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房地产估价报告二00八年二月二十六号目录致委托方函.....................................................3估价师声明.....................................................4估价的假设和限制条件...............................................5估价结果报告..................................................6一、委托方：....................................................6二、估价方：....................................................6三、估价对象：..................................................6四、估价目的：..................................................9五、估价时点....................................................9六、价值定义：..................................................9七、估价依据：..................................................9八、估价原则：..................................................9九、估价方法：.................................................10十、估价结果：.................................................11十一、估价作业日期：...........................................11十二、估价报告应用的有效期：...................................11房地产估价技术报告................................................12一、估价对象个别因素分析.......................................12二、估价对象区位因素分析.......................................12三、市场背景分析...............................................14四、最高最佳使用分析...........................................17五、估价方法选用...............................................17六、估价测算过程...............................................18七、估价结果确定...............................................27八、评估说明...................................................28致委托方函北京必胜客比萨饼有限公司：承蒙贵单位委托，我们对位于郑州市金水区花园路郑州国贸中心项目的两层商业部分房地产进行了市场价值评估，所评估的房产总建筑面积为1927.33m²，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m²;第二层的房产建筑面积为1059.16m²(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)。估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。估价时点：2008年2月21日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币万元(一、二层均价:36581元/m²)，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。二00八年二月二十六日估价师声明郑重声明：1、本公司在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估对象的外观、内部状况、周围环境和景观的查勘。估价人员不承担对评估对象的建筑结构、质量等进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：高炳、冯湘、王静雯、王德美。6、本估价报告所依据的项目相关资料（比如：面积、价格等）由甲方提供，甲方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价人员不承担相应的责任。7、如发现本报告内的文字或数字因校对或其它类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正，否则报告误差部分无效。8、建议有关部门考虑相关风险和未来国家政策对行业的影响。9、本报告仅提供给委托方为此次评估目的使用，未经估价人员同意不得做其它用途。估价的假设和限制条件一、本估价报告结论基于以下假设：1、委托方提供的相关资料是真实的、合法的、完整的，以房产所有人拥有估价对象的全部产权为估价前提。2、根据委托方所提供资料确定的房屋的合法用途来评估估价对象的市场价值。3、估价时点的房地产市场为公开公平市场，卖方愿意出售，并有合理的时间让买卖双方来议价。4、议价期间房地产市场基本保持稳定。5、估价对象在估价时点后能够正常合理的使用和转让。6、不考虑特殊性质买家的附加叫价。二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的市场价值。2、本估价报告结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响，亦未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。3、本估价报告是按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，则需重新估价。4、本估价报告的有效期限自估价作业完成起一年内有效。估价结果报告一、委托方：北京必胜客比萨饼有限公司二、估价方：河南中原房地产顾问有限公司三、估价对象：1、估价对象区位状况：估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，以56万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区SHOPPINGMALL——郑州国贸中心•国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城市——商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业功能于一体。中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运营模式等，独创了华人百货领军大商新玛特、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。周边有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集了中行、建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等的郑州分行，以及中国移动、中国联通、苏宁电器及各大手机品牌经销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑州市动物园、文博广场、奥斯卡影都、科技市场、国泰君安证券公司、海通证券公司、中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9路、29路、909路、K9路、47路、62路、63路、72路、77路、90路、118路、208路、220路、732路、32路、69路、39路、42路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多条公交线路从此经过，交通便利。综上所述，由于该评估对象处于金水区花园路与农业路交汇处，道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。估价对象位置图2、估价对象实体状况：估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。本次评估的房产总建筑面积为1927.33m²，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m²；第二层的房产建筑面积为1059.16m²(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字楼，预计于2008年12月交付使用，现在建。评估物交房标准:外立面贴面砖，室内简单装修，5A智能化系统，水电、电梯、步梯、通讯设施各种配套齐全。3、估价对象权益状况：估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开发商，五证齐全)。《国有土地使用权证》证号为郑国用(2006)第0593号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土地使用权总面积为47466.2m²，终止日期为2076年8月。农业路花园路丰产路经五路四、估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。五、估价时点：二00八年二月二十一日六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准七、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；4、委托方提供的有关资料；5、估价人员所搜集掌握的相关资料。八、估价原则：本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则，谨慎原则及最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价人员有完全独立性，与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计估价对象未来可能发生的风险和损失，不高估也不低估房地产的市场价值。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法：根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次估价对象为商业用