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p1空港﹒金茂城项目学区房研究概念意向方兴地产（重庆）公司2014年12月p2重庆市得森建筑规划设计研究有限公司目录•项目概况一•学区房建筑设计要点二•学区房精装设计要点三•学区房景观设计要点四•学区房设备设计要点五p3重庆市得森建筑规划设计研究有限公司一项目概况及简介1.1•项目区位1.2•产品定位一、目录p4重庆市得森建筑规划设计研究有限公司一一、项目概况及简介1.1项目区位p5重庆市得森建筑规划设计研究有限公司一、项目概况1.2产品定位-景观资源p6重庆市得森建筑规划设计研究有限公司一、项目概况及简介1.2产品定位--教育资源教育资源：从巴蜀小学排名、生源、入学渠道三个方面分析，巴蜀小学本部在重庆具有巨大的影响力，是有钱也难以就读的名校，在加上有重庆八中双指标，力求把本项目打造为名校榜样社区。p7一、项目概况及简介1.2产品定位p8二、学区房建筑设计要点p9学区房建筑设计要点2.1•调研要点分析2.2•规划设计要点2.3•功能设计要点2.4•节点设计要点二、目录p10重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析调研核心问题：根据市场调研力求了解学区房的概念，结合客户对学区房的需求认识，结合方兴空港﹒金茂城项目在设计理念上突破创新，打造富有创造力的高端教育楼盘。p11重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析本次调研主要人群：30-45岁的人群（学区房的主要购买阶层）•家庭结构及成员•家庭结构及成员结论：结合空港项目的产品定位调研结论，中央公园资源与教育指标相叠加，一方面满足孩子的教育为主，另一方面满足老人养老，由老人或者全职太太照顾小孩，孩子大人一手抓；综合以上，三口之家、三代同堂的家庭结构占主力。备注：其他指夫妻两小家庭与父母分开住，但同住一小区或紧挨小区，平时小孩由父母照顾。5%20%32%3%28%12%家庭结构图单身一人两口之家三口之家(1个小孩）四口之家（2个小孩）三代同堂其他单身一人两口之家三口之家(1个小孩）四口之家（2个小孩）三代同堂其他比例5%20%32%3%28%12%样本量4152422190%500%1000%1500%2000%2500%3000%坐标轴标题家庭结构图p12二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析2.1.1调研结果分析对”学区房的概念”理解，主要包括以下几点：1.一切以学校的优质程度、师资力量为标准，完全以名校的实际优质教育资源为中心规划和打造，并以此为卖点。有了实际的名校或名校指标，房子除了房价以外的因素基本上可以忽略；2.对学区房的概念是离学校近，可以免费到该学校上学，也便利照顾孩子上学；3.从幼儿园、小学、初中，都要有才算学区房；4.有教育指标；5.看重学区房的设计理念及配套设施；p13重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析2.1.2调研结果分析对”学区房的规划设计”要点：1.配套：（1）医院配套：小区附近必须有一家正规医院，最好是三甲公立医院；（2）商业配套：小区附近必须要有至少一家大型超市。如果地区比较远离市区的话，要求有24小时往返主城区的公交线路；（3）娱乐配套：有大型的儿童游乐设施，还能有充分将放学后的孩子组织起来的公共建筑场所，类似图书馆，运动馆，活动室等；p14重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析2.1.2调研结果分析对”学区房的规划设计”要点：2.规划：（1）有设计感的规划设计本身就在孩子的生活中有着潜移默化的教育作用，能提升孩子美的意识，及享受生活的能力。（2）主干道的道路两边有划线免费停车位，方便接送小孩；（3）紧邻学校大门前要有个大的停车场以减轻上学、放学时交通堵塞的情况，流线尽量有秩序，不想看到一到接送孩子上学时拥挤不堪的样子；学校要有便捷的交通，公交车、地铁站点必须离学校足够近；（4）学校周边应该没有油库油站、变电站、高压电线等危险设施，以及KTV、菜市场、工厂等产生噪音污染和空气污染的场所，是相对安静的社区环境。3.其他：最后就是治安，学区房治安必须有保障；p15重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.1调研要点分析2.1.1调研结果分析对”学区房的看重点”趋向结论：经过调研分析：普遍对学区房的概念认识是挨着学校，享受教育指标，同时看中房子的价格，只有极少部分人群更看重学区房的设计理念及配套设施。经过调研分析，目前对学区房的概念不是很强。教育指标、价格66%学区房设计、配套20%两者都重要14%对学区房的看重点教育指标、价格学区房设计、配套两者都重要比例66%20%14%0%10%20%30%40%50%60%70%坐标轴标题对学区房的看重点p16重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点设计目标：通过市场调研，分析了解学区房的概念趋向，结合方兴空港﹒金茂城项目，把学区房的设计理念完全贯穿其中，力求突破创新，再加上有教育指标的优势，更能把本项目打造为富有创意的高端教育楼盘。p17规划设计要点2.2室内精装修部分一、根据“方兴重庆空港新城中央公园项目整盘策划定位报告”，为迎合名校高端成长住区定位，打造区别竞品项目的价值体系，以满足儿童需求为核心，提供全方位、多功能的服务设施。项目高层对地缘客户吸引力最强。教育指标需求下客户分为两类：以首改为主（全家会搬迁），让老人陪读顺带养老为辅，社区主要活动群体为中老年人和儿童；在教育指标需求下，核心置业目的为陪读养老，其次为全家搬迁型改善，再次为纯教育指标及投资。设计理念：呵护老人、爱护小孩，让年轻人放心，社区就和谐了。设计人群p18二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.1整体规划概念：（1）巴蜀全程教学体系:引进社区巴蜀幼儿园，巴蜀中学，与巴蜀小学集中打造，形成一站式教育，结合规划、交通流线、景观连线布局，让学区房集中一体展示；让巴蜀文化贯穿整个社区，更能形成名副其实的教育学区楼盘。图为鲁能新城一站式教育p19二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.1整体规划概念：（2）地标—中央公园方兴塔(成为整个空港新城或者重庆的标志性建筑，塔顶内可结合天文馆、餐饮业态布局等，塔顶外是围绕式LED屏）超高层写字楼LED屏中央公园方兴塔p20二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点（3）连续性——风雨走廊（灰空间）连接每栋楼的风雨走廊可以在首层或每隔几层的中间层，尺寸至少有3米以上，形成的公共空间，可以是游乐场所、休息场所的交流平台，也可扩大每层的消防楼梯室，做半开敞的公共空间，结构处理上后期加板，精装设计可布局儿童的展示空间。2.2.1整体规划概念：p21重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：（1）空港﹒金茂城项目主打学区房，从孩子教育出发，以名校的实际优质教育资源为中心规划和打造，除了学校可利用的资源，在规划配套上，设计学区的儿童活动中心，为放学后的儿童集中提供方便活动场所.p22重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：1#、2#地块平面意向图比如，1#、2#地块紧邻学校，设计时可结合临街商业，把临街商业进深加大，利用地下庭院解决采光、通风问题，同时也利用光微妙的变化营造出空间的趣味性，这部分产权由甲方持有，为孩子们打造集中玩耍的室内、室外公共区域、各种培训辅导班等等。这种培训机构还可以容纳小孩放学后写作业，等下班后再去接小孩。p23二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：内庭院意向图p24重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：（2）医院配套：在空港项目所在区规划有三甲公立医院；小区在规划设计配套上应该有社区医院，距离近，也方便。p25重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：（3）商业配套：1-9#地块在规划上至少有一家永辉、家乐福、沃尔玛、新世纪、重百等规模的大型超市的便民商业，因周边配套还很落后，老人买菜买生活用品会不是很方便。p26重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：（4）娱乐文化配套：小区里除了配置大型的儿童游乐设施，还应有充分将放学后的孩子组织起来的公共建筑场所（室内或室外的），类似图书馆，运动馆，活动室、小剧场等，经常还可以为小朋友组织一些活动或者举办一些学习沙龙。同时也要为老年人提供人性化活动场所；以及以邻里为单位的小规模的活动室，便于加强邻里关系，促进孩子在关爱中全面成长。p27二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：p28二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：小区内可以结合商业打造一些大小不一的儿童主题广场，能够为孩子们休闲娱乐提供更多的活动空间，亦可在周末或假期在广场上举行一些简单的主题讲座，为孩子们提供积极健康的生活环境。p29二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：在幼儿园的周边可以建造小型植物园，可以组织孩子们在课余时参观植物园，开阔孩子们的视野，增加孩子们的见识；亦为家长在周末时带领孩子游玩提供一处去处。p30二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：在小区内建造一些类似篮球场、羽毛球场之类的小型运动场地，满足青少年的运动需求，也是上班族傍晚、周末运动健身，休闲娱乐的场所。p31二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.2配套：结合儿童活动场地设置一些室内外的活动场地，让老年人在闲暇之余或者带孩子玩耍的时候也有属于自己的活动空间，充分享受老年时光。p32重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点（1）公共空间：在规划上应设计延续学校大门前的广场，主干道两边有划线免费停车位，理想条件是除去道路两边划线的停车位后可供汽车通行的车道应该为4车道以上（单向两车道双向四车道），道路中间无隔离带，以减轻上学、放学时交通堵塞的情况，流线尽量有秩序，也可考虑以学校命名道路。2.2.3交通规划：p33二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.3交通规划：（2）人流和车流分开：设置人行横道红绿灯、人行天桥、地下通道等供人流;应考虑孩子与老人，控制小区出入口位置的车速，在道路材料设计上换一种铺装或减速带。人行天桥、地下通道红绿灯p34二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.3交通规划：（3）小区道路：建筑室内外高差尽量小一点并应辅以坡道，方便老人购物后推车和婴幼儿时期婴儿车的使用。道路的材料可以考虑不同材料、色彩、体块的拼接等，同时要避免过于光滑，导致老人与小孩摔倒。p35重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.3交通规划：（4）小区内部交通车1-9#地块之间及各地块之间的交通可考虑由交通蓬蓬车代步，缩短地块之间的距离，方便业主的出行，车辆由物业后期统一管理。同时车道线与人流线用景观小品开。p36二、学区房建筑设计要点2.2规划设计要点2.2.4标识性：p37重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.3功能设计要点2.3.1建筑空间设计要点不考虑传统的飘窗，因为小孩站在飘窗窗台非常危险。若非要出现，那开窗的方式需要考虑，最好用下悬窗,或限制开启幅度的平开窗,还可以把窗开到儿童不易触摸到的高度。p38重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.3功能设计要点2.3.2建筑空间设计要点阳台可考虑加装隐形防坠网。p39重庆市得森建筑规划设计研究有限公司二、学区房建筑设计要点2.3功能设计要点2.3.3建筑空间设计要点：房间功能上根据调研的家庭结构形式，功能上要考虑大人、小孩、老人或保姆；高层户型设计时最少考虑三房或者两房半的可变空间；我们以最小2.5房为例：p40二、学区房建筑设计要点2.3功能设计要点1.婴儿时期与父母同住，可变标准三房。