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中国目前商业地产的发展形势中国指数研究院2011年12月目录一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略一、商业地产的概念与基本特征1、广义的商业地产：：商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种生产性、非住宅型物业，主要通过获取资本收益或租金收入实现盈利目的。广义的商业地产包括写字楼、各类商业、酒店、仓储物流、厂房等。——注：目前商业地产主流的含义主要指商业和办公广义商业地产仓储物流及工业地产酒店宾馆办公物业商业经营类物业一、商业地产的概念与基本特征2、狭义的商业地产：：狭义的商业地产：专指用于商业服务业经营用途的物业形式，此类物业用来满足各种经营商家的使用功能，并通过向经营商家收取租金形式获得收益（部分是自营）。狭义的商业地产不包括办公、酒店和各类工业地产商业地产开发的本质：业主向商家提供用以商品交易或提供服务的场所。三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。业主/投资者商家1目标消费者商家2商家n商业物业商品或服务…租金一、商业地产的概念与基本特征狭义的商业地产商业街社区商业商业广场购物中心主题商业专业批发市场商务办公楼附属商业交通设施附属商业3、狭义的商业地产类型划分：：按照开发形态分类一、商业地产的概念与基本特征狭义的商业地产餐饮型娱乐功能零售功能健身休闲服务艺术文化类商业地产3、狭义的商业地产类型划分：：按照所经营的商业服务业业态分类一、商业地产的概念与基本特征狭义的商业地产社区商业中心区域商业中心城市核心商业中心近邻型商铺3、狭义的商业地产类型划分：：按服务对象和辐射范围分类一、商业地产的概念与基本特征4、商业地产的特征：：（1）商业地产具有高收益性，并可带来稳定现金流，同时风险也较高。（2）商业地产对资金实力要求高、商业地产投资规模大、投资回收期长的特点。（3）商业地产的开发能力要求高。商业地产面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商业地产物业的要求不具有替代性，因此，开发企业的开发能力至关重要。（4）商业地产对经营管理要求高。良好的经营管理对商业地产的商家收益、商业地产租金收益和商业地产的物业增值收益都有重要提升作用。（5）商业地产要求跨行业整合能力。商业地产一方面需要对开发商、投资者、经营者、物业管理者等进行跨行业整合，另一方面需要对区域经济和所经营的零售商业等进行跨行业整合，才能实现商业地产的自身价值。因此，对跨行业整合能力要求很高。（6）商业地产对外部经济环境和政策更为敏感。（7）商业地产改善人们生活品质。（8）商业地产提升城市竞争力。一、商业地产的概念与基本特征5、商业地产的开发过程金融地产商业一、商业地产的概念与基本特征6、商业地产的开发模式：：开发模式运作方式只售不租开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。租售并举部分租部分卖，出租部分起示范作用。分隔产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。商业地产的开发，可售可租，但是随着商业地产发展的逐步成熟，越来越多的专业商业地产开发企业开始整合商家或发展自营商业，采取租售结合以租为主的方式进行开发。一、商业地产的概念与基本特征7、商业地产的开发运营模式之国际运营模式：：开发运营模式优：行业标准化、树立企业品牌、形成核心竞争力、提高效率、便于区域扩张和复制美国的专业化模式香港的全能型模式劣：产品和服务过于单一，在一定程度上放弃了许多商业机会；专业化模式容易出现骨牌效应优：多元化经营、现金流稳定、风险分散、利于规模扩张和企业壮大、单一企业全程运作保证项目完整性劣：资金短期内流动性较差，周转率低；企业从前期策划、招商和运营等多方面具有足够的专业水平及综合性特征：土地自由供应、市场化程度高，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化加强了运营决策的市场化特征：土地成本高昂，进入门槛高；项目运作“一条龙”化，行业集中度较高，融资渠道相对单一，租售并举是多数开发商的经营模式一、商业地产的概念与基本特征7、商业地产的运营模式之国内运营模式：：开发运营模式特征：由发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图和能够发展自己的商业管理团队的优势全能型企业自营专业化全托式模式对应企业：比较适合于有意开发连锁购物中心或同质商业地产的开发商半托式模式特征：发展商主导商业管理，自建管理团队，聘请专业商业运营管理公司担任管理顾问对应企业：它比较适合于想锻炼自己的管理团队，又想避免专业顾问公司介入过深的开发商特征：包括前期策划、后期招商管理等后续运营全权给商业管理公司对应企业：比较适合于缺乏商业运营经验，尤其是住宅开发商转型做商业地产开发运营的发展商目录一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略-50%0%50%100%150%200%住宅办公楼商业营业用房14二、商业地产市场发展2011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售面积增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。图表显示，由于受到年初政府出台的一些政策影响，3月-5月的增速均出现了不同程度的波动。2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比增长率-100%-50%0%50%100%150%200%250%住宅办公楼商业营业用房二、商业地产市场发展152011年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售额增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。受住宅市场深度调控的应先，住宅销售增速下滑明显，比较而言，商业营业用房和写字楼的销售额仍能保持良好的增长势头，显示了其良好的发展趋势。2006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售额同比增长率二、商业地产市场发展分析2004年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价(单位：元/平方米)2004年以来，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业销售均价均有所增长，其中办公楼增速最快。住宅销售均价由2004年的2549元/平方米增长至2011年的5131元/平方米，增幅为101.3%；办公楼和商业营业用房的销售均价从2004年的5533元/平方米和3966元/平方米增长至2011年的13293元/平方米和8742元/平方米，增幅达到140.3%和120.4%。0500010000150002004年1-2月2004年1-6月2004年1-10月2005年1-3月2005年1-7月2005年1-11月2006年1-4月2006年1-8月2006年1-12月2007年1-5月2007年1-9月2008年1-2月2008年1-6月2008年1-10月2009年1-3月2009年1-7月2009年1-11月2010年1-4月2010年1-8月2010年1-12月2011年1-5月2011年1-9月住宅办公楼商业营业用房-20%-10%0%10%20%30%40%50%住宅办公楼商业营业用房二、商业地产市场发展172006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价同比增长率2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的销售均价均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。此外，住宅、办公楼和商业营业用房销售均价增速放缓，自从2008年金融危机之后，商业营业用房的销售均价增长速度呈稳定增长势头，写字楼的销售价格增幅波动较大，但总体仍保持快速增长趋势。二、商业地产市场发展182006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资额同比增长率2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的开发投资额增速均同比增长，住宅和商业营业用房的开发投资额较去年同期均增长30%左右，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了40.25%。近5年的数据显示，尽管经历了2008年的金融危机，但是商业营业用房的开发投资额保持了稳步快速增长，也在08年之后增速高于住宅投资增速，写字楼的投资波动较大。-10%0%10%20%30%40%50%60%70%住宅办公楼商业营业用房二、商业地产市场发展192006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房新开工面积同比增长率2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的新开工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了49.3%，显示开发企业对办公楼投资积极性的增加；同事，住宅和商业营业用房的新开工面积较去年同期均增长20%左右。-40%-20%0%20%40%60%80%100%住宅办公楼商业营业用房二、商业地产市场发展202006年-2011年10月住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积同比增长率2011年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的竣工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了37.2%，比去年同期1-10月的增速增长了近30个百分点，短期市场供应量将放大；2011年1-10月，住宅和商业营业用房的竣工面积较去年同期均增长近20%，市场供应保持一个较为稳定的趋势。-40%-20%0%20%40%60%80%100%住宅办公楼商业营业用房目录一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略22三、商业地产现阶段特征1.商业地产正处于市场快速成长期：中国经济的高速发展、城市化进程的推进、人民消费水平的提升、以及消费观念的转变使得中国商业地产从2000年起保持高速稳定增长。2000-2010年办公楼和商业营业用房投资额年复合增长率分别为16.6%和19.4%，均高于全国GDP16.1%的增长率。2010年的年销售面积也比2000年翻了约两番。图：2000至今商业地产投资额（单位：亿元）注：2011年数据为1-10月的累计数据图：2000至今商业地产销售面积（单位：万平方米）020004000600080002000200120022003200420052006200720082009201020110%20%40%60%办公楼商业营业用房办公楼增长率商业营业用房增长率02000400060008000200020012002200320042005200620072008200920102011-40%-20%0%20%40%60%办公楼商业营业用房办公楼增长率商业营业用房增长率三、商业地产现阶段特征2.调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移2011年，受商品住宅市场严厉调控的影响，住宅市场投资增速有所放缓，商业地产投资额仍维持高增长。截至10月份，2011年办公楼和商业营业用房的投资额分别达到2029.29亿元和5927.26亿元，较去年同期大幅增长40.3%和35.5%。办公楼投资额的增幅升至近10年来的最高点，商业营业用房投资额的增速也是近十年第二高，仅低于2003年的39.50%的水平。0%10%20%30%200020012002200320042005200620072008200920102011图：2000至今商业地产与住宅投资比例注：2011年数据为1-10月的累计数据商业地产与住宅投资比例在2008年达到近十年的最低点20.2%后逐年攀