预制房屋是未来房地产发展方向

安美捷何达其：预制房屋是未来房地产发展方向提要：佛山市安美捷轻钢房屋有限公司作为中国轻钢建筑产业的领航者，致力于轻钢结构节能建筑产品的开发、推广、研究和应用，推广和普及绿色、节能轻钢结构建筑，推动住宅产业化进程。这次新浪地产网有幸采访到佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其经理，探讨节能轻钢结构建筑的房地产应用。佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其外贸经理佛山市安美捷轻钢房屋有限公司作为中国轻钢建筑产业的领航者，致力于轻钢结构节能建筑产品的开发、推广、研究和应用，推广和普及绿色、节能轻钢结构建筑，推动住宅产业化进程。这次新浪地产网有幸采访到佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其经理，探讨节能轻钢结构建筑的房地产应用。安美捷今年主推的产品首先是轻钢龙骨别墅，该轻钢别墅是用澳洲的技术，全自动生产；其次是板房，该次汶川地震，一部分板房是由安美捷所提供，输出有一万平方左右的活动板房；第三种产品是集装箱房和钢结构厂房。对于安美捷的钢结构产品，是引进先进的机器和技术，流水线般自动化生产，钢结构通过喷粉及高温烤漆，有良好的防锈保护作用；而对于集装箱，形式更多样化，方便运输，安装简捷，如可使用吊机吊装和整船运输的产品形式，还有是可折叠型的集装箱，折叠后直接放入集装箱中运输，运输到目的地后，直接安装。在节能这块，安美捷一直严格按照国家的节能标准执行，采用有广东省质检报告的无毒、无公害、绿色环保的材料，作为产品的原材料。在产品防火方面，安美捷做到一些产品是阻燃的，而大部分是完全防火，既烧不着的。从物理性质来说，无论是完全防火，还是阻燃产品都是通过了国家相关的质检，有质检报告验证。比如阻燃产品，就算真的燃烧起来，都会预有充足的时间，让居住在里面的人们逃离现场。目前，安美捷60%市场在国内，国内市场销售总额与国外市场相比，占到业务总额的40%左右。对于房地产工程市场这块，安美捷与众多房地产公司建立良好的合作关系，比如清远碧桂园。对于活动板房，安美捷在全国各地都有据点，目前在国内仍应用在临时居所比较多，但轻钢别墅目前正渐运用到房地产开发中，比如旅游地产。安美捷在寻找开发商合作途径方面，很大一部分是依靠网络，其次是通过社会关系，第三是通过展会。在未来发展上，安美捷认为，国外许多住宅逐渐由木结构房屋转为轻钢结构房屋，因为从抗震、隔音、隔热、环境保护方面，钢结构住宅都有比较好的解决方案，而且钢结构大部分都可以回收，建筑速度对比传统混凝土住宅，建筑速度要快，大大节省了开发商的工期。目前，国外的钢制房比较高端，国内大部分还是低端产品，但是随着钢制房的推广，从低端向高端发展是必然之路，目前，国内钢制房，正渐从临时性建筑转向永久性建筑，故钢制房屋，在国内的建造水平正在逐渐提升。而且，虽然目前人们传统人居观念还是混凝土建筑，但目前许多开发商和消费者也渐渐看到国外钢结构房屋抗震、防火，可再利用的优点，所以在未来几年或十年中，钢结构房屋在市场占有率方面会有一个飞跃的发展。预制房屋或将是未来房地产的发展方向。2011，预制房屋将“兔”飞猛进提要：预制装配式房屋即集成房屋是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。预制装配式房屋主要分为四大开发模式：预制钢筋混凝土结构、预制木结构、预制轻量钢结构、预制集装箱房屋。最近几年，低碳、绿色、生态、环保这些风向标对房地产的影响非常大。其次，我们国家的十二五规划今年是开局之年，十二五规划提出了我们国家的经济增长要转型。第三，我们国家今年保障房建设提出要建设一千万平米，这为我们国家搞住宅产业化提供了非常大的空间。第四，最近这一两年来，我们国家人力成本提升很快，据说有的地方已经翻了一倍了。这直接关系到我们的住宅产业，即预制装配式房屋建设。从传统角度来看，每个人对住宅产品的性能需求现在是越来越高。在这种情况下如果还是按照传统的房屋建造方式就会出现各种各样的问题。验房的时候交不了房，预制装配式房屋在很大程度上能够解决这个问题。从以上几个方面，确实为我们房地产的发展提供了强有力的动力。在过去的2010年我们国家住宅产业化的进程有了比较大的变化，从政策、技术、市场三个方面都出现了拐点。我们从这个角度来看，2011年还会有一个比较大的发展。第一方面，集成。我们的技术现在需要做集成。一个住宅所包含的技术非常多，在选择技术品种的时候有一些技术是非常好的，也有一些技术是相对差一些。把他们混合在一起的时候，如何能够实现集约化。同时我们还需要做部品和项目的集成。大家都很困惑，我们为什么不能够有一个充电器把所有的问题都解决。我们的住宅也是这样的，我们每一家生产的产品样式、造型都不一样，最后造成了很多产品无法衔接上。在部品和项目之间要进行结合。我们现在也要成立一个亚太产业化的联盟。今年万科也成立了住宅产业化联盟。从今年开始会有越来越多的类似于住宅产业集团的模式的联盟出现。未来各种各样的企业都会向这个方向发展。第三方面，推进，从政府的角度来讲，过去的几年里面他们都做了很多的工作，国家示范工程、住房性能认定。目前我们国家康居示范工程有两百多个。住宅产业基地我们国家目前有19个，第一种情况是由房地产企业联盟组成的。第二，部品生产企业联盟。第三，试点城市。目前已经有19个，今年将会扩大力度来推。我们国家也要学习日本，日本有很多好的经验值得我们研究。他们其中有一个方面做得比较好，对住宅产业化有推动力的龙头企业，靠这些龙头企业的推动力量去做示范。类似于航母的企业会推动产业化的发展。还有一方面，我们要面临着突破，现在大家非常关注的一点，是否能够像98、99年一样出现整体宏观层面上的大的政策层面的东西。我们目前的财政宏观政策如果不能实现一个大的突破的话，预制装配式房屋建设进程相对还是需要受到制约。我们也能够看到，北京去年出台了关于推进住宅产业化（即预制装配式房屋）的指导意见。万科也作为第一个试点项目，给补了建筑面积的3%。今年还有可能出现一种情况，你在竞价一块地的时候，他事先会定下这块地只能做预制装配式房屋的建设房，如果你企业不能做，这块地不能竞。目前还有一个难点，首先，如何激发企业的积极性。目前我们国家精装修的比例相对来讲还是比较低的，如果能够把这个比例提高，跟我们预制装配式房屋的关联度很高。综上，我们国家的住宅产业化（预制装配式房屋建设）是一辆开往春天的列车，已经驶入了快车道，我想在未来的一些年里住宅产业化不再是梦想。我们可以一起来期待，期待住宅产业化在兔年里能够兔飞猛进。日本的预制住宅产业提要：住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。一、日本住宅的分类从住宅构造上来看，日本木结构住宅约占45.1%，钢混结构住宅约占28.5%，钢结构住宅约占20.5%。数据显示，虽然近年木结构住宅的比例逐年递减，钢筋混凝土结构、钢结构住宅的比例逐年递增，但独户住宅中木结构住宅仍保持着80%左右的高比例。随着城市开发及土地的高度利用，预计将来高层公寓式住宅将会显著增加，木制结构住宅的占有比例将逐年递减。从施工工法上来看，主要有预制构件工法（Pre-fabricated工法）、2×4工法及传统工法（木造轴组工法）三种。Pre-fabricated工法是大型住宅建设企业的主要施工方法。该工法是将住宅的主要部位构件，如墙壁、柱、楼板、天井、楼梯等构件，在工厂成批生产，现场组装。2003年使用Pre-fabricated工法的新建住宅户数为158,000户，占全部新建住宅的13.5%。历史最高水平是1992年，采用Pre-fabricated工法建造的住宅253,000户，占全部新建住宅的17.8%。从目前的日本住宅市场来看，Pre-fabricated住宅并没有真正发挥其标准化生产而降低造价的优势。其主要原因是大部分消费者仍倾向于日本传统的木制结构住宅。其次，标准部件以外的非标准设计、加工所需要的费用使该工法建造的住宅总体造价上升，价格优势无法发挥。2×4工法是以2英寸×4英寸木材为骨材，结合墙面、地面、天井面等面形部件作为房屋的主体框架进行房屋建造。该工法较传统的轴线工法有较高的施工效率。施工时不需要技术较高的熟练工和多能工，中小企业适合采用该工法进行房屋建造。该工法不同于当时盛行的美国式的标准化、规格化工法；房屋构造形式多样、较高的抗震与耐火功能、西洋式的外观设计等是2×4工法住宅的特色。1988年日本采用该工法的新建住宅户为42,000户，占全部新建住宅的2.5%。以后持续增长，2003年达到83,000户，占全部住宅的7.2%。传统木造轴组工法，多被大工工务店这一类的地方中小型建设企业所采用，是历史最悠久、最被广泛采用的住宅施工方式。一般情况下，大工工务店的木制住宅现场由工务店的负责人统一指挥。住宅的木制主体结构多由本工务店的技术工人承担施工，屋顶、装饰等工程由外部的工人承担。但是，采用该工法的住宅数量难以统计。原因是较小的建设工程（工程造价低于1500万日元）无需取得建设业许可证。二、日本的预制住宅发展的起因正如我们前面介绍的，预制住宅的主要构造部分如墙壁，梁柱，地面，屋顶和台阶等构件都是通过机械加工的方法在工厂生产，然后将这些构件运到施工现场进行组装而成的。把钢架和木材作为住宅结构材料供应住宅的方式是日本独有的一种建筑方式，特别是把住宅和其他商品一样进行品牌化包装投入住宅供应市场，并因此培养出一批年营业额在数千万日元乃至万亿日元的企业，这是日本住宅产业独有的现象。日本发展预制住宅产业和欧洲反战发展工业化住宅的原因是相同的，都是为了解决二战后的住宅供应不足问题。据统计，二战后日本全国的住宅需求户数达到420万户。针对这种住宅需求，单纯意义上的建设工作基本于50年代前期告一段落。但50年代后半期开始的产业复兴和经济发展，造成了农村人口大量涌入城市，从而再一次造成了城市住宅的供应危机。于是60年代初期诞生了尝试利用工业化手法解决住宅需求的企业。其中大和住宅诞生于1955年，从60年代开始该公司将主要业务定位于住宅建设开发，直至今日仍坚持以住宅产业为中心的经营方针。积水化学为了开拓新的业务领域，1960年3月在公司内部创建了住宅业务部，同年8月，以“不同的业务内容”为由将住宅业务部独立，并更名为积水住宅产业。松下电工于1961年也成立了住宅业务部，但公司决策层认为住宅业务不过是公司的副业，在1963年做出决断，由松下电器和松下电工共同出资3亿日元，设立新法人成立了松下住宅建材股份公司（现松下住宅的前身）。上述三家是以轻钢结构为结构主体、生产预制住宅的企业。与之相对，三泽木材着眼于木结构预制住宅，并于1962年设立了住宅业务部、1967年将其独立，创建了三泽住宅。日本工业化住宅的第一代企业便是上述的大和、积水、松下和三泽住宅。第一代企业在创业之初，先后经历了经营难和新业务开拓难等关口，终于在60年代后半期初步踏上轨道。能够获得这一步成功的背景是：住宅不足的社会形势，住宅金融公库认定制度的建立，金融机构对住宅贷款政策的倾斜，当然还有相关企业的不懈努力共同创造了这个初步成果。日本经济从60年代后期进入了一个突飞猛进的时期，有大量的新企业涌入住宅产业这个新兴行业。与住宅产业最接近、并被公认有条件在该行业中获得成功的大型承建商当时也积极地涌入了这股潮流；但到今天几乎所有的承建企业纷纷被淘汰，唯一还在业内的一家企业也没能进入目前该行业排名的前10名。其主要原因是大型承建商的特长是建设大型建筑的钢筋混凝土技术，而习惯了木结构住宅的日本人不是很欢迎混凝土结构的住宅。同时大型承建商从事独户住宅的开发建设，与他们擅长的一般大型建筑的施工相比，业务内容既繁琐、施工利润又低，因此直接导致了营业效率的降低。独户住宅建设施工市场和一般建设施工业市场在成本构造上有很大不同。大型承