购买了精装修住宅，省时省力拎包即住，不但避免了私人装修带来的耗时耗力，还为客户省下了一笔设计费；另外产品采取统一装修，解决小区各业主入住时间不一，陆续装修，相互干扰的问题。慢城四期采用精装修方式顺应市场发展规律，也符合项目自身需求3、精装修符合绿色低碳理念，契合项目运动养生主题精装修房选用绿色环保材料，符合目前绿色低碳环保理念，且统一装修产生建筑垃圾也远低于私人装修，顺应市场发展；另外，绿色环保的家居装修也契合项目主题，成为支撑项目健康宜居的一大价值点。4、精装修可更好地展示项目优势，也有助于打造开发商品牌精装修在设计时，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体，有利于展示产品优势和项目定位，更好地诠释项目价值，增加项目附加值。通过装修细节，还可以淋漓尽致地展现承翰服务意识和产品品质的精致用心，展示承翰的开发实力及资源配置能力，有助于通过精品项目为开发商企业品牌加分。基于本项目双拼户型存在管线改造、搭板打墙的后续工程，如交由小业主自行处理将会产生诸多负面问题，不利于该类产品销售，因此我方建议将慢城４期所有双拼单位进行统一精装修。对于本项目其他产品，建议可考虑采取菜单式精装修方式，即向客户提供几套不同方案选择，经客户决定后由开发商进行统一装修施工。客户也可选择自行装修。•深圳市场精装修现状•慢城四期采取精装修的原因•建议本项目精装修标准•本项目精装修注意要点深圳精装修档次分类档次装修报价豪华装修3500元/m2以上高档装修2500～3500元/m2中档装修1500～2500元/m2经济型装修1500元/m2以下装修报价代表楼盘装修特点3500元/m2以上华澜幸福里、大中华进入此档装修标准，项目本身是具有非常明显的特质，属于高档豪宅的标准。故装修上也会有进一步的提升，将为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅——精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。2500～3500元/m2东方尊裕、十五峯、宝能太古城、御河堤在此标准已经属于较高档配置标准，相比之前的精装修，更多的仍是在厨房及卫生间区域突显高档，品牌更高端，同时在细节处突显品牌，如门窗，通过装修配置进一步提升项目档次。1500～2500元/m2摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园在此标准下的装修标准开始体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。1500元/m2以下第五园里城、金地上塘道、四海公寓经济型精装修虽然价格在1500元/平米以下,但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用方太厨房三件套,TOTO乐家等品牌，较高的性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。基于本项目要成为慢城系列的巅峰之作，成为布吉首席山居豪宅，进而挑战龙坂热点楼盘的目标，结合现实市场情况、项目产品类型以及目标客户特点，建议本项目的精装修标准确定为1500元/平——2000元/平参考楼盘：摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园在此标准下的装修标准体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出档次，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都选用了知名品牌，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。项目鹏达摩尔城中信红树湾果岭公寓万科城金域华府佳兆业金翠园精装修标准2500元/平米2500元/平米2500元/平米2000元/平米2000元/平米客厅餐厅地面实木复合地板多层实木复合木地板实木复合木地板实材水晶米黄大理石墙面品牌乳胶漆墙纸内墙漆乳胶膝墙布天花品牌乳胶漆轻钢龙骨石膏板吊顶内墙漆内墙漆,局部吊顶乳胶膝入户门日利牌钢木复合门，固力锁蓝盾入户门，配凯特曼电子锁霍曼入户门实木复合门实木复合门家电送全屋三菱空调西门子冰箱、西门子洗衣干洗机、大金空调无无家私无沙发、茶几、餐椅松下玄关鞋柜无史丹利鞋柜其他无节能筒灯松下灯具无无卧室地面实木复合地板多层实木复合木地板实木复合木地板实木复合地板实木复合地板墙面品牌乳胶漆墙纸内墙漆乳胶膝墙布天花品牌乳胶漆轻钢龙骨石膏板吊顶内墙漆乳胶膝乳胶膝门日利牌实木门，顶固锁成品入户门松下室内木门分户门造型分户门家电无无无无无家私无无无定制橱柜史丹利衣柜厨房地面瓷砖地砖瓷砖瓷砖瓷砖墙面瓷砖墙砖瓷砖瓷砖瓷砖天花金属天花轻钢龙骨石膏板吊顶吊顶铝扣板吊顶铝扣板吊顶橱柜定制品牌厨柜定制厨柜松下厨柜定制橱柜定制橱柜电器西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉西门子抽油烟机、燃气灶西门子油烟机、燃气灶、消毒柜西门子吸油烟机\燃气灶\消毒柜西门子吸油烟机\燃气灶\微波炉\消毒柜水槽科勒松下摩恩摩恩龙头科勒高级龙头松下摩恩TOTO其他无防雾筒灯松下灯具普通卫生间地面石材地砖（局部石材）瓷砖瓷砖水晶米黄大理石墙面石材墙砖瓷砖瓷砖瓷砖天花金属天花轻钢龙骨石膏板吊顶吊顶铝扣板吊顶铝扣板吊顶洁具科勒洁具杜拉维特座便器、洗手佃松下科勒TOTO龙头及花洒科勒汉斯格雅松下摩恩TOTO沐浴房玻璃门玻璃门玻璃门玻璃门玻璃门其他定制镜柜定制洗手盆柜定制镜柜定制镜柜定制镜柜阳台瓷砖高级瓷砖地砖瓷砖瓷砖瓷砖其他开关插座西蒙奇胜松下西蒙西蒙燃气、电话及有线电视接口正常安装正常安装正常安装正常安装正常安装吸顶灯普通品牌普通品牌松下灯具普通品牌普通品牌彩色可视对讲系统普通品牌普通品牌普通品牌韩昌黑白可视对讲普通品牌价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具两件套台盆厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴缸洗手间套件预算RMB1500—价格压力下部品的价值排序在1500元／平米装修预算的压力下，维持了对大部分厨房及洗浴空间的需求。放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间的选择。室内部分——入户门、分户门、窗户费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门分户门：此标准下普遍为实木复合门窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，少量使用LOW-E玻璃品牌：此类标准入户门开始明确品牌，如摩尔城是“日利”摩尔城双层铝合金门窗金翠园实木三防门无品牌金翠园实木造型分户门金翠园单层铝合金窗摩尔城日利牌入户门摩尔城分户门室内部分——玄关、客厅、卧室费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板墙面：乳胶漆或壁纸天花：乳胶漆或造型吊顶灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；品牌：此类标准地面、墙面少量开始明确品牌墙面仍是以：多乐士、立邦为主，少量用墙纸，未标明品牌鞋柜及衣柜松下\博罗尼品牌出现,以万科城为代表，金翠园用史丹利品牌衣柜及鞋柜。客厅地面水晶米黄大理石\墙面墙纸\天花乳胶漆主卧墙面与天花与客厅相同，主灯位赠送白炽灯泡史丹利衣柜史丹利鞋柜佳兆业金翠园客厅卧室万科城客厅、卧室松下品牌衣柜及玄关鞋柜实木复合地板摩尔城客厅、卧室客厅卧室地面实木复合地板\墙面天花乳胶漆地面局部石材室内部分——餐厨区域费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌墙面：立邦、多乐士、爱的设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子品牌厨具电器品牌：水槽龙头品牌：地面墙面：瓷砖高级地砖墙砖\铝扣板吊顶嵌入式吸顶灯西门子消毒柜、微波炉、燃气灶、吸油烟机摩恩洗菜盆，ToTo龙头佳兆业金翠园餐厨区域定制厨柜(无明确品牌),科勒水槽\龙头西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉特送:碎骨机摩尔城餐厨区域碎骨机室内部分——卫生间费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品；冷热水龙头为汉斯格雅，热水器为能率；洁具品牌：佳兆业金翠园卫浴区域细节处理:用大理石做为浴沐处档水条Tot