搜索
商业地产行业分析商业地产事业部一．商业地产概况二．宏观及行业环境三．行业竞争环境四．运营模式五．商业地产发展趋势六．商业地产业态分析总目录一．商业地产概况行业的界定与分类行业的发展历程商业地产的概念所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产的概念有广义和狭义之分行业的界定与分类从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。狭义的商业物业是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。商业房地产的典型形态是越来越被中国人所熟识的shoppingmall———购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。广义商业地产狭义的商业物业商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待行业的界定与分类中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式行业的界定与分类种类特点种类特点百货类多采用多层建筑，但很少超过六层各类商品市场如电子市场、电器市场、家具城等超市类通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化娱乐类各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等家居建材自行组装类如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求餐饮类各种用于餐饮的房地产，形式多样名品折扣专卖店类在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高购物中心属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多商业街类在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高底商一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好商品批发类主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房商务楼/写字楼酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。复杂的使用功能从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。动态的运营方式鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。客户结构多样商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。规划难度高商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。开发流程复杂商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。资金模式迥异商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分中端商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有部分写字楼处于郊区住宅处于中低价位，并且主要在居住区和郊区之间别墅群体：高价位，郊区商业地产在房地产行业中的定位行业的界定与分类70年代末80年代中期萌芽期（线性商铺）发展期（商办办公楼）广州、深圳改造临街地段90年代中后期呈直线型布局，功能单一，较低端呈块状布局，商业和办公两种功能的集合体呈综合立体布局，集商业、酒店、旅游、会展、文化等多种功能于一体成熟期（城市综合体）我国商业地产发展历程西单国际大厦时代广场商业批发市场旧厂房改造北京SOHO大悦城行业的发展历程广州万国电器广场二、宏观及行业环境宏观经济环境行业发展环境行业投资环境宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数城镇固定资产投资GDP宏观经济环境2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。年份200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）109655120333135823159878183868210871257306300670335353397983471564519322GDP增长率8.30%9.10%10.00%10.10%10.40%11.60%13.00%8.90%9.10%10.30%9.20%7.8%数据来源：国家统计局0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0100000200000300000400000500000600000200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）年份GDP增长率2001-2012年全国GDP总量及增速通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境09-309-609-909-1210-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPI-1.2%-1.7%-0.08%1.90%2.40%2.90%3.60%4.60%5.40%6.40%6.10%4.10%3.60%2.2%1.9%2.5%2.1%PPI-6.0%-7.8%-7.0%1.70%5.90%6.40%4.30%5.90%7.30%7.10%6.50%1.70%-0.3%-2.1%-3.6%-1.9%-1.9%2010年受经济复苏政策的影响，CPI开始攀升，2010年CPI超过年度3%的控制目标，2011年继续保持增长势头，在2011年底增幅开始回落，2012年之后CPI、PPI控制在合理范围内，物价趋于稳定。数据来源：国家统计局-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPIPPI2009年第一季度至2013年第一季度通货膨胀指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境月份10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10当月（亿元）1271811510122531428516101.113649144081654617740176001631518934同比增长率14.00%18.50%17.90%18.60%26.60%17.10%17.2%17.20%18.10%12.8%13.1%14.5%环比增长率0.90%1.70%-0.60%5.50%5.03%0.45%1.05%4.29%9.99%0.93%1.03%1.15%社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2012年10月全年社会消费品零售总额18934亿元，同比上年增长14.5%；消费对经济增长发挥了重要作用。数据来源：国家统计局0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500010000150002000010-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10当月（亿元）环比增长率同比增长率2010年至2012年全社会消费品消费情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。“0”表明极端悲观情绪，“200”反映的则是极度乐观情绪。整体上说，2012年全年消费者信心趋向于乐观。数据来源：国家统计局92949698100102104106108110消费者信心指数2012年全年消费者信心指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长趋势，进入2012年，由于地方房地产调控政策的施行，以及房地产开发商资金链偏紧的影响，增长幅度有所下降，但是仍然不足以改变城镇固定资产投资增长的趋势。数据来源：国家统计局-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%050000100000150000200000250000300000350000400000当月(亿元)自年初累计（亿元）同比增长环比增长月份2012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/022013/032013/04自年初累计（亿元）211894786575592108924150710184312217958256933292542326236364835256765809291319同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%2012年全年城镇固定资产投资情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境城市化进程我国目前城市化不足50%，远低于欧美日等发达国家，仍然处于城市化进程的初级阶段。城市化的发展必然导致商业地产的繁荣，所以，未来数年中，商业地产仍然处于发展的最好时机。居民购买力不断提高•区域人均可支配收入水平提升•居民富裕程度和购买力的提高，对商业地产的增长以及格局的变化有促进作用商业地产发展人口规模增长•区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率•人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致城市或区域成为人口导入型的城市或区域。区域人口规模增长