业主的建筑物区分所有权之评析(中)

文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题业主的建筑物区分所有权之评析(中)杨立新中国人民大学法学院教授关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑物内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国城市化进程的加速,并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据,于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定,仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此,本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手,检视《物权法》第六章的立法取向及文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题其基本内容,并提出其存在的相关问题与解决对策,俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。三、《物权法》规定业主的建筑物区分所有权的基本内容《物权法》第六章名称为“业主的建筑物区分所有权”,共计有14个条文,即自第70条至第83条之规定,其基本内容可分为专有权、共有权及共同管理权等三种,兹胪陈如下:(一)《物权法》对专有权的规定《物权法》第71条和第72条第2款,规定了三个内容。1.规定专有权的所有权权能业主对区分所有的建筑物内的住宅、经营性用房等[1]专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,具有所有权的全部权能,与其他所有权没有区别。2.规定对专有权的限制业主行使专有权不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。其目的在于限制业主对专有权部分的事实处分,即不得毁坏、灭失专有部分,以免危害整个建筑物的安全结构与全体住户的人身财产安全。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题3.规定专有权的主导性在建筑物区分所有权的三种权利中,专有权具有主导性,能够带动其他两个权利的流转。具体表现于购买房产时,一般交易上购买方均以商品房的专有权范围多寡为其主要判断依据,至于绿地、楼梯、大门、楼道等共有部分,仅是购买方考虑之次要因素。因此,建筑物区分所有权的专有权在学理上被称之为建筑物区分所有权的单独性灵魂[2],是三种权利中的主导性权利。此由第72条第2款规定,业主转让其建筑物专有部分所有权的,其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理权一并转让,观之即明。台湾地区“公寓大厦管理条例”第4条规定:“区分所有权人除法律另有限制外,对其专有部分,得自由使用、收益、处分,并排除他人干涉。专有部分不得与其所属建筑物共有部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。”亦与大陆《物权法》第71条及第72条第2款规定同一旨趣。(二)《物权法》对共有权的规定《物权法》第72条第1款和第73条、第74条系规定共有权的规则,有两个半条文。所谓共有权系指区分所有权人依照法律或管理规约之规定,对区分所有建筑物共有部分所享有之占有、使用和收益的权利[3]。分述如下:文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题1.共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂共有权(GemeinschaftlichesEigentum),亦称“共有部分持分权”或“持分共有权部分”(MiteigentumsanteilamGemeinschaftlichenEigentum)[4],与专有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵魂。而共有权依通说,乃指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共有部分所得享有之占有、使用与收益的权利。在建筑物区分所有权中,只有共有权,才能将全体业主联结构成一个共有人的团体。惟需注意的是,此项建筑物区分所有权的共有权,与一般的共有权显有下列不同[5]:其一,一般共有权人的身份单一,但区分共有权人的身份既为共有权人,亦为专有部分的所有权人和兼具区分所有权人管理团体的成员;其二,一般共有权的客体通常仅限于一项财产,但区分共有权的客体包括规约所订共有部分及法定共有部分;其三,一般共有权,其各共有权人间因共有某项财产而发生权利义务关系,但区分共有权之区分所有权人间对整栋建筑物或一部分或专有使用权或基地使用等发生权利义务关系;其四,一般共有权仅可分为按份共有(分别共有)和共同共有(公同共有)所有权两种类型,但区分共有权可分为法定共有权和约定共有权,全体共有权和部分共有权;其五,一般共有权的设定、移转和消灭,依各共有人的独立行为为之,但区分共有权的设定、移转和消灭需从属专有部文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题分为之;其六,一般共有权之共有权人得请求对其标的物为应有部分量的分割,但区分共有权的标的物不得请求分割。2.第72条第1款和第73条、第74条可分三个层次第一层次规定共有权:即业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。例如,业主不能以不使用绿地为理由,拒绝交付相应的管理费用。第二层次规定共有部分的范围:一是,道路为业主共有,城镇公共道路除外;二是,绿地为业主共有,属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;三是,其它公共场所、公用设施和物业管理用房为业主共有。第三层次规定车位和车库的归属:一是,车位、车库应当首先满足业主需要的原则;二是,车位、车库的权属可通过合同约定,其方式为有出售、附赠和出租等,前两种由业主取得所有权,后一种是业主取得使用权;三是,占用业主共有的道路和其它场地用于停放汽车的车位为业主共有。(三)《物权法》对共同管理权的规定文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题《物权法》第75条到第83条系规定共同管理权的规则,有九个条文,从内容的篇幅来看,应是第六章的主体部分。所谓共同管理权系指区分所有权人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系,而产生对建筑物共有部分物的管理与人的管理所享有的权利和承担的义务。兹详述如下:第75条第1、2款规定管理组织:即业主可以设立业主大会和业主委员会,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第76条第1、2款规定业主大会决定的事项和程序:即对于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项的决定,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;但对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施等事项的决定,应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第77条规定变更住宅为经营性用房的同意权:即业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房[6];如将住宅文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。第78条第1、2款规定业主大会决议的效力及撤销权的行使:即业主大会和业主委员会的决定对全体业主有约束力;业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第79条规定维修基金和费用:即建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有;经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修;维修资金的筹集、使用情况应当公布。第80条规定费用分摊及收益分配:即建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第81条第1、2款规定管理的方式与管理人之更换:即业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题第82条规定委托管理与监督:即物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。第83条第1、2、3款规定建筑物区分所有权的管理及业主的诉讼权利:即业主应当遵守法律、法规以及业主大会制定的管理规约;业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、侵占信道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失;业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。四、《物权法》规定建筑物区分所有权存在的问题与对策综上所述,《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定,内容很粗糙、很简陋、很原则,显不足以因应实践之需要,并且还遗漏了一些应当规定的重要内容[7],仅有管理权的内容较为具体。而建筑物区分所有制度作为物权法上的一项制度,主要是为了确认区分所有权人对同一建筑物所享有的各种财产权利[8]。且建筑物区分所有权乃立体物权,与传统所有权平面物权者,本未尽相同,民法典之物权法既为物权之基本法,对此自应设有若干规定,以作为此种所有权体系建构之基础[9]。再者,物权法应重在建筑物所有权之物文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题权关系,与区分所有建筑物之管理关系有异,但《物权法》第六章自第75条规定起至第83条规定止,大部分皆是规范区分所有建筑物的管理关系,反而遗漏应有的基本内容,此与民法是人法,也是权利法,更是规则法之大原则有违。故由于立法规定过于简单,很多问题就亟待日后以司法解释与学理解释来补救。兹就其存在的相关问题与解决对策,分析如下:(一)未就专有部分之范围进行界定1.问题说明:《物权法》第70条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定,是仍须依赖学说来界定专有部分的范围,以厘清区分所有权人得享有之专有部分的空间范围,或作出司法解释加以填补。2.解决对策(1)确定专有部分的一般规则《物权法》对于建筑物区分所有权专有部分的范围界定,并未规定,可以参考的是:一是中国人民大学《物权法草案建议稿》第181条规定的概念,即:“前款所称专有部分,是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权标的物的建筑物部分。”二是中国社会科文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题学院《物权法草案建议稿》第90条规定:“前款专有部分,指区分所有建筑物在构造上及使用上之可以独立,且可单独作为所有权标的物之建筑物部分。”是以建筑物之构造上及使用上之独立性作为界定专有部分的范围,上述两部建议稿的意见趋于一致。兹详述如下:1)构造上的独立性又称为“物理上之独立性”,系指建筑物经区分之特定部分,以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离,达适合为物之支配程度,客观上足以明确划分其范围。此判断标准有二:其一是此项特定部分必须有明确之外部范围,即该特定部分与建筑物之其它部分,在外观上需有可资明确区别之境界标识或区分点存在,学说上称为“区分之明确性”。其二是为实现该特定部分可供吾人利用之机能,该特定部分须具有与建筑物之其它部分或外界隔离之构造物存在,如屋项、墙壁、地板、门窗等,学说上称为“遮断性”。此项遮断性之需求在住宅固需屋顶、墙壁、地板等具有相当固定性区隔构造物,与外界四周完全区隔或遮断为必要,但在开放店铺或商业用建筑物,以卷式百叶窗为区隔,在室内停车场有梁柱与铁管等为区隔,亦足当之[10]。惟为因应建筑技术之发展,与社会生活之演变,有学说采“观念上间隔”之见解,即