ch03土地管理法律制度

2019/8/271第三章土地管理法律制度2019/8/272内容提要土地所有权与使用权土地管理基本制度建设用地的取得2019/8/273案例某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。试分析：（1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。（2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责任，请说明理由。（3）人民法院应如何处理？2019/8/274第一节土地管理法概述一、土地的概念与特征1、土地的概念地理学经济学政治学法学能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和（物权法）2019/8/275第一节土地管理法概述一、土地的概念与特征2、土地分类(《土地管理法》)农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地2019/8/276第一节土地管理法概述一、土地的概念与特征3、土地的特征土地位置的固定性土地面积的有限性土地利用的永久性2019/8/277第一节土地管理法概述二、土地管理法的概况1、土地管理法的概念土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称广义和狭义2019/8/278第一节土地管理法概述二、土地管理法的概况2、土地管理法的立法目的维护土地的社会主义公有制加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地切实保护耕地促进社会经济的可持续发展2019/8/279第一节土地管理法概述二、土地管理法的概况3、土地管理法的调整对象土地民事法律关系主要是指平等主体之间的就土地的开发、利用、交易所发生的财产性的社会关系土地行政法律关系是指国家土地行政管理部门依法履行土地管理监督管理职责时与个人、组织之间发生的社会关系2019/8/2710第一节土地管理法概述二、土地管理法的概况4、土地管理法的发展历程《中华人民共和国土地改革法》（1950）《中华人民共和国土地管理法》（1986）《宪法》（1988）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994）《土地管理法》（修订）（1998,2004）2019/8/2711第二节土地的利用和保护一、土地的所有权国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利特征主体的特定性交易的禁止性权属的稳固性内容的可分离性2019/8/2712第二节土地的利用和保护一、土地的所有权1、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利2019/8/2713第二节土地的利用和保护一、土地的所有权1、国家土地所有权范围：（1）城市市区（通说为城市建成区）的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地；（4）国家依法征收的土地；2019/8/2714第二节土地的利用和保护一、土地的所有权1、国家土地所有权范围（续）（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；（7）土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。2019/8/2715第二节土地的利用和保护一、土地的所有权2、集体土地所有权集体土地所有权是指农民集体全体成员依法对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分的权利农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理2019/8/2716第二节土地的利用和保护一、土地的所有权2、集体土地所有权农民集体所有权的土地范围（1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地；（2）农村村民的宅基地和自留地、自留山；（3）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；（4）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的2019/8/2717第二节土地的利用和保护二、土地的使用权土地使用权是指土地使用人（法人、自然人、非法人组织）根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权2019/8/2718第二节土地的利用和保护二、土地的使用权特征派生性独立性《土地管理法》规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用2019/8/2719第二节土地的利用和保护二、土地的使用权1、国有土地使用权国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利《土地管理法》第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”2019/8/2720第二节土地的利用和保护二、土地的使用权2、集体土地使用权集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利农地使用权——土地承包经营权农村建设用地使用权（非农业使用）2019/8/2721第二节土地的利用和保护二、土地的使用权3、土地承包经营权（农业生产）土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利2002年公布的《农村土地承包法》进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经济发展的法制基础2019/8/2722第二节土地的利用和保护二、土地的使用权3、土地承包经营权主要内容（1）农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权（2）要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权2019/8/2723第二节土地的利用和保护二、土地的使用权3、土地承包经营权（3）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同（4）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转（5）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任另：各类土地承包期年限2019/8/2724第二节土地的利用和保护二、土地的使用权4、土地权属的确认和确定实行土地登记制度对土地权属进行确认农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理2019/8/2725第二节土地的利用和保护二、土地的使用权5、土地权属争议的解决协商政府处理诉讼2019/8/2726课堂练习单选题1.下列各类土地中，不属于国有土地的是（）A.被依法征用后的土地B.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂C.城市市区的土地D.农民宅基地√2019/8/2727案例分析某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。试分析：（1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。（2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责任，请说明理由。（3）人民法院应如何处理？2019/8/2728参考答案（1）丙公司应当拥有这块土地的使用权。《土地管理法》第12条规定：“依法更改土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”可见，土地使用权的转移，只有经过规定办理过户登记，才发生法律效力。本案中，甲公司和乙公司虽然签订了土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但由于未依法办理登记手续，故甲公司不能取得该块土地的使用权。乙公司与丙公司虽然签订土地使用权转让合同在后，但由于依法办理了登记手续，正式履行了土地使用权转让的法定程序，丙公司取得土地使用权是合法的，应受法律保护。2019/8/2729参考答案（2）《土地管理法》第2条规定：“土地使用权可以依法转让”“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与。所以，乙公司转让土地使用权是受法律保护的，但是乙公司在与甲公司依法签订土地转让合同后，即负有土地使用权转让给甲公司并协助办理登记的义务。事实上，乙公司却擅自违反合同，再次将同一块土地转让给丙公司，导致甲公司的土地转让合同无效。因此，甲公司有权依《合同法》规定，要求乙公司承担违约责任。（3）人民法院应当判丙公司拥有这块土地的使用权。2019/8/2730第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度1、概念土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要、国土整治和资源与环境保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案土地利用总体规划的期限一般为15年2019/8/2731第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度土地利用总体规划的内容土地资源和土地利用现状分析土地供需预测确定土地利用的目标和方针划分土地利用区域或土地利用分区编制规划方案实施规划措施2019/8/2732第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的总体要求下一级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地2019/8/2733第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的依据国民经济和社会发展规划国土整治和资源环境保护要求土地供给能力各项建设对土地的需求上一级的土地利用总体规划2019/8/2734第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的原则严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地提高土地利用率统筹安排各类、各区域用地保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用占用耕地和开发复垦耕地相平衡2019/8/2735第二节土地的利用和保护三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的审批全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国