苍溪县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作实施办

—1—苍溪县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作实施办法（试行）为认真贯彻落实中华人民共和国《物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院第656号），切实保护农民合法财产权益，深入推进农村各项改革,根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）《自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔2018〕60号）和《四川省国土资源厅关于进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》（川国土资发〔2018〕44号）等文件精神，结合我县实际，特制定本实施办法（试行）。一、指导思想认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持以人民为中心的发展思想，结合深化乡村振兴发展工作部署，严格执行不动产登记法律法规，按照省、市统一安排部署,稳妥推进我县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作，切实维护好农民合法财产权益，促进农业农村各项改革深入推进，为加快农业农村经济社会发展提供重要动力。二、工作任务农村房地一体和集体建设用地确权登记发证政策性强、涉及面广、时间跨度大，充分利用全县集体建设用地初始登记成果资—2—料和部分乡镇房屋登记资料，在已进行宅基地登记颁证工作基础上，进一步加大工作力度，采取有效措施，全面推进我县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作，实现对农民合法使用的宅基地、集体建设用地及房屋进行确权登记发证。力争到2020年10月31日前基本完成符合条件的农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作。三、基本原则（一）身份合法、自愿申请原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行农村宅基地及房屋确权登记。（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。（三）依法、便民、高效的原则。农村宅基地及农房确权登记在不违背相关法律法规的前提下，坚持乡（镇）主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。（四）“三级确认”原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村（居）民小组证明—3——村（社区）委会核实—乡（镇）人民政府审核”的“三级确认”程序进行。确认结果可作为农村宅基地和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。四、登记范围和要求本实施办法适用于苍溪县城镇规划区外的农村宅基地及房屋产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋。苍溪县农村房地一体和集体建设用地确权登记颁证工作以乡（镇）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，以及省、市深化农村产权制度改革的要求，逐步收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。（一）登记申请人界定1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为申请登记的权利主体。3.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨等可作为申请登记的权利主体。4.本集体经济组织成员户籍迁移至其他集体经济组织，但未—4—再次申请使用宅基地，仍继续使用原宅基地及房屋的，可作为申请登记的权利主体；建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及房屋未改扩建、仍继续使用的，可作为申请登记的权利主体。5.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体；其他集体经济组织的农村居民，购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，须经三分之二以上集体经济组织成员或村民代表大会同意，且在其他集体经济组织没有宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体。（二）登记范围的界定1.经依法批准用于修建房屋的宅基地以及建设的房屋，不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续、证明等，可作为房屋所有权确权登记依据。2.申请所有权登记的房屋必须是具有永久性屋盖、有围护结构且结构牢固、自然层高≥2.2米不超过3层（含3层）永久性建筑，且需要填写自建安全承诺书。3层以上按现行政策办理。3.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地—5—灾避险搬迁、增减挂钩项目等农村集中居住区内依法属于全体村民（业主）共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。（三）宅基地及房屋有下列情形之一的，不予受理不动产权登记或暂缓登记。1.一户超过一宅的第二处及以上的宅基地申请的，不予受理（继承或受遗赠除外）；房屋主体结构之外的厨房、厕所和院坝等生产生活设施作为集体建设用地，不纳入登记范围。2.城镇居民在农村购买或违法建造住宅，申请宅基地及房屋登记的，不予受理。3.违法占用集体土地建设的房屋，不予受理。4.宅基地使用权、房屋权属有争议（含房屋共有权人有异议的）未经处理或无处理结果的，暂缓受理。5.不能提供宅基地及房屋权属有效证明文件的或未提供“三级确认”审批表的，不予受理。6.被依法征收、查封、抵押、没收的房屋，被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理。7.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。8.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理。9.在永久基本农田调划后，新建住房占用基本农田的，不予受理。10.房屋正在新建还未竣工的，原旧宅基地上的房屋不予受理。—6—11.法律法规规定的其他不予登记的情形。（四）农村宅基地及房屋办理登记具体要求1.以户为单位申请登记，户的确定原则上以公安部门户籍登记的家庭户为单位。不动产登记簿记载家庭户全体成员。无审批手续或审批手续不全的按“三级确认”程序办理，人均面积为30平方米，3人以下按3人计算，5人以上按5人计算。2.符合当地分户条件又无分户户口簿的，由符合分户的申请人向当地派出所提出书面申请，村组签署意见，派出所签署符合分户条件的意见，国土所签署符合房屋登记的意见，县不动产登记中心再按程序办理产权分户登记，派出所根据《不动产权证》复印件办理分户户口簿，并将户籍证明抄送县不动产登记中心存档。3.符合分户条件不愿分户的本集体经济组织成员，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有面积确定宅基地使用权，宅基地使用权面积可根据户内签订协议进行约定，在使用人之间按共同共有或按份分摊面积，但不应超过各自分户建房用地标准。4.宅基地和集体建设用地及其房屋的面积按照《农村地籍测量规范》和《房屋测量规范》执行。5.分阶段处理集体经济成员超面积问题。农民集体成员经过批准建房的，按照批准面积予以确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农—7—村村民使用宅基地建房，至今未改建、扩建、翻建的，按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。1982年2月至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超出部分当时已按国家和四川省有关规定处理的，可按处理后的实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至本办法实施前，农村村民占用宅基地，超过每户最高标准的，将超出的宅基地和房屋面积备注在不动产权证书“记事栏”内。6.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。—8—7.夫妻一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可以以农村户口一方为权利人，在所属集体经济组织内建造的房屋办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记，也可以根据权利人要求办理共有产权登记。8.本集体经济组织内部合法流转（受让人应具备取得宅基地的条件和资格）和通过法院依法判决等取得的宅基地和房屋可以确权登记。9.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨、港澳台同胞等，其宅基地及房屋通过政府批准后或在原农村合法取得的宅基地及房屋产权现状没有变化的，可依法办理登记，在产权证书记事栏上备注“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。10.对原建房时为本集体经济组织成员，因工作、购买商品房、小孩读书等需要将户口迁入城镇后，宅基地和房屋继续使用且未发生变化的，并且户口迁出后依然和本集体经济组织发生权利、义务关系，可以确权登记。11.继承人、受遗赠的权利人，可依法公证或由乡镇人民政府牵头召集家庭所有权利人进行人民调解，在家庭所有权利人达成一致意见的前提下，出具调解意见（协议）书，作为登记申请人的身份证明材料。并在权属证书上注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。12.分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管—9—理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。13.其他可以登记的情形。五、工作程序（一）调查摸底乡镇人民政府统一组织实施，村组具体负责开展调查摸底工作。调查摸底以本村农村户籍册为依据，调查摸清本村组范围内的农业总户数、合法宅基地及房屋的户主及家庭成员等信息，提供本村农村户籍册（纸质和电子版各一份），以户为单位收集户口簿（或户籍证明）、土地使用证和房屋所有权证或用地、规划审批资料（无以上资料的提供“三级确认表）、权籍调查表（由权籍调查单位制作，村组负责四邻签字盖章）、现场查看记录表（由权籍调查单位查看制作）等资料。（二）不动产权籍调查权籍调查单位按照各乡镇村组资料收集情况集中开展外业—10—测绘调查，乡镇要全力做好协调和配合工作，村组干部要全程配合外业测绘，调查单位要按照《不动产权籍调查技术方案》进行权籍调查，并对其坐落、面积、界址等进行现场勘查、测绘，制作房屋分户图、宗地图等相关图件，并填写《不动产权籍调查表》，将相关图形、数据导入不动产数据库。对经权属调查和进行拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《宅基地使用权和房屋所有权首次登记公告》（以下简称“公告”），以村民小组为单位，就地予以公告，并拍照存档。公告期为30天，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时予以复查。（三）“三级确认”在满足登记