房地产行业分析报告

1房地产行业分析报告——专门为中大人打造的系列行业报告出品人：中山大学学生职业生涯发展协会房地产行业分析报告项目小组发行时间：2009年4月底2房地产行业分析报告——专门为中大人打造的系列行业报告出品人：中大职协房地产行业分析报告项目小组发行时间：2009年4月底目录一、房地产行业解析基本概念、特点，结构模式及分类方法，辐射区域二、房地产行业流程状况及其子行业分析1、金融投资与产业建造2、管理规划与市场销售3、中介服务与区域发展三、中国房地产市场运行态势1、当前中国房地产市场环境影响分析2、市场供需形式分析及价格趋势预测3、珠三角地区房地产行业发展状况四、房地产行业对人才的需求与薪酬状况五、中大学子与房地产行业1、中大学子在房地产的竞争力分析2、中大学子在房地产行业的就业情况（及发展状况）3、中大学子如何提高自己的房地产行业的就业竞争力附录：校友访谈录HR访谈录行业名企简介房地产中大校园招聘总结3一、房地产行业解析1.1房地产行业概念房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋，它主要包括：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。3．合作单元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。房地产行业包括土地房屋开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述要素的有机体系。房地产行业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产行业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。1.2房地产行业结构房地产行业结构相对分散，即便是市场经济发展得相对充分的美国房地产市场，市场领导者也仅占3%左右的份额。在发达市场经济中，尽管从供给方面来看，土地和资金已经不存在区域性壁垒，但消费者的差异相当之大，而又因为房产消费占消费者支出比重相当之大，消费者对其各项特性非常关注。在一个买方市场内，消费者的差异将主导这个行业的结构和发展，地理区域这一细分变量成为房地产开发企业壮大发展的天然壁垒。当然，其还有一个特性则是区域垄断性很强，所谓狭路相逢勇者胜，而勇者必然是少数，一个成熟的区域市场往往前三名企业会占据近一半的市场份额。而在目前之中国，整个房地产市场属于卖方市场，消费者的差异并不能左右整个行业，之所以市场集中度还非常低，原因无外是供给方具有区域特性，原先的协议转让土地及房地产企业资金来源主要来自于银行使得土地和资金的供给都和当地政府有着千丝万缕的关系。而从草根生长起来的民营房地产企业家们能处好当地政府关系已是相当不错，所以也能够看到早几年开发商们宁愿多元化到电厂、钢厂项目都不愿进行跨区域开发，因为其核心能力就是当地的政府关系，而当地的政府资源可以迅速延伸到当地的电厂、钢厂项目，却不能进行4区域复制。当土地招拍后，尽管还有诸多不规范处，但整个土地供应市场毕竟在向着透明的方向发展。土地供给方面的区域扩张壁垒正在降低。而整个市场还处于卖方市场向买方市场转变期，目前所处阶段应该还是以卖方市场为主，这也给了实力房地产开发商进行区域扩张以最佳时机。最近五六年时间将是房地产开发企业区域扩张和并购重组的战略机遇期，当整个市场开始向买方市场转变时，区域扩张的壁垒又开始增加。整个行业将趋于稳定和平衡，行业利润也将大致回归理性。房地产行业是典型的资金密集型行业，所以在发达市场经济中，房地产行业是归入于金融类内，因为没有金融，就不可能会有房地产行业的长足发展。但房地产绝不是技术密集型行业，至少目前中国的现状不是，如果考虑日本等国的住宅产业化等诸多因素，科技地产至少会占据行业一定比重，那时房地产的特性还可以说是某种程度的技术密集型。这也是为什么中国许多洗脚上田的农民（绝不是贬义词，相反其敢于创新令人佩服和尊敬）能快速从包工头成长为开发商进而在业界呼风唤雨。这也是当下房地产大热时，会存在许多新进入者的一个重要原因，因为这个行业没有技术规模等壁垒，而只有资金和土地。在土地市场愈见透明的今天，资金自然流入这个行业。1.3房地产行业的特点第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。第三，与银行联系紧密，政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授之前在海南省举办的中国房地产研讨会上报告：中国的房地产业资金80%来源于银行贷款，其他的融资途径很少。而作为中国经济命脉的银行业则也与房地产业的发展息息相关，例如兴业银行、招商银行、交通银行、浦发银行等几大商业银行，都把赌注压在了房地产上面。所以一旦中国房地产业出现问题，那么这些银行也会面临着巨大的压力甚至是危险。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。第四，流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品因为它们具有趋利性，所以流动性很强，投资者们会根据不同市场的行情变化，而把其他弱势市场的商品很快调整投放到强势市场，从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同，它们具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。第五，关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严格。5第六，资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大，需要有足额的资金支撑，完善的资金链。所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。第七，大众心理需求明显。中国人对于房子自古以来就有着不解的情结，可能是由于中国传统文化的影响，“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。对于中国的老百姓而言，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有一个归宿，用我们的话叫做“死也瞑目”。另外区位也是一个重要因素，有一个好的地段，好的风水也是人们的普遍追求。二、房地产行业流程状况2.1、金融投资与产业建造2.1.1房地产融资按形式分，融资方式可分为内部融资和外部融资。内部融资是开发企业利用企业的自有资金来进行项目开发。外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发,目前主要以银行贷款为主。国内房地产企业的自有资金一般占比很少(据国家经贸委数据表明仅占比18%左右),且通常只在拿地、规划环节上动用小部分；在其它的资金来源中，主要由房地产开发企业流动资金贷款、施工企业垫资、预售房款等组成，这些资金也多由银行贷款而来。据国家统计局的统计资料显示，目前，房地产企业约有60%以上的开发资金来自于银行信贷，不少企业甚至只有不到10%左右的自有资金。银行参与了房地产企业从土地储备、开发、建筑企业的流动性贷款到住房消费贷款的全过程，同时也直接或间接地承受了房地产市场运行过程中各个环节的风险转嫁与累积,其中包括房地产企业的信用风险与道德风险,使商业银行的风险与收益不相匹配。在近年我国限制房地产业的宏观调控政策频出的政策背景下,房地产泡沫破灭,客户因房产价值大幅缩水致使还贷违约率升高而带来的银行资金流动性风险会迅速在金融机构传播,严重时极易引发整个金融市场风险。房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程,是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。资金来源的单一化和过高的集中，限制了房地产市场的规模经营和健康发展。随着央行和国务院对于中国房地产信贷政策的约束和调整，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。银行贷款门槛提高，加之房地产贷款属于中长期贷款，出自风险方面的考虑，房地产业投融资的相关体制也跟进变化，诸如央行出台的一些关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件，这些政策有利于引导房地产企业规范发展,避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域,以此减少商业银行的信贷风险，同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。房地产融资存在的一些问题：6融资渠道单一,对银行信贷高度依赖。房地产开发企业普遍存在自有资金不足,在资金来源中来自证券、信托机构的融资量极少,仅占总体的1%左右。而对银行信贷长期严重依赖，致使形成单一的银行体系支撑着整个房地产金融市场以至整个房地产业的格局。体现了我国房地产融资体系尚不健全,制度安排缺失。商业银行要加强风险意识,落实信贷管理,优化房地产客户的结构。随着国家房地产宏观调控政策的从紧，银行房地产贷款要向西部地区及二三线城市发展。寻找对房地产企业多元化投融资渠道并共担风险，使房地产与新型金融产品相结合才是拓展房企融资模式的有效渠道。缺乏多层次的房地产金融体系与中介服务体系。首先是房地产金融市场中介机构的缺乏。在融资过程中必需的抵押贷款金融机构、担保机构、专业评估机构、机构投资者、保险机构等；其次，没有多元化的房地产金融产品及借贷方式可以选择。比如抵押贷款种类、还款期限、担保方式、利率选择；一些创新的品种如抵押贷款证券等也很少，最后，没有完善的房地产金融二级市场，为交易提供充分的流动性。房地产金融体系的监管与调控机制有待完善。房地产金融的风险主要来自于金融投资风险及抵押贷款风险。对于金融投资风险,需要企业一方面建立起包含央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的多元化房地产金融监管体系，加大对房地产企业贷款管理的力度,推动房地产业的良好发展；另一方面,银行监督部门要建立动态的统计、分析与监控体系，加强内控机制与操作规范管理，合理安排放贷节奏。面对这些问题，在宏观经济环境变化，与金融调控政策趋向紧缩的情况下，微观企业一方面要扩大融资渠道，一方面也在寻求尽可能降低融资风险，减少融资成本的多元化融资模式，以实现自身经济利益的最大化；同时，能否获得融资也成为对房地产开发企业的考验,一些规模不大，经营水平差的企业将面临行业淘汰与调整。2.1.2产业建造在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。(1)项目开发单位。项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。(2)项目设计单位。在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端