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城中区域市场报告2014.3Catalog目录part1区域宏观环境part2区域房地产市场分析part3产品分析part1区域宏观环境区域概况区域产业规划区域交通及配套城北上海城中城东花桥陆家城西张浦千灯南部水乡苏州区域概况城中区域范围为太仓塘以南，火车轨道以北，青阳港以西，叶荷河以东；地处昆山核心区域，是昆山的政治、经济、文化和商贸中心，人口较多，交通便利，在售项目较少，多为老住宅小区。市政府太仓塘青阳港城中区域区域产业规划功能分区：“三心”：昆山市行政中心、商业中心、传统文化中心“三区”：中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区娄江休闲景观带人民路综合发展轴用地规划图用地布局结构：“一轴”：沿人民路的南北向综合发展轴；“一带”：沿娄江的东西向休闲景观带：从区域规划中看，主要形成“一商业轴，一景观带”为中心的发展趋势；城中区域用地规划主要以商业、住宅和市政用地为主，住宅多为老居住小区，在开发或待开发住宅项目较少规划CBD区域交通及配套前进路金融商圈市政府市民文化广场昆山城市公园大润发及金鹰商业亭林公园欧尚商圈人民医院中医院城中区域为昆山市核心区域，生活配套成熟且齐全；商业配套现已形成了人民路老城区商业板块，未来的东新街金鹰商业板块；交通便利，通达性高，但交通堵塞现象比较严重。根据城市的规划，长江路东、青阳港西、前进路南、朝阳路北区域将成为昆山的CBD区域规划CBD小结城市核心区域区域内老住宅小区较多生活配套齐全part2区域房地产市场分析楼盘分布图区域土地市场区域供求存数据价格走势区域销售TOP10未来供应量区域户型面积特征楼盘分布图金鹰国际公馆绿中海置地广场弘辉首玺荣记玖珑湾永泰花苑裕花园朗峰中大长江路金瑞家园翡翠名都金茂云庭景秀丽都在售项目待售项目柏盛园动迁房区域土地市场出让成交日期地块编号项目名称项目四至行政区地块性质占地面积建筑面积容积率成交价溢价率成交总额（万元）楼面地价发展商名称20131018昆地（2013）挂字第20-4号开发区长江路西侧、合兴路北侧城中商办298438791.330000.00%8952308昆山阳光工艺美术有限公司20130823昆地（2013）挂字第15-12号开发区汛塘路南侧、黄河路西侧城中商办2342193683地上：3.5-4.0（计容）61250.33%143451531江苏凤凰出版传媒股份有限公司20130816昆地（2013）挂字第14号开发区长江路东侧、圆明路南侧城中商办32406480.1-0.222500.00%72911250昆山利通车用气有限公司20130201昆地（2012）挂字第46-4号开发区朝阳路南侧、黑龙江路西侧城中住宅17400313001.3-1.8659046.44%114673663江苏中大地产集团有限公司20120301昆地（2012）挂字第2号朗峰开发区朝阳路南侧、长江路西侧城中综合16400574003.0-3.51001033.47%164162860（全国性）建滔积层板（昆山）有限公司20111227昆地挂字2011-50玉山镇合兴路南侧、柏庐路西侧城中住宅32900921002.0-2.8312048.57%102651115昆山乐建住房开发有限公司20111109昆地（2011）挂字第41号玉山镇昆城博奥苑东侧、朝阳西路南侧城中综合718001798002.0-2.5201011.67%14432803昆山乐建住房开发有限公司20110802昆地（2011）挂字第26号开发区珠江路西侧、朝阳路南侧城中商办9400611005.5-6.5（地上部分）206250.00%193883173顾建心20100703昆地(2010)挂字第23号金鹰国际公馆开发区朝阳路北侧、珠江路西侧城中综合158100411000商业1.9-2.2，住宅2.2-2.682500.00%1304333174（全国性）南京金鹰国际集团有限公司20100702昆地(2010)挂字第22号开发区柏庐路东侧、朝阳路北侧城中商办19300482002.0-2.5（地上部分）60000.00%115802402康成投资（中国）有限公司20100301昆地（2010）挂字第9号金茂云庭开发区丁岸河东侧、合兴路南侧城中综合9900356003.0-3.6（地上部分）840086.67%83162336金茂投资发展（昆山）有限公司20091015kunshan10-100金鹰天地广场开发区东新街南侧、珠江路东侧城中综合61814.8265803.64.0-4.3（地上部分）60000.00%370891395南京金鹰国际集团有限公司和金鹰国际商贸集团(中国)有限公司20090819kunshan10-128新城天地开发区柏庐路东侧、朝阳路南侧城中综合814241628481.4-2.0（地上部分）22500.00%183201125昆山市新城发展建设有限公司20090209kunshan10-739开发区丁岸路东侧、合兴路南侧城中商办4443177723.5-4.0（地上部分）25000.40%1111625江苏城南建设集团有限公司20081023kunshan10-237景秀丽都开发区长江路东侧、庆丰路北侧城中综合23800594002.0-2.5（地上部分）28500.00%67751140昆山开发区大成房产有限公司20081023kunshan10-238开发区黑龙江路东侧、朝阳路北侧城中综合16600414002.0-2.5（地上部分）28500.00%47241140昆山市新城发展建设有限公司20080924新鼎岸商务大厦开发区丁岸路东侧、合兴路南侧城中商办4000160003.5-4.0（地上部分）5440118.47%21821360宜兴市新大陆建设发展有限公司20070925kunshan10-406弘晖首玺开发区黄河路东侧、友谊公园北侧城中商办92103322361≤3.5（其中商业建筑面积不大于总建筑面积的40%）9060202.00%834452589昆山弘辉建设开发有限公司20070801kunshan10-444开发区圆明路以北、黑龙江路西侧城中综合1339233479≤2.5410047.91%54911640陈水龙长江路柏庐路人民路震川路朝阳路昆地（2013）挂字第20-4号：商办2308元/㎡昆地（2013）挂字第15-12号：商办1531元/㎡昆地（2012）挂字第46-4号：住宅3663元/㎡昆地（2012）挂字第2号：商住2860元/㎡昆地（2011）挂字第26号：商办3173元/㎡昆地(2010)挂字第23号：商住3174元/㎡kunshan10-100：商住1395元/㎡昆地(2010)挂字第22号：商办2402元/㎡地（2010）挂字第9号：商住2336元/㎡kunshan10-237：商住1140元/㎡kunshan10-238：商住1140元/㎡kunshan10-406：商住2589元/㎡城中成交土地分布（楼板价）住宅商办商住在售项目较少近几年土地成交少，多为商业用地小结65032633266023900164622000001002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年2014年城中区域供应情况2013年全年城中区域新增供应量1814套，其中3、4和11月新增量较多，在昆山整体市场中处于末位，占比2.62%，2014年第一季度无新增供应量，区域内月度供应量不稳定21.04%14.99%10.10%14.21%2.62%20.03%9.29%4.80%2.91%城北城东城南城西城中花桥陆家南部水乡千灯2013年城中区域新增量占比情况金鹰、金瑞柏盛园城中区域成交情况2013年城中区域成交1355套，2014年前两个月成交149套，同比2013年下降24.75%；从数据来看2013年成交量出现了7月和12月的两个顶峰，主要原因是个别项目开盘或加推导致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整体市场中，城中区域成交量也排在末位，占比仅2.10%14.03%13.92%8.62%16.73%2.10%23.24%12.59%2.83%5.95%城北城东城南城西城中花桥陆家南部水乡千灯2013年城中区域新增量占比情况74477766149177268879342891866731510501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年2014年翡翠名都柏盛园整体看来，区域库存量波动上升态势，2013年11月份库存量增至最高4383套，截止2014年3月底库存量4048套，当月存销比约79.37，在没有新增量的情况下，按3月去化量计算，现有库存需6.6年去化完，库存去化压力大！城中区域库存量情况37293682393141974114393739083821372838504383419741304099404850.3978.3451.0563.5927.6122.2414.5843.9240.0991.6749.2522.5661.64132.2379.370.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00320034003600380040004200440046002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年1月2月3月库存存销比城中区域与昆山整体市场成交对比2013年昆山整体市场成交64195套，近十五个月月均区域5017套，城中区域全年成交1355套，近十五个月月均去化102套，从图表中可以看出，城中区域每个月的成交与整体市场相距甚远，成交情况不理想。33471317512048224751514343135874558576078971734535731913390974477766149177268879342891866731510100020003000400050006000700080009000100002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月2013年1月-2014年2月昆山整体市场与城中区域成交量对比昆山整体城中区域价格走势从图表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中区域各楼盘均价呈下降趋势，项目价格梯次比较明显，2014年3月均价为10957元/㎡，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的楼盘为玖珑湾。注：此价格为表价117501178311783115331163311467112571125710900109141095710971109571095710957020004000600080001000012000140001600018000201301201302201303201304201305201306201307201308201309201310201311201312201401201402201403金鹰弘辉首玺玖珑湾永泰金瑞金茂云庭绿中海均价区域成交TOP10项目名称物业类别价格新增成交翡翠名都住宅92000288金鹰天地广场住宅13700346200金瑞家园住宅8500332171柏盛园动迁房7000622102玖珑湾花苑住宅1100023094绿中海雅苑住宅9000079弘辉首玺豪园住宅15500060金茂云庭住宅8455052永泰花苑住宅965023950新城家园二期动迁房7200020项目名称物业类别价格新增成交柏盛园动迁房7000034金鹰天地广场住宅13700014玖珑湾花苑住宅11000011金茂云庭住宅845508永泰花苑住宅965007弘辉首玺豪园住宅1550006金瑞家园住宅850005置地广场住宅1600003绿中海雅苑住宅900002世贸广场商业18000022013年全年销售套数TOP102014年1-2月销售套数TOP10城中区域在售项目较少，在售项目都能进销售TOP10,2013年排名第一的为翡翠