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2002年房地产行业景气分析及2003年展望中国财经网2003年03月19日第一部分2002年中国房地产行业景气特点分析1.1区域性房地产泡沫已经出现1.1.1对近几年房地产景气持续高涨的三点基本看法我们曾在上一期《中国房地产景气报告》(样刊)中对近几年房地产景气持续高涨提出三点基本看法：1.推动此轮房地产景气的原因主要不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。2.由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20－30年10%以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，而不是借势炒作这一市场的时候，忙于“摘果子”(肯定是‘青苹果’)，而不是多栽树并加以培植，反而会破坏其长期发展潜力，因此，我们说真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来，要靠各方面精心培育才能得“正果”。3.我们对本轮房地产热的总体看法是，借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产大发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。本期报告将重点对房地产泡沫问题做更深入的分析。主要就什么是房地产泡沫？判断房地产泡沫的标准或表现，以及对房地产业本身和宏观经济的影响等，做进一步探讨。1.1.2房地产泡沫的定义1.理论化的房地产泡沫定义一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。有些产业的泡沫并不是直接通过这个行业的产品价格上涨来表现，如汽车和高科技产业，在出现泡沫时，其自身的价格(产品的价格可以是持续下跌的)并不上涨，但却必然伴随着投资和消费需求的膨胀，尽管如此，间接的持续价格上涨却总是必然出现的，如通过股票价格来显现。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。2.我们对房地产泡沫的定义因此，我们可以这样来定义房地产泡沫：伴随了房地产投资和消费的持续高增长，房价持续大幅攀升，并越来越远离它的实际价值和大大超过消费者的承受能力。也可以把房地产价格的非理性上涨看成是房地产行业的恶性通货膨胀。有一种在房地产业内非常流行的关于泡沫的观点值得提及，即今天中国房地产有泡沫也是土地泡沫，其上的房产不存在泡沫(甚至被认为永远都不存在泡沫，所谓的理论说法是房屋建筑物是人类劳动产品，其价格上由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判断)，这是一种奇怪的理论，房地产泡沫地价起了重要作用，但除去地价的房价同样存在泡沫，汽车没有地价吧？高科技没有地价吧？泡沫不是照样有吗？过度的投资和消费都会产生泡沫，地价只是一个因素而已。1.1.3房地产泡沫的判断标准我把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的２倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近２位数；房地产投资所占比重高指超过２５％以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。1.投资的持续超高增长房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。2000年我国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(另据国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅投资增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。从区域上，东部地区投资过热则更为明显，３年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。2.消费的持续超高增长商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000－2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。3.房价持续大幅攀高或持续居高不下本轮房地产景气增长中，各地房价普遍上了一个大台阶，在一些投资和消费过热的地方(多数为沿海地区)，房价暴涨，已明显超出了多数消费者的承受能力(见表2-1-1)。房价增长在地区间有较大差异，总体是东部省市持续大幅增长，中西部地区中少数地区增长过快，但多数中部地区房价增幅明显小于全国平均水平。1997-2002年，商品住宅销售价格涨幅最快(且均超过30%)的地区有广西(54.43%)、云南(53.13%)、辽宁(46.23%)、宁夏(41.68%)湖南(40.38%)、江苏(37.95%)、山东(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陕西(30.67%)和浙江(30.41%)。在这11个房价涨幅超过30%的地区中，东部有５个、西部有４个、中部仅为２个。中部地区房价绝对价位和增幅均明显小于全国，且两个房价上涨最快的地区都是过去房价过低(特别是河南省)。价格上涨最多的地区是东部地区和西部地区，东部地区房价涨幅最高的地区集中在华东地区，实际上广东、北京住房投资和消费过热在近几年的价格上升中无法得到真实的反映，这是因为一是房价统计不是按加权平均计算的，存在统计上的平均价格偏低的问题，二是北京、广东房价绝对价格很高，其大幅涨价在这之前，如北京仅1997年商品住宅的价格便上升了41.59%。西部地区房价上升最快的地区为陕西、云南，云南既是受西部大开发的影响，也是受世界园艺博览会举办的影响。实际上重庆及四川房价涨幅在这期间并不显著，但平均值掩盖了局部地区的房价过快增长，重庆市区和四川成都市房价上涨十分迅猛。总体而言，从房价上涨过快反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东、辽宁以及西部的重庆、四川成都、陕西西安、云南等。4.房地产投资所占比重高从房地产投资比重来看，最近几年来，全国总体上房地产投资占全部投资(不包括集体和个体，下同)的比重不断上升，已显示出投资过度倾向。2002年1-11月房地产投资占全部投资的比重达23.85%，而1998年为17.12%，四年时间提高了6.73个百分点。投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患，在一些地区这一问题变得越来越突出。投资和经济过度依赖于房地产的地区多数集中在沿海发达地区和少数西部地区。整个东部地区2002年前11个月房地产投资占全部投资的比重已超过了30.78%，因此当前东部地区整体上存在房地产投资过度问题。以北京最高，房地产投资占全部投资的比重高达60.89%，其次是上海(38.5%)、广东(38.38%)、重庆(33.0%)和辽宁(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江苏(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超过了20%。像北京房地产投资占总投资的比重已超过了60%，比上年提高了3.24个百分点，如果住房消费增长明显回落，将会带动房地产投资增长大幅回落，从而对经济增长产生较大影响，其他的如上海、广东、辽宁和重庆也存在这样的问题。这一指标是衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不高，不超过20%，在一段时间出现投资和消费的高增长，同时价格上升也不是很快，那么，仍然不能讲是过热，但有可能出现的情况是这些地区内局部地区可能出现过热，像四川的成都市、陕西的西安市等。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。5.房价收入比明显偏高目前我国总体上房价收入比明显偏高，短期内购买力不足问题将越来越突出。不少学者用房价收入比来衡量是否存在泡沫，实际上不完全正确，或者不够全面。房价收入比高有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元，三口之家家庭收入为9000元，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫，因为这一地区可以没有什么人来购买这些商品房，只有当在房价收入比高的情况下，人们在投资或投机的驱动下冒风险大量购置这样的商品房时，才可能认定是泡沫，即房价收入比必须与高的需求增长率同时发生时，才可能判断存在泡沫。也正是没有看到这一点，才造成了如一些人研究得出西部地区泡沫大于东部的结论。我们认为，目前统计上的房价是一个不太准确的数据，在许多地方大家都感觉到房价大幅攀升，但统计结果却增长不多，例如，北京地区这几年房价仍然是上涨的，但统计结果显示是下降的，正因为如此，在对房价收入比做纵向比较时要特别小心，如1998年我国绝大多数地区房价收入比都高于目前数据，也许在一些地区真的如此，但实际情况可能有很大差距。尽管存在这样的问题，但做静态的横向比较是可以说明问题的。2002年房价收入比最高的是辽宁省(11.5)，其次为北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地区有吉林(8.1)、黑龙江(8.1)、广东(8.0)、陕西(8.7)和宁夏(8.6)(见表2-1-3)。大致可以认为这些地区或它们的一些城市房地产呈现过热的问题。但这一指标还要与其他指标结合着看，如统计上的房价是否真正地反映实际房价，而且要与投资和消费增长的情况相结合分析。综合以上“五高”标准，目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆、四川、陕西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。第二部分2003年房地产景气趋势预测2.1对2003年我国房地产景气趋势预测2002年房地产景气将会继续回落，理想的情况是“软着陆”，即逐步降温，房地产投资增长最好回落到15%的水平，2004年再回落到增长12%左右(不低于10%)；如果降幅过大，将会对宏观经济增长造成一定的短期压力，而宏观经济增长压力增大又会对房地产发展产