2006年鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告

鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告２.房地产市场内部特征分析1.宏观经济环境分析市场调查报告的主要内容3.区域商业市场分析4.项目地块分析及趋势研究5.项目市场定位一、宏观经济环境分析1.鄂尔多斯宏观经济环境1.1综述鄂尔多斯整个“九五”期间，全市GDP以年均20%的速度递增。2005年鄂尔多斯全市实现地区生产总值550亿元、比上年同比增长45％；人均GDP达到37000元，处于从小康向富裕社会的转型期；财政收入达93.4亿元，同比增长120％；城乡居民收入大幅提高，社会消费市场逐渐活跃。农牧民人均纯收入4601元，增长17.7％；增加693元。消费需求逐步升级，消费市场繁荣活跃，全市社会消费品零售总额连年增长，2005年的攀升160%，2005年社会消费品零售总额达151.7亿元。居民居住消费成为热点。鄂尔多斯历年GDP及增长率图（亿元）174.42204.77271.02380.40550.0012.90%17.4%32.4%40.4%44.6%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.0020012002200320042005年份GDP0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%同比增长率GDP增长率近5年来，鄂尔多斯市的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，2005年，鄂尔多斯的国内生产总值达到了550亿元,占内蒙古同期国内生产总值的13%。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.101年到05年第二产业与第三产业发展很快。第三产业在国民经济中的比重大幅提升，第一产业的比重逐步下降。三大产业的合理划分必将使城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对鄂尔多斯房地产市场的发展非常有利。1.1综述鄂尔多斯市历年社会消费品零售额（亿元）34.535.2147.158.3151.725.0%2.1%33.8%23.8%160.2%02040608010012014016020012002200320042005年份社会消费品零售额0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%180.0%增长率总额增长率鄂尔多斯历年固定资产投资额及增长率图（亿元）58.8568.56135.57262.7367.921.80%16.5%97.7%93.8%40.0%05010015020025030035040020012002200320042005年份固定资产投资额0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%增长率固定资产投资增长率消费品零售总额2004年后增幅更为迅猛。05年鄂尔多斯社会消费品零售总额达到151.7亿元，比上年同比增长151.7%。鄂尔多斯市城市居民消费层次加快升级，汽车、住房等成为新的消费热点，2005年，市城镇居民购房支出人均712元，与去年同期相比增长2.2倍；2005年，全市城镇以上固定资产投资达到367.9亿元，是“九五”期末2000年的８倍。2001年至2005年，鄂市全社会固定资产投资930亿元2005年，各类投资均保持了快速增长，鄂市的工业投资达到211.8亿元，是2000年工业投资的10倍；房地产开发投资达到13.0亿元，是2000年的92倍。1.2增长因素分析及趋势预测1、固定投资推动国民经济增长。从2003年开始，鄂尔多斯市固定资产投资的增长率大幅度提高，而国民生产总值的增长率也正是从此逐渐走到了高位，这正是投资拉动型经济发展的典型特征。2005年全市房地产开发投资达到13亿元，是2000年的92倍。2001年—2005年完成投资25.5亿元，占投资比重由2000年0.3％提高到2005年的４％。房地产业投资逐渐成为鄂市固定资产投资的重要组成部分。2、第二产业飞速发展拉动经济增长。2005年，实现工业增加值211.8亿元，增长20.2%，对GDP增长的贡献率达到21.2%。鄂尔多斯的第二产业突出表现为煤炭、电力、化工、羊绒、纺织五大产业，实现的增加值占到全市规模以上工业增加值的70%以上；全市规模以上工业企业由129户增加到333户，年均增长39.5%。3、第三产业迅速发展推动经济增长。鄂尔多斯第三产业这些年正是处于一个飞速发展的时期，它占国民经济的比例由2001年的26%上升到2005年的40.1%，第三产业增加值175.2亿元，对国民生产总值增长的贡献率达到47%，2006年有望超过50%。2.东胜区宏观经济环境2.1综述东胜区具有丰富的自然资源，在能源型经济建设上具有得天独厚的条件。正是依托羊绒、石油化工、煤炭、建材四大能源产业的发展，东胜区工业资本原始积累在较低的生产力基础上，取得了飞跃发展。持续数年的工业总产值高速增长。工业资本聚集已达到较大规模，全区综合实力已得到相当大的提高。随着重点建设取得突破，作为支撑体系的基础设施建设也有了较大的改善，为全区经济的持续增长提供了坚实的物质基础。十五以来，随着东胜区城乡一体化步伐的加大，全区经济总量迅速扩大，经济实力显著增强。几年来，东胜区地区生产总值由2000年的35亿元增加到2005年的127.1亿元，累计实现GDP394.6亿元，是1949年至1999年这50年累计值的2.7倍，仅2003年和2005年三年的累计值就达到269.1亿元。随着GDP的快速增长，东胜区财政总收入由2001年的5.98亿元增加到2005年的29.4亿元，年均增长近80%。2005年东胜区财政总收入占年度预算的226.3％，同比增加20.1亿元，增长218％，总收入首次实现了三倍速度的增长。东胜区历年GDP增长率图41.250.0162.0180127.121.38%24.00%29.01%58.88%0204060801001201402001年2002年2003年2004年2005年年份GDP0%10%20%30%40%50%60%70%增长率GDP（亿元）GDP增长%东胜区历年人均GDP增长率图208922433628263337894995916.48%16.14%19.55%47.86%01000020000300004000050000600002001年2002年2003年2004年2005年年份人均GDP0%10%20%30%40%50%60%增长率人均GDP（元）人均GDP增长率1、近5年来，东胜区的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，经济发展已经进入良性快速轨道，为各个行业的发展奠定了坚实的基础。2、2005年，东胜区的国内生产总值达到了127.1亿元,占鄂尔多斯同期国内生产总值的23%，对鄂市的发展有着重要影响。3、东胜区“十五”期间后，经济增长更是走上了快行道，2001年到2005年国内生产总值年平均增长率达到了33%，且逐年上升，涨幅不断加大。十五期间累计创造GDP360.32亿元。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.1东胜区历年固定资产投资增长率图10.7413.3517.3241.462.824.30%29.74%139.03%51.69%0102030405060702001年2002年2003年2004年2005年年份固定资产投资额0%20%40%60%80%100%120%140%160%增长率固定资产投资（亿元）固定资产投资增长率1、2001年到2005年三大产业的比例调整不断调整并向良性的方向发展，第二产业虽然比重下降但是绝对值仍然增长。第三产业的比重迅速上升，说明第三产业发展迅速，对GDP的贡献正在不断增大。第一产业一直维持在较低水平，这与其产业性质和特点是分不开的。第三产业地位的上升是居民生活水平提高，和消费能力增大的重要标志。这将达到加快城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对东胜区的房地产市场的发展是非常有利的。2、东胜区的产业结构好，第一产业比重低，第二三产业比重高。说明该区城市化、工业化水平和服务业水平更高，人们生活更加舒适，消费能力更强。二、房地产市场内部特征分析综述从宏观经济的各项指标来看，东胜区房地产市场呈现了快速发展的趋势，但从房地产开发指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面还处于一个较低的水平上，与其经济指标所呈现的发展水平相距甚远，充分表明了东胜区房地产市场的巨大发展潜力。随着城区总体规划和各项专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提高土地利用强度等各项战略措施的实施，东胜区的房地产市场将面临着迅速高温。1、房地产市场供应分析历年房地产施竣工面积及增长率图（万平米）24.535.343.365.29146.1414.521.530.543.7532.8344.1%22.7%50.8%123.8%48.3%41.9%43.4%-25.0%02040608010012014016020012002200320042005年份面积-0.4-0.200.20.40.60.811.21.4增长率施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率2005年，房地产投资额首次超过10亿元，施工面积近150万平米，同比增长123%；东胜房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃；也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市，一场激烈的房地产市场竞争正在拉开帷幕。当前供应特征分析区域分布特征供应规模新增楼盘开发区域分布图（建筑面积：万平米）65,30%55,25%100,45%铁西区东部居住区天骄路-伊化路新增楼盘开发规模比较6万平米以下,5个,33%8-15万平米,8个,53%大于15万平米,2个,13%供应产品分析现有产品形式以普通住宅、商业和普通办公楼为主，虽然2005年以后产品质量和形式有所升级，出现了一些档次中等的住宅和办公物业，但仍然缺乏一些高档公寓、高层现代办公写字楼等；另一方面某些已经出现的产品类型也不够纯粹，如别墅项目多数风格不纯粹，氛围也不纯粹，降低了别墅产品的品质感。但从2006年东胜区供应的项目看，东胜区房地产市场升级的步伐正在加速前进，真正高档、精品的产品有望尽快出现在东胜的地产舞台上。2、房地产市场需求分析历年商品房销售面积图（万平米）8.8317.719.3942.4777.8100%9.50%119.10%83.20%02040608010020012002200320042005年份面积00.20.40.60.811.21.4增长率销售面积增长率历年商品房销售额与增长率图（亿元）0.942.563.875.7413.98172.30%51%48.30%143.40%024681012141620012002200320042005年份销售额00.511.52增长率销售额增长率从销售面积和竣工面积的比较看，2005年销售面积大大超过竣工面积，超过的份额也明显高出前几年的未售量，表明2005年大量商品房被预售，东胜区住宅市场处于供不应求的状态。东胜区历年住宅市场均价及增长率1071113012451351179748.7%5.5%10.2%8.5%33.0%050010001500200020012002200320042005年份均价0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%增长率均价增长率东胜区历年商业地产均价及增长率图38007200100004600570021%24%26%39%0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年年份元01020304050增长率%均价增长率2005年是东胜区房地产市场发展具有标志性的一年，房地产均价上涨400多元/平米，增幅近40%。明显地表现为供不及需，提高了市