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上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting房地产行业与货币之关系分析2010年5月2专题：房地产行业与货币之关系分析¾房地产行业对货币流动性的调控的作用¾我国货币及房地产业调控现状¾未来房价调整的时间点及销售面积变化幅度预测3一、房地产行业对货币流动性的调控的作用4房地产业被确立为支柱产业消费信贷正式出现在中国福利分房退出历史舞台金融业逐步放开中国人民银行个人住房贷款管理办法上海市住房货币化分配的若干意见2001年12月11日中国加入WTO国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件）¾实行住房货币化，意味着住房作为一种商品被推向市场，代表通过货币交换才能获得住宅的所有权¾1998年底，房改的出现使得市场上的住宅消费需求被激活，释放出2681亿元的社会财富¾利率和准备金率下调为住房货币化提供了充足的流动性保证0.545.045.582002-2-210.545.586.121999-6-100.456.126.571998-12-70.456.577.021998-7-10.637.027.651998-3-252.437.6510.081997-10-23下调幅度调整后调整前调整时间1年期贷款基准利率0.271.982.252002-2-211.532.253.781999-6-100.993.784.771998-12-70.454.775.221998-7-10.455.225.671998-3-251.85.677.471997-10-23下调幅度调整后调整前调整时间1年期存款基准利率1%7%6%2003-9-21-5%8%13%1998-3-21-2%6%8%1999-11-21调整幅度调整后调整前调整日期准备金率调整1998年房改5房价上涨减小货币供应量和存贷差来缓解流动性过剩房地产市场有效的分流了货币流动性。房价上升一个百分点，货币供应量和存贷差分别减少0.105和0.174个百分点房价的上涨会引起诸多外国投资机构的垂涎而加快进军中国房地产市场的步伐外汇储备的增加使得货币投放增加又会进一步加剧流动性过剩当房价上升1%的时候，会引起我国外汇储备0.109452%的增长6吸收流动性临界点时吸纳能力创造能力吸纳能力创造能力控制流动性过剩加剧流动性过剩7固定资产投资总额137239亿，增长24.8%固定资产投资总额137239亿，增长24.8%1、07年房地产调控背景GDP年增幅达11.4％，连续五年超过10%GDP年增幅达11.4％，连续五年超过10%1CPI逐月走高，年均升幅4.8％，通货膨胀压力显著CPI逐月走高，年均升幅4.8％，通货膨胀压力显著2M2余额40.3万亿元，同比增长16.7%，流动性过剩M2余额40.3万亿元，同比增长16.7%，流动性过剩3480%2%4%6%8%10%12%14%16%2007年1月15日2007年1月29日2007年2月12日2007年2月26日2007年3月12日2007年3月26日2007年4月9日2007年4月23日2007年5月7日2007年5月21日2007年6月4日2007年6月18日2007年7月2日2007年7月16日2007年7月30日2007年8月13日2007年8月27日2007年9月10日2007年9月24日2007年10月8日2007年10月22日2007年11月5日2007年11月19日2007年12月3日次数调整时间调整内容一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点32007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点12007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%42007年8月22日22007年5月19日62007年12月21日52007年9月15日¾连续的上调准备金率和加息，一方面降低房地产企业的开发意愿，降低供应；另一方面强化通胀预期，强化市场资产投机的意愿。2007年存款准备金率2007年存款准备金率的调整1、07年房地产调控90%5%10%15%20%25%2006.012006.032006.052006.072006.092006.112007.012007.032007.052007.072007.092007.112008.012008.032008.052008.072008.092008.11M2同比增速M1同比增速¾M1增速大于M2增速，货币流动性加大¾货币政策和房地产调控政策的及时出台，有效的降低了经济过热和房地产泡沫所带来的潜在风险GDP增速11.31110.69.61414.514.414.29101112131415200811.31110.69.620071414.514.414.21季度1－2季度1－3季度1－4季度M1增速M2增速M1与M2增速07与08年GDP增速1、07年房地产调控102、日本房地产泡沫日本经济由“高速增长”转为“稳定增长”1由“投资主导型”转为“出口主导型”2日元的国际化和金融自由化3背景11¾日元升值，日本央行为了应付长期的贸易顺差，降低利率以刺激国内需求和投资¾宽松货币政策下过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀CPI变化日本基准利率（1984～1990）日本货币供应量及其增长率（1981～1991）2、日本房地产泡沫12¾日本在泡沫期间所出台的土地政策，主要立足于限制土地交易和减少土地供给，加剧了供需矛盾。¾民间资金大规模的介入房地产市场，进一步加剧土地市场泡沫1987年-1991年日本出台的土地政策及意图减少土地供给废止农地征税优惠，农地分为“必须保护的农地”和“必须宅地化的农地”，前者按农地征税，后者于1992年后与宅基地一样征税农地征税改革1991抑制居民购买大房限制交易原则上废除了居住用财产置换更新的特别优惠措施，对保有期在二年以内的土地转让收益征收96%的税收修改置换更新特别优惠措施，调整转让所得税1988限制交易减少土地供给土地交易需获许可证，交易价格需备案；1987年12月原则上冻结国铁用地等国有、公有土地出售，诱导民间资金进入房地产行业设立“土地交易监视区域制度，出台“修养地法”和第四次综合开发1987意图主要内容土地政策2、日本房地产泡沫13¾土地和房屋吸纳了大部分的流动性，资产价格大幅上涨¾日本央行采取了加息等手段，同时国际热钱撤退，流动性突然下降，导致了房地产泡沫的破灭，由此日本进入“失去的十年”。东京都宅基地资产额与日本GDP伊拉克入侵科威特，海湾危机爆发6.0%5.3%1990.083月大藏省要求限制不动产相关的银行贷款5.3%5.0%1990.035.0%4.3%1989.124.3%3.3%1989.16-9月进行“窗口指导”，要求商业银行对贷款实行更严格的管理3.3%2.5%1989.05备注调整后基准利率基准利率时间1989.5-1990.8间基准利率2、日本房地产泡沫141998年房改，通过住房货币化以及将房地产业确认为国家支柱产业，使得房地产业成为了调控货币流动性的手段，创造并强化了房地产业对于流动性的吸纳能力以及创造能力。1998年房改，通过住房货币化以及将房地产业确认为国家支柱产业，使得房地产业成为了调控货币流动性的手段，创造并强化了房地产业对于流动性的吸纳能力以及创造能力。2007年，面对CPI高涨，经济过热的风险，流动性过剩的苗头已显现出来，政府通过调控房地产回收流动性，有效的抑制住了经济过热的风险2007年，面对CPI高涨，经济过热的风险，流动性过剩的苗头已显现出来，政府通过调控房地产回收流动性，有效的抑制住了经济过热的风险在流动性增加时，依靠房地产的不断扩张来吸收流动性，但泡沫扩大超越了货币吸纳能力临界点，最终导致了泡沫的破灭和日本衰退的十年。一一二二三三小结15既要在考虑控制房地产市场对流动性的创造能力，还要考虑其对流动性的吸纳能力。而不是一味通过减少对房地产行业的贷款来控制房地产价格的上涨，这样做既不能很有效的影响房地产价格，还会加剧我国的流动性过剩。对房地产的调控是政府调节货币流动性的一种手段，在一定范围内，其可以吸收市场的流动性，而当房地产市场扩张到一定程度时，其又会矫枉过正，加剧流动性过剩的局面。一旦房价降低到合理范围内，除非届时有更好的吸收流动性的方式，则房地产行业必将被重新发挥其吸收流动性的作用。小结16二、我国货币及房地产业调控现状17基础货币投放量增加货币流通速度加快09年计划投入资金4万亿人民币，连续5次下调存贷款利率和连续4次下调存款准备金率，09年新增商业贷款9.59万亿，接近过去3年总和通货膨胀预期增强货币增长存款活期化加速C、I需求增加国内压力——过多的货币供给量18国外压力——人民币升值09年计划投入资金7890亿美元，联邦基准利率降至0.25%历史低位，直接向市场注入流动性10年5月9日，计划投入资金7500亿欧元，主导利率降至1%历史低位欧盟欧盟美国美国新增外汇储备—FDI—贸易顺差¾美国、欧盟相继推出经济刺激计划，全球市场上资金充沛，流动性过剩¾2010年3月，热钱流入量（新增外汇储备减去FDI与贸易顺差之和）开始回升，达到203亿美元，人民币升值压力凸显国外主要发达经济体的救市计划热钱流入量190%5%10%15%20%25%30%35%2004.032004.062004.092004.122005.032005.062005.092005.122006.032006.062006.092006.122007.032007.062007.092007.122008.032008.062008.092008.122009.032009.062009.092009.122010.03gdp增速M2增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2003.012003.042003.072003.12004.012004.042004.072004.12005.012005.042005.072005.12006.012006.042006.072006.12007.012007.042007.072007.12008.012008.042008.072008.12009.012009.042009.072009.12010.012010.04M2增速M1增速¾从09年第一季度开始，M2的增速大大超过GDP的增速¾从08年底开始，货币供应量M1、M2增速急剧上升¾截止2010年4月末，狭义货币供应量（M1）余额为23.39万亿元，同比增长31.25%，达到历史性高位。广义货币供应量（M2）余额为65.66万亿元，同比增长21.48%，显现出市场流动性过剩2010/0431.25%2010/0421.48%M1与M2增速M1、M2的放量增长GDP与M2增速2009年3月20¾2009年10月开始，受国内过多货币供给量和国外热钱的流入以及引起的人民币升值问题的影响，CPI开始回升，2010年4月份，CPI同比增长2.8%CPI高企通胀压力不减CPI走势-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.002003.012003.042003.072003.102004.012004.042004.072004.102005.012005.042005.072005.102006.012006.042006.072006.102007.012007.042007.072007.102008.012008.042008.072008.102009.012009.042009.072009.102010.012010.04CPI21房地产吸纳大量流动性09年新增贷款9.59万亿09年房