房地产行业分析(XXXX)

返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/1CEMTCEMT--行业研究报告行业研究报告(V1.0)(V1.0)————4.304.30建筑与房地产行业知识库落地建筑与房地产行业知识库落地返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/2目录„房地产行业的定义与分类„房地产行业市场与环境分析„房地产行业特性与趋势分析„房地产行业的经营管理分析返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/3代码行业分类定义界定范围K721房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。包括：土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼的开发、销售、出租等活动；商业营业用房的开发、销售、出租等活动；其他建筑物的开发、销售、出租等活动。不包括：房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E(建筑业)的相关行业类别中；房地产商自营的独立核算(或单独核算)的施工单位，列入E(建筑业)的相关行业类别中；家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入6690(其他住宿服务)。K722物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。包括：住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；工厂厂房、仓库等物业管理；车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；房管部门(房管局、房管所)对直管公房的管理；单位对自有房屋的管理；其他物业管理。不包括：独立的房屋维修及设备更新活动，列入E(建筑业)相关类别中；贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入7470(市场管理)；社区服务，列入8290(其他居民服务)。K723房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。包括：房地产价格评估机构活动；房屋买卖居间、代理活动；房屋租赁居间、代理活动；房地产咨询活动；房屋置业担保；其他房地产中介代理。不包括：房产测绘，列入7640(测绘服务)。K729其他房地产活动包括：房地产交易管理；房屋权属登记管理；房屋拆迁管理；住房及房改资(基)金的管理；其他未列明的房地产活动。概念：房地产业是以土地和建筑物为经营对象，包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产行业的定义及分类资料来源《国民经济行业分类标准》返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/4序号分类定义特点1住宅房地产即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。①随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展②利润率高，在宏观调控下，市场趋于不稳定，目前的风险因素正逐步加大。③行业竞争正在加剧，差异化经营是取得竞争优势的必要条件。土地、资金、政府关系已经成为进入房地产行业的必要条件，但不代表着拥有以上资源开发商就可以成功，内部的经营管理的各因素成为企业竞争成败的关键。行业的主要利润点由土地获取转向营销策划，对消费者的正确判断和研究、挖掘潜在需求成为考验开发商能力的关键环节。2商业房地产包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。①这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃；②受目前宏观调控政策影响较小；③商业地产更为强调地段的选择与后期的运营，对房地产企业的资金与经验也有更高的要求；④招商和运营两大关键环节，招商将贯穿整个商业地产开发流程并主导，自持有物业形式将逐步占据主流。3工业房地产指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。①相对于住宅地产以售为主，工业地产有多种盈利模式，竞争不是很激烈；②相对于住宅地产，工业地产受宏观政策影响较小，市场比较稳定；③相对于商业地产，工业地产对资金和运营经验要求不高，投资风险较小，招商环节是工业项目的重点，招商过程逐渐前移，越发强调客户的重要性，逐渐向订单式地产发展④近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。房地产行业的定义及分类从存在形态上，可将房地产分为以下三大种类型：住宅房地产、商业房地产、工业房地产返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/5我国房地产企业的竞争分类区域性SOHO中国陆家嘴合生创展万科区域核心型房地产公司世纪金源区域中小型房地产公司碧桂园赤峰锦绣大地销售额富力金地？全国大小区域北京海开长春房地产上海永龙南京栖霞城镇小房地产公司首创置业当代万通??我国房地产企业的分类示意图全国大型房地产公司全国大型房地产公司业务范围遍布全国主要城市，销售额8亿以上全国大型房地产公司业务范围遍布全国主要城市，销售额8亿以上区域核心型房地产公司业务范围主要在某一区域展开，是区域内核心房地产公司之一，销售额8亿以上区域核心型房地产公司业务范围主要在某一区域展开，是区域内核心房地产公司之一，销售额8亿以上区域中小型房地产公司业务范围主要在某一区域内，销售额2-8亿区域中小型房地产公司业务范围主要在某一区域内，销售额2-8亿城镇小房地产公司在区域某一地区开展业务，销售额在2亿以下城镇小房地产公司在区域某一地区开展业务，销售额在2亿以下返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/6从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位。信息技术房地产金融新材料食品家具贸易商业医药运输仓储家电0246810121405101520253035净利润率（%）资产收益率（%）平均净资产收益率8.8%平均净利润率17.2%房地产行业与其他行业的对比返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/7从行业对比来看，中国房地产行业繁荣发展周期延长，仍然属于盈利能力较强的行业之一。资源稀缺人民币升值外资介入城市化进程加快人民生活水平提高需求持续旺盛时间盈利性房地产繁荣周期各种因素的共同推动，房地产行业繁荣周期将被延长，其盈利能力属于高盈利性行业之一2007年房地产上市公司平均利润率为35％，全行业平均利润率为26％房地产行业与其他行业的对比返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/8目录„房地产行业的定义与分类„房地产行业市场与环境分析„房地产行业特性与趋势分析„房地产行业的经营管理分析返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/9做为国民经济发展的支柱产业房地产业发展受国家政策影响很大–国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况–国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况–国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力–国家对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配置趋势和流通状况–是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向房地产业受国家政策影响很大返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/10房地产业发展同时也受众多因素影响经济因素–受到宏观经济发展状况、投资规模、居民收入水平等方面的影响–在我国则表现为房地产业从经济发达地区开始起步，逐步向中西部地区递进发展。–经济活跃度比较高的地区，房地产业发展较快；经济相对落后地区，房地产业起步、发展较慢政策因素–土地政策–利率政策–税收政策–行业发展政策社会因素–大众的投资消费心理在很大程度上影响着房地产市场的需求。从中国传统的住房消费观念上来看，大多数人将住房与事业成功、经济自立、社会地位挂钩，一些上个世纪80年代以后出生、参加工作不久、尚无购房能力的年轻人也在父母、亲属的支持下提前加入购房大军的行列。–此外，投资者的心理预期也会在很大程度上影响房地产市场的需求返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/11从宏观经济的角度分析，中国经济在“十一五”时期获得大的发展，将在“十二五”时期也有很大发展趋势每年超过10％的GDP增长率特点„宏观经济形势健康发展；„经济总量持续增长壮大；„固定资产投资持续增加；„各种资本聚集效应明显；„流动日趋理性；„地区发展不平衡得以改善；„人均收入持续增长„宏观调控取得阶段性成效；„固定资产投资增长趋于合理；„基础设施投资力度持续加大；„消费拉动将逐步改善增长方式„政府管理市场化程度提高；„调控手段趋于法制化市场化；„管理手段趋于成熟理性05000010000015000020000025000030000035000040000020002001200220032004200520062007200820098%7.30%8%9.10%9.50%9.90%10.70%11.4%9%8.70%2000-2009年中国GDP及同比增长返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/12随着中国经济的快速发展、城市化率的提高，强劲的市场需求推动了中国房地产市场持续、高速的增长同期房屋销售面积年均增长超过21％9年来，房地产投资的年均增长率超过了26%‹宏观经济增长对房地产业的推动2000－2009年我国GDP平均增长率高达8.77％，2005年底人均GDP达到1700美元，这一经济发展阶段决定了住宅消费成为主要和持久的消费热点；‹城市化成为昀强劲的增长动力2000-2009年我国城市化增长率达到3.9％,2009年底我国城市化率接近48%，进入高速增长期，大规模城市化直接带来人口向城市迁移和城市基本建设投资增长；‹国内资本市场低迷对房地产业的影响国内资本市场不景气导致大量资金进入房市，房地产的增值保值性日益凸显，从而形成投资性住房需求与投机性住房需求的双重资金支撑；‹人民币升值的预期推动了房地产市场发展基于对人民币升值的预期，国外资金向国内流动速率加快，由于我国的货币市场禁止和股票制度性障碍，外资通常只能选择房地产(万平方)0500010000150002000025000300003500040000450005000019.50%25.30%21.90%29.70%25.80%39.80%25.40%32.20%23.00%19.90%2000200120022003200420052006200720082009（亿元）010000200003000040000500006000019911993199519971999200120032005年均复合增长率21.54%返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/13针对近年来房地产行业发展和市场运行当中出现的问题，国家实施宏观调控，出台了一系列的政策和法规影响加大：„经营模式转型；„产业结构调整；„资源配置艰难；„企业优胜劣汰；„部分地区受控；„……企业面临挑战：„战略调整„模式调整„土地购置；„资金来源；„技术产品„行业竞争；„客户需求；„市场销售；„……政府意愿：„土地资源危机„化解金融业风险；„缓解社会矛盾；„减缓经济增长过热„规范行业发展对地方政府要求：„控制资源供给；„规范市场管理„整治无序开发政府企业/项目地区/政府行业/市场政策法规返回版权所有©1993-2009金蝶软件(中国)有限公司P/14近年面对经济危机下，中国政府采取积极有效措施，出台积极的经济政策，保障了国民经济还在快速增长，同时房地产市场也保持一定增长0500010000150002000025000300003500040000450005000019.50%25.30%21.90%29.70%25.80