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XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—I—XXX有限公司中央商务区开发建设工程项目申请报告北京蓝图工程设计有限公司二〇一〇年十二月证书编号：工咨甲10120070050XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—II—XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—III—目录第一章申报单位及项目概况……………………………………11项目申报单位概况……………………………………………………12项目概况………………………………………………………………1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析…………………481发展规划分析……………………………………………………482行业政策分析………………………………………………………483行业准入分析………………………………………………………49第三章资源开发及综合利用分析……………………………521资源开发方案………………………………………………………522资源利用方案………………………………………………………533资源节约措施………………………………………………………53第四章节能方案分析…………………………………………551用能标准和节能规范………………………………………………552能耗状况和能耗指标分析…………………………………………563节能措施和节能效果分析……………………………………………60第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析…………………621项目选址及用地方案………………………………………………622土地利用合理性分析………………………………………………633征地拆迁和移民安置规划方案……………………………………63XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—IV—第六章环境和生态影响分析…………………………………641环境和生态现状……………………………………………………642生态环境影响分析…………………………………………………653生态环境保护措施…………………………………………………66第七章经济影响分析…………………………………………681经济费用效益或费用效果分析……………………………………682行业影响分析………………………………………………………683区域经济影响分析…………………………………………………684宏观经济影响分析…………………………………………………69第八章社会影响分析…………………………………………701社会影响效果分析…………………………………………………702社会适应性分析……………………………………………………713社会风险及对策分析………………………………………………71附表、附图1、项目建设投资估算表2、总成本费用估算表3、销售收入、税金估算表4、损益表XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—1—第一章申报单位及项目概况项目名称：XXX有限公司海勃湾区“中央商务区”房地产开发项目项目建设地址：乌海市滨河新区神华街南、和谐路东项目建设单位：XXX有限公司1.1项目申报单位概况1.1.1该项目由XXX有限公司为承办单位。XXX有限公司成立于2010年，是一家房地产开发的综合企业，注册资本一亿元，公司注册地址在内蒙古乌海市乌达工业园区，该公司主营业务为房地产开发与建设，法人代表为许本华公司本着充分保护和利用环境资源、生态资源的可持续发展道路，积极倡导并推行“城市中建花园”的发展理念，坚持以诚信开发，不断创新为经营宗旨，立志以一流的质量打造内蒙古地产一流品牌，并且在发展的过程中不断健全和完善了一套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、营销策划、财务管理以及物业管理等一系列的科学运作体系。XXX有限公司拥有一批高学历、高素质且专业配套的工程技术人员，其中大专以上学历人员比例达到90%以上。公司在经营过程中，把“以人为本”作为经营理念，积极倡导“诚信、创新、高效”的企业文化，努力创新、开拓进取、立志通过3-5年奋斗，进入内蒙古自治区主流开发商XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—2—的阵营。1.1.2企业性质民营企业1.1.3经营范围房地产开发经营1.1.4公司类别专营企业1.2项目概况1.2.1.项目提出的理由与过程项目建设场址位于乌海市海勃湾滨河新区神华街南，和谐路东。海勃湾区是乌海市政治经济中心，西靠黄河、东依桌子山脉，交通发达，地理位置十分优越。乌海市位于内蒙古自治区西南部黄河之滨，南与宁夏回族自治区接壤；北邻著名的塞上粮仓河套灌区；西连乌兰布和沙漠；东接鄂尔多斯高原。乌海市行政区域面积1754平方公里，全市辖海勃湾、乌达、海南三个县级区，海勃湾区是市人民政府所在地，为乌海市的中心城区。黄河流经乌海市105公里，落差12.5米。为了提高城市品位，做好黄河这篇大文章，将河岸风光引入城市，使黄河成为城市独具特色的一道亮丽的风景线，给居民营造良好的人居环境，根据乌海市经济社会和城市发展的实际需要，“十一五”期间，乌海市充分利用黄河资源优势，结合水利枢纽工程，把海勃湾区段的110国道至黄河岸边、南立交桥至北立交桥间面积为6.74平方公里（水库淹没区面积1.42平方公里）的地段规划XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—3—建设成为以生态为主，兼高效农业、旅游观光、综合开发、居住于一体的滨河生态观光园区。近年来，随着乌海市经济和社会的不断发展和壮大，乌海市提出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、农业向高效园区集中、城市向黄河靠拢”为主题的《乌海市城市总体规划》。一方面不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市品位，努力打造自治区西部宜居城区，生态绿洲型工业城市建设取得明显成效。加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联供、民用煤气、供水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市服务功能日臻完善；另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域，提升服务水平，努力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性服务中心，区域集聚和辐射能力显著增强。2010年全市实现地区生产总值391.12亿元，按可比价格计算，比上年增长19.7%，连续15年实现两位数增长，是“十五”末的3.1倍。其中，第一产业增加值3.71亿元，增长7%；第二产业增加值280.52亿元，增长24%；第三产业增加值106.89亿元，增长11.8%。按常住人口计算，我市人均GDP预计达到7.6万元，突破1万美元；第三方面，认真落实自治区及我市加快发展第三产业若干政策，编制完成第三产业和商业网点布局规划，基本形成了“三个中心六条街”的城市商业网点骨干体系。改造提升传统服务业，一批规模较大、档次较高的综合商场、专业市场和酒店建成并投入运营。突破传统营销模式，加快发展新型业态，国美电器、肯德基快餐等知名连锁企业入驻我市。现代服务业快速发展，日亨、成明等大型综合物流项目进展顺利，电子商务、技术咨询、金融、法律、中介等服务XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—4—业有序推进。旅游业稳步发展，推动金沙湾、黄河湿地、桌子山岩画等旅游景点和旅游促销项目建设，成功承办沙漠旅游节，特色旅游品牌得到进一步提升。基于以上“城市向黄河靠拢使得旧城改造加快”、“人们生活水平的提高使得居民对住房和各种商业活动的要求档次也越来越高”和“三产的规模化发展迅猛使得人口逐步增加”三方面的原因，将会直接带动乌海市的住宅、商业和综合服务等房地产需求进入快车道。在这种极好的发展形势和千载难逢的良好机遇之下，许多有识之士都十分看好乌海市海南区的房地产市场前景。2009年，中国的房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量高涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手五项十一条遏制高房价的“金牌”。也就是从12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，到12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策，再到12月14日明确提出要高度重视房价过快增长的要求，遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房。政策组合拳紧锣密鼓，说明高层对房地产的过度投机、过高房价对经济健康的危害和金融安全的关注提升到非常重要的地位。这也意味着从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。这是非常及时正确的，对于保证房地产市场的健康，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。2010年开始，国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—5—以抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度。一季度飞涨的房价，不仅刺痛购房者的神经，也引起中央政府高度重视。更为严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管……中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。今年１月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起政府高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，在国务院4月14日接连推出一系列打压房地产的重拳之后,仅仅只隔了三天,决策层又出重拳。4月17日，国务院又下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。这一系列的政策严厉程度实属十年内罕见,而三套房停贷措施更是迄今为止最为严厉的控制房价上涨的措施。业内人士预测,如此密集全面的新政策集合首次出台,重拳之后的房价必然会走上回稳态势。2009上半年乌海市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降。下半年，随着一线房地产市场的回暖，乌海市房地产市场显现回升态势。各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的开发商来乌海市投资增多。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳、健康的发展，整XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—6—体表现好于预期。乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增1万多人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。同时，海勃湾区作为全市的政治、经济、文化、教育中心，经济活动活跃，与区内外及国际各种交流活动频繁，人员流动增加很快，也为高级酒店业和商业的发展提供的广阔的发展空间。滨河区的开发建设，是乌海市委、市政府在新的发展阶段按照“人口向城区集中、工业农业向园区中集中”的城市总体规划发展思路，调整城市布局，拓展城市空间，利用黄河资源促进经济社会协调发展的战略性措施。同时乌海市东临鄂尔多斯市，西接阿拉善盟，北靠巴彦淖尔市，规划和开发建设中的滨河区就是充分的利用这一具有得天独厚的区域优势和资源优势，构建以蒙西、棋盘井、乌斯太和乌海市组成的“小三角”集人流、物流的区域中心。形成人口聚集、产业聚集，拓展城市规模，增长人口数量，提升城市品味，提高城市水平。在上述背景下，XXX有限公司经过慎密的市场调查分析，决定利用XXX有限公司中央商务区房地产开发项目—7—自身优势，在乌海市海勃湾区滨河新区开发建设中央商务区房地产开发项目1.2.2.1建设规模及目标1.2.2.1.1建设规模XXX有限公司开发建设的乌海市海勃湾区中央商务区房地产开发项目。是由XXX有限公司按市委、市政府要求开发建设的滨海新区集商务与住宅为一体的C