关于上海迪斯尼对城市发展

关于上海迪斯尼对城市发展、房地产影响的分析报告一、斯尼主题公园发展历史。迪斯尼乐园是美国电影动画师沃尔特·迪斯尼(WaltDisney)建立的世界上最著名的主题公园，到目前为止，全世界共有5个迪斯尼乐园。第一家迪斯尼于1955年在美国加利福尼亚州成功建成。为了吸引众多的游客，他们不断推陈出新，所以加州迪斯尼一直收入不菲。虽然这么成功，但迪斯尼乐园却对周遭的环境缺乏必要的控制，从而导致公园附近的环境遭到严重污染；1971年于奥兰多建成第二家。当时沃特·迪斯尼公司征用了11093公顷湿地以便于能够控制周围环境，同时也便于日后的扩张。由于拥有这样的管理弹性，迪斯尼公司成功增加了很多景点和其他的主题公园，从而把迪斯尼世界变成了一个度假胜地。到现在为止，该度假地拥有四个主题公园、两大水上主题公园、三个较小的主题公园；1983年于日本东京建成世界上第三家，也是目前为止最大、最成功的主题公园，坐落在一片46公顷的土地上，周边土地留存用以拓展。东京迪斯尼乐园呈现了日本人特有的洁净、整齐、卓越的服务，还有神奇的技术。伴随着日本20世纪80年代的经济繁荣，东京迪斯尼从开园之日起就获得了巨大成功。开园15周年时，在此基础上，东京迪斯尼乐园还建造了迪斯尼水上乐园来庆祝；1992年，第四家迪斯尼在巴黎市郊建成开张，当时欧洲大陆正陷入经济萧条，宏观环境影响了当地和周围国家的游客，和乐园的初衷相反，游客的消费极其谨慎。当时，公园和酒店的定价方式是为了获得目标收益而制定的，而没有考虑到当时游客的接受程度和整体的经济状况，所以，当时酒店入住率整体只有50%。总体来说，巴黎迪斯尼早期失败经营的最大原因是因为，错误估计了发展的进度，同时缺乏运作弹性，所以使得整个开发过程都在为了满足游客的需求和顺应当时的经济波动而疲于奔命；香港迪斯尼于2005年9月正式开张迎客。因为面积是所有迪士尼乐园中最小的一个，建造周期也是几个迪士尼乐园中最短的，由沃尔特·迪士尼公司与香港政府共同建造，位于大屿山东北部，包括迪士尼主题游乐园、两座酒店以及其他零售、餐饮与娱乐设施。游乐园仍然有40%的扩展空间，如果第一年的财政状况比较理想，政府与迪士尼公司将联合开发二期工程。二、上海迪斯尼筹建概况。06年3月7日，上海市市长韩正首次对外宣称：“上海有条件建好一座迪斯尼乐园，各项前期准备工作都在进行。”3月15日，上海市政府新闻发言人焦扬就上海兴建迪斯尼主题公园一事给出了明确答复，她说：“上海有条件、也有愿望建设一个迪斯尼主题公园，目前上海市已递交了相关申请报告，正在等待国务院的批复。”除此以外，官方并无更多确切的消息。目前从各渠道信息来看，迪斯尼将在浦东新区川沙镇地区兴建已经没有悬念。虽然香港迪斯尼行政总裁安明智表示：为了保证香港迪斯尼的率先成功，在中国的第二个迪斯尼主题公园不会在2010年前开幕，业界猜测这是中央政府对香港的承诺，但是上海政府一定会竭尽全力争取在2010年配合世博会前后让迪斯尼正式开张运营。现在业界很多猜测是上海迪斯尼会在2012年左右开幕，此猜测源于中央政府对香港的承诺。另据业界传闻，韩国首都首尔也将建一家迪斯尼主题公园，如果全部实现，东亚地区将拥有4个迪斯尼，分别是东京、香港、上海、首尔，相对美国2个，欧洲1个，亚洲这样的现象一方面体现了美国对世界各国的文化侵略，另一方面则反映了亚洲经济的崛起和躁动。计划中的上海迪斯尼乐园占地6平方公里，相当于香港迪斯尼的3.7倍，耗资超过300亿人民币。据知情人士透露，关于建园一事，迪斯尼在十年前就已开始与上海进行接触、商谈，一直悬而不决的主要原因是条件没有谈妥。“迪斯尼公司要求主题公园方圆25公里内不可有高层建筑，并要由迪斯尼公司经营公园周边大部分餐饮、酒店和娱乐设施，主要的现金由中方投入，并且中方还要负责基础设施投资；而外方投入品牌和部分现金，并向中国收取特许费和管理费。这种模式下，如果超大型主题乐园赢利数十年，中外投资双方可实现双赢；如生命周期较短，外方通过建设期收益和刚开业几年的特许费、管理费和股份分红收回投资，而中方将承担几乎是全部的风险。上海市政府方面认为要求过高。”目前看来，由于上海建设金融中心失败，房地产这个GDP发动机也在宏观调控中举步维坚，未来十一.五期间上海经济将面临缺乏增长点的困境，因此很可能上海政府在和迪斯尼商谈条件上作出了部分妥协，以期利用迪斯尼这个品牌和巨大投入来挽救经济颓势。三、迪斯尼乐园对城市发展和房地产的影响。1、从已有的几家迪斯尼建设的经验来看，迪斯尼乐园的建造对周边城市建设的带动作用是显而易见的。历史上第二个迪士尼乐园、奥兰多郊外的佛罗里达迪士尼于1971年向公众开放，当时那个地段还十分荒凉偏僻，但由于迪士尼的带动慢慢发展成一个繁华区域，地块价值也成倍地增长。现在奥兰多已经成为美国东部最著名的度假胜地，阳光、海滩、迪斯尼为核心的多个主题公园形成了整个奥兰多的旅游产业核心。这是迪士尼影响地产业的最典型案例。现在奥兰多每年接待3000万游客，城市的100多万人口中，有80%的人口直接或间接为迪斯尼服务。东京迪斯尼建成开放时，正是日本经济高速增长的时候，也是地产快速发展的时候，它的成功更是毋庸讳言。即便经历了90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂的困境，东京迪斯尼依然保持着可观的游客数量，其对周边酒店、餐饮、服务行业的带动，和对区域地产的价格支撑作用也是非常大的。香港迪斯尼从开始建造起，其周边的地价就开始上涨——虽然整个香港地产在97年之后一直处于低迷下跌通道中。“迪斯尼效应”不但令香港核心地区的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金上涨，而且还使大屿山、新界南等各区的一二手楼盘价格随之上涨，只因为这些地段均能每晚观看到迪斯尼烟花。港府希望借助迪士尼乐园提供18400个工作岗位，并在之后20年内增至35800个，预计迪士尼带来的经济效益将达到190亿美元，占国民生产总值6个百分点。巴黎迪斯尼在现有的迪斯尼乐园中属于比较失败的，但是其对上海的借鉴意义并不大。原因有三：一是前文提到的巴黎迪斯尼开张时机和策略的错误；二是欧洲人对本土文化的认知程度和对美国文化的抵触是导致巴黎迪斯尼始终缺乏人气的另一重要原因；三是欧洲国家的房地产业模式和我国有巨大的差别。即便如此，迪斯尼仍旧是巴黎旅游产业中极其重要的一个环节，每年能吸引到1000万以上的游客。2、政府眼里的上海迪斯尼。上海曾经是迪斯尼乐园项目竞争的失败者，输给了另一个对手香港。早在九十年代迪斯尼就计划要进军中国市场，当时有上海、广州、天津、深圳、珠海等多个城市都前后参与了竞争，而且都提出了很多优惠条件，包括：无偿提供土地使用权，提供项目所需的交通、通讯及水电等基础设施的规划建设，并享受多项外商投资优惠政策。当时迪斯尼选择香港，或者干脆说是中央政府选择香港建中国的第一家迪斯尼，一是香港作为“东方之珠”的显著经济地位和对周边地区的辐射能力；二是出于97回归后大陆政府对全部香港人民的一种“示好”，同时也有寄希望于迪斯尼对东南亚金融危机后的香港经济注入活跃因素的考虑。如今上海政府对迪斯尼乐园的热情，对照香港非常值得玩味，恐怕原因和当年香港颇有相似。上海在过去10年中一直胸怀大志，放眼世界，把自己定位成世界级的大都市、中国乃至亚洲金融中心、高新技术产业中心、对内辐射全国，对外辐射全世界的国际航运中心，为此，上海在建设中所参照的标准一直是东京、伦敦和纽约。然而中国政治经济体制的现状却彻底阻碍了以上目标的实现，及至今天，回头看过去几年来，对上海GDP推动真正起到“发动机”作用的，只有房地产这一个行业。而到了2005年下半年起，房地产也因为调控而萎靡不振，并且从供需状况来看，短期内这个状态不会轻易改善。那么十一.五期间，上海以什么来推动经济发展？从最近上海发改委的政策导向来看，十一.五期间上海仍然缺乏可信赖的产业支持，因此对于房地产的依赖将持续到2020年前后。另一方面，通过由政府主导的大量固定资产投入来拉动GDP（这其实是中国政府的一贯伎俩），其中就包括300亿投入迪斯尼，350亿投入磁悬浮，另外还有大量轨道交通建设、道路建设、基础设施建设等等。政府投入这些建设需要钱，这些钱从哪里来？还是得从“地方财政的金库”里掏，就是出售土地。这几个关系其实形成的是一个连环扣，依照中国政府追求“任期政绩”的行为模式来描述，就是：建设迪斯尼需要钱，因此要通过卖地筹钱，为了卖地就要支持房地产、托住房地产价格，而建设迪斯尼可以拉动房地产，房地产一路高歌就可以有钱建设迪斯尼，所以上海经济需要迪斯尼和房地产。因此，有上海官员说：“搞国际航运中心、金融中心，都不如建迪斯尼乐园对上海经济推动大。”3、迪斯尼对上海未来经济影响预测。仅上海政府官方对申请建造迪斯尼乐园的公开表态，就在经济领域产生了两个夺人眼球的效果：一是“迪斯尼概念股”的全面飙涨，二是川沙镇地区房价的坚挺。（一手房原来准备6000元/m2开盘的现已推迟开盘，准备调整价格；二手房普遍惜售并涨价。）如果此申请被国务院批准，带来的效果将非常令人期待。世博会和奥运会的经济效应都是短暂的，其价值体现在政府用在基础设施上的投资，而迪斯尼乐园将天天营业，这种经济效应无法比拟。据川沙新市镇的规划书透露，仅迪斯尼主题乐园一个项目每年就能吸引2500万人次，可停留的游客数每年在300万人次左右。要满足这些人群而建设的公园内宾馆和餐饮的建筑面积超过12万平方米，其在川沙新城的规模则在10万～13万平方米之间。另外根据业界传言，迪斯尼曾要求“方圆25公里之内不允许有高层建筑”，这个条件是否能实现暂且不论，但是显然预示着迪斯尼乐园的直接影响范围在半径25公里左右，而在这范围之内，旅游、餐饮、零售、服务以及相关行业都将得到显著发展，以此为中心的旅游业及休闲旅游地产业也必将迎来巨大机会。不仅这25公里之内，周边各地的旅游休闲产业的受益，完全有可能辐射到整个长三角地区。可以说，该乐园的真正价值实际上并不在于公园本身可能带来的收益，而在于因为公园的存在，能给周边的商业环境带来的商机，以及发展机会。这个项目的旅游基础设施的战略地位在于：它对于当地的旅游产业是一个信心助推器。拥有了这个竞争优势，政府就能以此为由头，发展当地的旅游观光产业，从而大规模开发基础建设。所以这个战略项目，能够把上海打造成为一个国际旅游胜地。4、上海迪斯尼的竞争力。目前东京和香港两家迪斯尼已经发生了争抢客源的现象，而香港迪斯尼除了大陆黄金周长假期间爆满外，其他时间访客只有长假期间的三分之一。因此有专家怀疑在东亚地区再建设第三家迪斯尼，是否有足够的客流支持。一直以来，东京迪斯尼所吸引的游客中，海外游客中最多就是台湾人，每年有70－80万人次，而香港迪斯尼开张后，台湾游客更愿意选择前往香港旅游购物。香港迪斯尼主打市场中，1/3是中国内地游客、1/3是本港游客，另外1/3则是东南亚游客。港府一项有关广东省“个人游”旅客的访港意向调查显示，超过五成个人游旅客会前往香港迪士尼乐园，而且人均消费高于不打算前往迪士尼的个人旅客，达3590港元。港府预计未来一年将有约187万名中国旅客前往迪士尼。对于未来上海迪斯尼的客源问题，有研究如下：北海道大学副教授游川和郎表示：“人均GDP超过5000美元后，物质上人们已不再缺乏，就会把钱用于旅游。”在总人口超过3亿的相对富裕的中国大陆沿海地区，上海和广州人均GDP早已突破5000美元。据统计，中国大陆拥有旅行资金的人群已经达到1亿人，预计到2006年将达到2亿人。香港迪士尼乐园开园以来，26%的游客来自于内地已经证明了内地游客对于迪士尼乐园的偏好。迪斯尼公司看中的不仅是上海及内地庞大的旅游人口和强劲的消费能力，还希望进一步在长三角地区乃至更广阔的内地市场拓展该公司的周边产品，包括电视、电影以及各种消费产品。据消息人士透露，上海方面很可能开通一个迪斯尼电视频道。相对于海外的迪斯尼乐园，内地居民到上海玩迪斯尼不需要签证，而境外到浦东机场的过境客也可免签证48小时。考虑到上海对于长三角地区、长江流域甚至全国的辐射能力，上海迪斯尼乐园面向的游客人数，将远远超过香港迪斯尼