房地产行业分析提要（推荐DOC102）

目录上篇：2003年度房地产行业分析提要...................................1I行业进入／退出定性趋势预测........................................1一、行业趋势预测................................................1二、贷款建议....................................................2II行业风险揭示、政策分析及负面信息.................................3III行业动态跟踪分析评价............................................5一、行业运行情况......................................................5二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）.............................6三、行业经济运行指标..................................................6IV行业产品.........................................................7一、主要产品生产情况..................................................7二、主要产品价格情况..................................................7三、主要产品市场情况..................................................7下篇：2003年度房地产行业分析说明...................................9I2003年度房地产业继续保持较快增长.................................9一、11月份我国固定资产投资增速回落.................................9二、11月份“国房景气指数”回落0.22点...............................10三、四季度全国房地产业继续保持稳中有升............................13四、今年中低价房发展风头持续强劲...................................15五、年底地产上市公司出现上扬走势...................................18六、中国房地产仍处于供给不足的阶段.................................20七、2004年房地产业将逐步回归现实...................................21II2003年全国商业地产呈现高涨势头.................................24一、全国商业地产出现普遍性的高涨...................................24二、京城商铺销售形势十分火爆........................................29三、广州商铺价格呈现持续上涨局面...................................32四、上海地产点燃商业战火............................................36五、国内ShoppingMall的开发有泛滥倾向.............................40III房地产业的高速发展暴露出的一些问题.............................44一、我国房地产开发贷款风险增高.....................................44二、房地产高速发展凸现规划漏洞.....................................44三“央产房”交易存在五大羁绊........................................48四、全国开发区圈地3万多平方公里...................................49IV我国房地产行业金融、土地政策演变分析............................52一、全国性房地产政策法规颁布变化情况...............................52二、房地产行业重要金融政策变化(1995以前).........................53三、房地产行业重要金融政策变化(1995以后).........................56四、土地出让市场化的逐步深入........................................60V今年房地产政策实施情况及今后政策趋向.............................62一、土地市场秩序治理整顿取得阶段性进展............................62二、国税总局将严查房地产业偷、漏税.................................63三、国土资源部又出新规收紧开发用地.................................64四、田凤山之后的土地政策将会有大调整...............................68五、全国14个城市明年发布房产预警报告.............................72六、明年国内物业收费必须明码标价...................................73VI防范房地产信贷风险的策略分析....................................74一、银行应理性地开展房地产信贷业务.................................74二、大力拓宽房地产融资渠道..........................................75三、加强对房地产信贷业务的监管.....................................76四、健全房地产信贷的法律法规体系...................................77五、政府应促使房地产业匀速发展.....................................78六、加强社会道德和信用建设..........................................78VII国内物业管理行业需要加快发展...................................80一、国内物业管理走向品牌时代........................................80二、物业管理服务要以人为本..........................................83三、住宅小区走向智能化物业管理.....................................85VIII物业管理招投标实施的主要问题及对策............................90一、实施物业管理招投标面临的主要问题...............................90二、实施物业管理招投标的对策措施...................................92三、应建立公开、公平、公正的招投标评价体系........................96-1-银行业务支持系统房地产上篇：2003年度房地产行业分析提要1I行业进入／退出定性趋势预测一、行业趋势预测指标数量同比增减%供给施工面积（万平方米）102930.0227.3新开工面积（万平方米）43836.8929.9竣工面积（万平方米）21006.9329.0需求销售面积（万平方米）19950.2032.0趋势预测本期市场供求特点分析【主要影响因素】国民经济的高速发展带动了房地产行业的高涨；我国一系列政策措施进一步规范了房地产行业。【结论】今年房地产行业持续了高速增长的趋势。下期市场供求趋势分析【主要影响因素】建材价格的上涨将给行业发展造成一定影响；国家对土地市场的规范和收紧将对房地产行业产生一定影响。【结论】2004年房地产行业整体上将继续保持快速增长。简要结论我国房地产行业正进入新一轮的增长周期，未来几年内将会持续较好的增长态势，建议进入。1本报告如无特殊说明数据来源均为统计局。-2-银行业务支持系统房地产二、贷款建议行业资金流向流入利润水平可接受度较好建议开发热点区域北京、浙江、上海、重庆等地。产品中低档商品房前景持续看好。企业万科、华远、顺驰等。风险政策风险国家对开发用地的收紧及对房地产贷款政策的严格化将对行业发展造成影响。市场风险建材价格上涨可能导致商品房价格的上升。经营风险国家对开发用地的收紧将使部分企业面临危机。-3-银行业务支持系统房地产II行业风险揭示、政策分析及负面信息【风险揭示】我国房地产开发贷款风险增高中国人民银行日前发布的报告表明，近年来，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%。其中，房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元。房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险值得关注。【负面信息】国土资源部进一步规范开发用地近日，国土资源部针对当前一些地方盲目设立开发区、乱批滥占耕地等严重问题，出台了《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》，进一步强调要实行最严格的耕地保护制度，清理各种违法开发建设用地。《通知》明确要求，在土地审批和利用上，要坚持“三个不报批、一个从严”。同时要求，要严把建设用地审查关。规定各省级国土资源部门要督促各市（地）坚决收回各地违规下放的土地审批权。还要严控土地登记，杜绝形象工程。-4-银行业务支持系统房地产全国开发区圈地3万多平方公里2002年，全国共发现土地违法行为140254件，涉及土地面积31457.59公顷，其中耕地14872.6公顷，分别比2001年上升12.02%、25.89%、50.05%，创历史新高。问题最突出的表现就是乱设开发区，从省里到市里，到县里再到村里，村村都是。按照现在统计的数量，全国根据各省市报来的数字，各类开发区已经达到了5000多个，圈地大概3万多平方公里。相当于我们全国现在所有城市加上建制镇现有的建设用地的面积。-5-银行业务支持系统房地产III行业动态跟踪分析评价一、行业运行情况运行特点1.房地产开发投资全面增长。2.土地开发增速加快，土地开发面积快速增长。3.开工、竣工面积均继续增加。4.全国商品房价格同比继续上升。主要产品变动今年中低档商品房销售持续看好；下半年全国商业地产市场普遍上扬，需求旺盛。存在问题央行信贷新政策将收紧房地产资金链，开发用地的审批存在大量违规行为。部分地区的商品房空置率还处于高位。上下游变动1.上游建材价格上涨影响了行业利润和商品房价格。2.国家对开发用地的规范促进了地价上扬，一定程度上抬高了房地产价格。行业前景预测北京、上海、江苏等地发展前景看好，特别是中低档住房需求十分旺盛；但高档住房将受到央行新政策较大的影响。国家的一系列政策将使行业发展更加规范。业内对策建议1.房地产开发应向中低档市场转移。2.同时要逐步降低对外部资金的过多依赖。-6-银行业务支持系统房地产二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）强势1.房地产业已经成为国民经济的支柱行业。2.房地产需求依然保持较好的增长。3.土地开发增速加快，开发面积快速增长。4.开工、竣工面积均有