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房地产行业分析一、近几年房地产市场的运行特点及原因解释二、从供给需求角度看房地产市场三、对05年房地产走势的预测四、房地产上市公司投资建议PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion一、近几年房地产市场的运行特点及原因解释最近几年的房地产市场运行中有以下的特点：1、房地产投资增长从98年开始超过固定资产的增长速度，年复合增长率21.3%，高于固定资产投资复合增长率14%，远高于GDP的增长速度，同时占固定资产的比重从98年的13%上升到目前的19%。2、土地购置面积和土地开发面积02年前增长较快，年复合增长率分别是33%和19%，宏观调控后回落明显。3、商品房售价持续走高，至今未见减速势头。长三角地区过热，珠三角地区平稳，环渤海地区有升温的势头，国内二三线城市房价涨幅明显。4、商品房空置面积面积02年之前不断增长，03年以来开始下降，显示目前商品房住宅市场销售火爆。5、土地交易价格持续攀升，特别是住宅类的土地交易价格，跟房价互动，水涨船高。2004年房价涨幅中，地价占了三分之一左右。近几年房地产之所以如此景气，有以下几点原因，其一，房地产边际的释放，98年以前不承认住宅是商品，住房主要靠政府和单位的分配，住房体制改革后，从98年起停止实物分房，实行货币化，由此带动了居民住房消费爆炸式的增长，把房地产带入了一轮景气的周期。其二，近年全球经济增长迟缓，中国经济一支独秀，居民的可支配收入稳步增长，住房的有效需求显著增加，尤其是中国居民人均GDP超过1000美元后形成的消费升级。其三，城市化的加速，1993年城市化率只有28%，而2003年这一数字是40.5%，按照国家的远景规划2020年城市化率要达到55%。从2001年开始每年有2000万农村人口往城市转移，按照目前城市户均3.1人计算，按照每户80平米匡算，每年新增名义住房需求约5.6亿平方米。对于这一轮景气周期，有些学者提出了泡沫论，不过我们要看到这轮行情还是有真正的实际需求作支撑的，富裕阶层是推动房价上涨的中坚力量。认为房地产泡沫存在的原因在于忽视了需求的结构。国家统计局2002年6月的统计资料表明，中国最富裕的20%的人占有了64.8%的人民币储蓄存款，而最贫穷的20%的人只占1.2%的人民币储蓄存款。2004年7月中国社科院在《当代中国社会流动》报告中指出当前中产阶层人数大约为8000万，国外的一些研究机构则估计应高于6000万。这些居民是实质性的住房需求，当然考虑到一些投机炒房的因素，房地产局部（如上海）可能有泡沫，但整体过热的理由就不充分了。近年出现的富裕阶层对房地产的需求也可以解释目前市场上对高档住宅占绝对市场份额和主要发达城市房价过高的现象，因为富裕阶层的承受能力远大于一般普通居民。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion二、从供需角度看房地产市场市场经济言必谈供给需求，而中国的房地产市场是一个需求拉动的市场，本文探讨问题时更多是从供给与需求的角度分析房地产市场。从供给角度看房地产行业房地产开发的周期较长，从土地的购置到项目竣工短则1年，平均长度也有2年。房地产的开发周期的流程因此通过对先行性指标的增长情况，基本上可以判断未来的增长情况。自03年，房地产的先行性指标开始回落，特别是04年的宏观调控，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标回落的速度越快。房地产开发先行性指标增长率变化情况（%）按照先行性指标，截至04年9月份，土地购置面积、完成土地开发面积、新开工面积、施工面积、竣工面积五个指标的增长速度依次是3.8%、8.1%、12.2%、23.3%、9.5%。可以看出所有这些先行性指标均大幅下降，而且除了施工面积外，越先行的指标增速越低。因此可以预料的是未来两年房地产的施工面积增速下降，房地产的供给增长速度下降。当然我们看到施工面积增长23.3%，增幅同比回落3个百分点，但是施工面积2004年1-9月有11.57亿平方米，较去年全年的11.7亿平方米已经旗鼓相当，显示出未来两年住房供给有保障。以上的数据是对国家宏观调控政策的最好注脚。土地购置面积完成土地开发面积新开工面积施工面积竣工面积PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion年，国家出台了一系列的政策，在土地供给和资金供给两方面来控制房地产的供给。下表是近期出台的影响土地供给渠道的一些紧缩政策。紧缩政策对土地供给渠道的影响土地供给渠道相关规定影响相关法规土地二级市场8月31日以后遗留问题土地储备、市场3月30日，国土资源部等《关必须解决，否则重新存量土地将大幅于继续开展经营性土地使用招拍挂减少权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》土地一级出让商业项目土地必须供给下降、成本招拍挂提高，储备占用资金加大征地（新增城镇冻结半年无新增征地4月29日，国务院办公厅《关用地）于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》拆迁总量控制影响市中心6月6日，国务院办公厅《关土地供给于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的规定》开发区暂停新设，清理原有开发区土地供给国务院《关于暂停审批开发减少区的紧急通知》这些土地政策导致了如下几方面的变化：首先土地供给大幅下降，受招拍挂政策影响，土地购置面积的增速在03年就开始下降，04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响，该指标的增速进一步下降，由于该指标是房地产开发的先行指标，它的快速下降，意味着未来房地产投资的下降，同时意味着房地产供给的下降。其次土地成本上升，随着招拍挂供地比例的快速提高，土地交易价格还会以更快的速度上涨。最后土地储备对资金的需求大幅提高，地价款的付款方式由原来的首付20%-30%，改为一次性付清，土地储备的成本大幅上升。同时，国家信贷政策也从资金方面收紧，一是提高房地产开发的资本金比例，由20%提高到35%；二是清理工程款，截至2004年4月30日，全国建筑业企业共收回2003年以前形成的拖欠工程款998.57亿元，占累计拖欠款总额的26.94％，占2003年房地产行业资金来源的8%左右；三是适用于各行业的其它信贷政策，这些政策同样会房地产行业产生影响，如提高存款准备金率、实行差别准备金制度、上调银行对贷款利率上浮的限制等。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion从需求的角度看房地产市场需求主要分为三方面：消费需求、投资需求和被动需求。消费需求方面：房价的上涨刺激了一部分潜在需求的提前释放，收入增加带来新增的购买力以及改善居住条件购房者构成了购房的主力，每年新增的城市化人群和稳定收入的白领是稳定的需求者。投资需求方面：在负利率、投资渠道少和投资回报低三大因素的影响下，对房地产的投资行为越来越狂热，对中国经济的看好也带动了较多的海外投资者进入投资市场。虽然升值预期以及局部房价涨幅较大使投资需求受到进一步抑制，但人民币的升值预期会刺激海外投资者涌入。综合看，投资需求还是稳中有涨，区域性的差异会更加明显。被动需求方面：城市化的加速和城市改造导致了被动需求的产生，随着拆迁法规的实施和旧城改造项目的暂停和延迟被动需求有明显的减少，预计05年不会有明显的旧城改造项目增加，而呈现一个比较平稳的状态。房价收入比是影响需求的重要因素，直接决定了房地产的有效需求。现阶段房价收入比通常被认为是消费者负债水平高低的证据。按购房面积假设平均数为基础来计算，我们得出的上述比例在9到10之间，这一比例虽高于美国的3到4，但下列几点解释可以说明与美国做比较来说明问题也许并不恰当。近几年房价收入比的变化情况注：房价收入比按照单位住宅100平方米测算，其余资料来自国家统计局04年房价收入比又有少许上升，居民可支配收入增长速度低于房价的上涨速度。由于近几年来存在对实际GDP增长率低估的现象，个人收入水平也相应存在更大出入。我们可以通过对比银行存款增长率和个人收入增长率之间的差距来证明这一点。在过去的25年里，居民存款的增长率始终都大大高于统计的个人收入的增长率，这更说明居民的真实收入是提高很快的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion收入房价比还应考虑另外一个因素，那就是中国居民的个人收入增长速度要大大高于发达国家。不考虑贷款限制，在其他条件都相同的前提下，与预期年收入增长3%的消费者相比，预期9%的消费者将会有更大的负债能力。另外一点也很重要，城市80%的购房家庭，已经拥有一套不靠抵押贷款购买的住房。因此，家庭改善住房条件时，贷款占现有住房价值的比例将会更低。全国住宅供求状况及价格走势：全国住宅供求情况及价格走势北京住宅市场供求状况和价格走势上海住宅市场供求状况和价格走势深圳住宅市场供求状况和价格走势注：上面四张图表来自中金的数据由于区域差异性很大，房价的表现也有明显的区域性，深圳广州为代表的珠三角区域在2005年将保持平稳，上海杭州为代表的长三角由于前期已经有了很高的涨幅，尤其是上海房价高处不胜寒，房价的支撑来自外地和外国的投资需求，未来显现剧烈波动的风险很大，北京天津为代表的环渤海区域在奥运经济的带动下。2005年房价上涨可能性较大。供求角度看，2005年上海仍将是供小于求的状态，这也就说明2005年上海房价盘整的概率比较大；而北京市场2005年供给会有进一步上升，预计需求也会保持较高水平，从新开工面积等先行性指标看，未来供应有限；深圳广州市场已经比较成熟，预计未来的房价会延续稳中上涨的趋势。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion加息对房地产供需的影响：1998年以来对企业的房地产信贷单位：亿元，%年份房地产开发贷款余额同比增长金融机构贷款余额同比增长房地产贷款占金融机构贷款余额比重19982028.9286524.132.3419992350.3715.8493734.308.332.5120002628.1711.8199371.076.012.6420013494.3232.96112314.7013.033.1120024465.0827.78131293.9016.903.4020036657.3549.10158996.2021.104.19数据来源：中国人民银行调查统计司央行采取加息政策对房地产开发商产生的重大影响主要体现在两方面：一是融资成本上升；二是融资规模下降。从融资成本变化来看，升息将直接导致开发商的融资成本上升，公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约；另一方面升息隐含着“从紧”的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。对那些资金实力雄厚的大型房地产企业来说，由于产品品牌已被市场认同，产品价格包孕了上升的空间，利率的上升对它们的影响将相对较小。而对那些经营规模小、市场份额少、抗风险能力弱、资本结构单一的房地产企业来说，利率的上升将对它们产生不利的影响。同时，利率的上升还会对产业结构发挥调节作用，导致市场份额较大的房地产企业扩张和市场份额较小的企业收缩，从而引起产业结构调整。加息最直接的影响是既提高了购房者的购房成本和按揭支出，也增加了开发商的融资成本，从而从需求和供给两个方面都对房地产行业产生负面影响，但对需求的影响大于对供给的影响，因为加息直接导致购房者的购房行为的变化，而开发商进行项目开发只要项目能够盈利或盈利达到一定水平就不会退出这个市场，而当前的房价快速上涨已经给开发商带来了较高的利润空间，其供应不会有较大抑制。另外，我认为加息对房价虽然具有一定的抑制作用，但未来房价走势仍具有不确定性，第一，当前加息的幅度较小，5.36%的加息幅度影响不会很明显，对未来继续加息产生预期的影响大于当