国内外物业管理对比

1国内外物业管理对比随着国内物业从81年开始至今已有33个年头。在商言商。在物业服务行业，自然要关心这个行业的发展。2013年是国务院新政全面推行的第一年，也是全面深化改革的启动之年。去年中物协发布的《物业管理行业发展报告》显示，我国物业服务行业管理各类房屋面积已达145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员。物业服务吸纳就业的贡献可见一斑，推动经济社会发展的作用更可圈可点。一、国内外的物业管理特点国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。2新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。国内政府要对管理公司采取发牌制度(资质证书)，物业管理公司经工商局登记注册后，还要取得资质证书才可以承揽相应的业务。从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。物业管理公司解决不了。必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。另有三分之二物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。二、国外的物业管理特征新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少。管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。三、装修管理国外房源大多数是以精装房出售，很少有新房二装情况。即便是有也是在预售阶段用合同的方式固定下来。而我国的房源基本都是清水房，必须要二次装修。国外在住宅预售房产时一般是开发商请有装修公司或者请设计院在现场办公，方便客户根据自己的喜好选择装修风格。可以将设计费打入购房款中，装修是免费的。国外在办公预售房产时一般是有天有地，即便是自留产权也是如此。所有单元内的隔断均由租户在裝修时，根据自身的要求和风格划分。如果租期巳到，要退租时，必须恢复原状。由接下来的承租人，根据自己的需求另行装修。如此反复。在国内就要灵活的多。虽然发展商交付的房源也是只有天、地，但是承租者退场时并一定要恢复到原有状态。可由下家承接或改装。但是天上地下原装设备材料不能缺少。四、收费方式3国外部份国家物业费收取情况一览表国别管理部门操作方式收费形式酬金性质备注美国开发商物业专业化管理年度预算制包干制今年预算明年德国开发商物业实体操作捆绑收费包干制含大中修费法国业主选聘实体操作年终多退少补成本加酬金按季预收年终结算英国物管公司专业化管理合约加补贴成本加酬金合同约定不足政府补新加坡政府管理专业化管理政府定价酬金制不足政府补日本街道办专业化管理自愿交费酬金制标准明确除此之外还有一些国家是一次性收取物业管理费，终身不再收费。中国物业管理的发展速度,在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是,同中国的许多事情一样,只要一快,就会出现一些问题,物业管理也不例外。1.市场化的差距(1)物业管理机构应是市场的主体,即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高,服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了,其来源主要有四部分:一是房管所改制成立的;二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的;三是房地产开发企业自己组建成立的;四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看,已经符合市场化的要求,但实际上还相差较远,特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命,仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出,我国物业管理的市场化程度不高,竞争机制不健全。(2)允许市场主体获取合理的利润,并主要以管理酬金的形式来体现,其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定,防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求,抑制其活力。企业作为市场经济中的基本细胞和主体,其“经济行为就是在各种条件限制下,为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标,有了目标才有动力,有了内在的动力,企业才能充满活力。实行物业管理初期,有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担,另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业,科技含量不高,利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在,随着社会主义市场经济的发展与深化,“微利行业”的观点不多见4了,可在相当一部分人的思想里仍然认为,物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的,可以说,这是制约企业发展的重要障碍。(3)、物业管理实行有偿服务,收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求,按照国际惯例,“谁受益,谁出钱”。这个观点说起来容易,要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修,干完活后按规定收费,这位老同志不解的问:“为人民服务还收费?”这种认识现在虽不多见了,却很有代表性。还有一个价格管制,这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形势需要和既定政策,运用行政权力直接规定某些产品的价格,并强制执行,叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关,同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目,其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的,但从长远看,还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题,按有关规定,须经交通管理部门批准后,方可按每辆150元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件,交管部门根本不批,造成车辆丢失、损坏、扰民,小区设施损坏等问题,业主意见很大。某家物业管理公司所管小区,按照一些业主要求,和居委会联合搞了小区停车管理项目,按每辆50元/月收费,雇请了保安,很受欢迎。但时间不长,一些不交费的车主不服管理,带动了交费的车主也不交费。丢失了一辆车,因出入小区手续不全,被车主起诉到法院,判决该公司赔偿数万元。很快小区就恢复了老样子,公司痛心,业主痛心,但毫无办法。这使我们认识到了政府规范市场的重要作用,以及法律法规的重要性。2.社会化的差距按照社会化大生产的要求,物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理,自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用,还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束,才能规范其行为,保障其发展。社会化方面的差距主要有以下几点:第一,条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管,即使公开招标,其运用“暗箱操作”等手段,外部也很难进入。这牵涉到体制的问题,必须从产权制度等方面加快改革,才能从根本上实现社会化。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。前几年,仿照国外模式,要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后,由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题,比如业主委员会主任或成员的选举,除了要求他有无私奉献精神外,还要有“三总师”的业务知识。具备这些条件的很少,勉强选出来的,先提出个人要求。这样的委员会业主们怎能信任?这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。北京市政府规定,将物业管理纳入社区管理,我认为这是一个好方法。总之,社会化的步伐要快,这样才能提高物业管理的层次,最终受益的是广大业主。53.专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构,有专门的人员配备,有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等,物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距,以某公司为例,成立了专业公司,由于未能完全摆脱老体制的影响,光人工费就占去了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争,就连生存都困难。还有一些小公司,为了节省人力,一人多岗,什么都干,什么都不精,其管理水平可想而知。4.规范化的差距规范化要求,物业管理公司要依照政府规定,在有关部门正式登记注册,接受审核,依法经营;要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序,以确保服务质量;要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高,制度、标准等都有,遵守不够。小公司管理漏洞很多;大公司扯皮多,效率低,主动性差。Aaron